工商银行房屋贷款如何办理？

 　　房贷额度主要由房贷首付、借款人还款能力、征信、二手房房龄等因素共同决定。

　　1、买房贷款首付比例

　　银行贷款额度，最先受到首付比例的影响，一般不能超过房价总额减去首付额度之差。

　　举个例子：房子总价100万，首付30%，则根据首付计算出的贷款最高额度=100-100X30%=70万元

　　首付比例会随着楼市政策变化，银行之间的要求也会有差异。

　　2、房屋评估价格

　　正如上面所说公式，贷款额度也受到房屋总价的影响，这里的总价指的就是评估价格，评估价格越高，贷款额度越高，通常房屋评估工作会由银行指定的专业机构做。

　　3、借款人还款能力

　　对于购房人的要求方面，就是月收入，能体现一个人的还款能力，计算公式是月收入=房贷月供X2。月收入是以家庭为单位的，在因为月收入不达标影响到贷款额度情况下，已婚人士可以将夫妻二人收入加起来算，单身人士，可以尝试接力贷，接力贷的意思是，比如你的收入不达标，但是你的父亲或者母亲还没退休，你可以作为房屋所有权人，与父(母)作为共同借款人申请房贷，银行会根据二人收入之和作为基础计算月供，从而增加贷款额度。但是并不是所有银行都支持接力贷的业务，具体还要咨询贷款银行。

　　4、借款人征信

　　说完月收入，就要说贷款人的个人征信了，银行要求的宽松程度不同，如果因为信用不良被降低贷款额度，可以试试其他要求宽松的贷款银行。

　　5、二手房房龄

　　房龄大的二手房可能会被降低贷款额度，房龄越年轻越容易获得贷款，之前普遍要求20-25年的房龄，但个别城市的银行提高了要求，将房龄缩短到20年以内。房龄原因造成的贷款额度减少比较难解决，毕竟银行也是也是为了降低风险，所以在买二手房的时候要注意了解银行的规定，核实清楚房子的真实房龄，以免影响额度。

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