分期首付下的房产安全吗

188****46272020-08-25

2条回答: 152****54192020/08/25
为什么不安全？你是担心房子会被收回吗？
你付了首付、银行给你办了贷款之后，贷款就直接付给卖房人了，房子和卖房人就没有关系了；如果你在银行办了分期，相当于房产证抵押给了银行，只要你按时还款，银行就不会动你的房子，等到期还完了之后，银行就会和你一起去换证，房产证归还给你，所以房产不存在安全性的问题，绝对是安全的。; 177****19062020/08/25
低首付、两成首付在楼盘的宣传广告中，此类字眼往往更能吸引购房者关注。
　　一般情况下，分期首付的操作方法为：如一套房子总价80万元，首次购房的首付款比例三成，约24万元。而购房者可以将这24万元拆解为两次或三次，分期支付给开发商，且购房者不需支付利息或是只支付少量息款。
　　其实，分期首付并非新鲜事。楼盘通过分期首付来降低购房门槛，带动销售量上涨，这种营销策略早期出现在北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）等一线城市，而随着楼市的持续火爆，同时受宏观政策调控影响，许多二三线城市也开始仿效。先是西安（楼盘）、郑州（楼盘），如今已传导到岳阳（楼盘）等小城市乃至一些县域。
　　分期首付带来房屋空置
　　购房者分期付首付款，那么资金则暂时由开发商垫付。而随着国家宏观调控政策的深入，房地产开发企业资金日益偏紧。日前人民银行开展的一项关于房地产企业资金状况的调查显示：八成以上的房地产企业认为资金吃紧，特别是一些定位在高端楼盘项目的企业更是表示政策的不断深入，使得楼盘销量下降，企业资金链有可能出现断裂。另一方面，部分房地产信托资金贷款到期，大量贷款需要归还，也使得房地产企业纷纷使出降价销售、分期首付等促销手段加快资金回笼，增加房地产企业的流动性。
　　从购房需求来看，近期人民银行个人住房贷款抽样调查显示：九成以上贷款购房者购买的住房以首套房或改善性住房为主，用于投资或投机性购房的不到一成，而前期房地产市场的过热追涨，使得很多有刚性需求和改善型住房需求的购房者放缓了购房脚步，他们在等待政策实施一段时间后房地产市场趋于稳定甚至下行时再买房。此时，房地产开发企业推出的分期首付刚好又刺激了一部分有刚性需求的购房者的购房意愿，使得他们可以用更少的钱支付首付款，满足自身居住需求。分期首付受到了购房者的热烈欢迎。
　　看来，分期首付得到了开发商和购房者的一致认可。而事实上，其中潜藏的风险却不容忽视。
　　一方面，对购房者而言，如果开发商将首付款当做订金或预付款等形式，那么购房者的购房资格不一定有保障。例如开发商资质不健全不能办理按揭贷款或按时交房，那么购房者可能面临钱房两空的风险；对银行而言，商业银行按照程序审批了按揭贷款，但是没有深度跟进贷款的发放和执行过程，也就是说没有发现开发商为购房者垫付的首付款，这样，一旦房地产开发商出现资金链断裂，势必造成银行信贷资金的损失。
　　此外，分期首付风潮也激发了房地产开发商的开发动力，致使部分房产闲置待销，泡沫苗头初显。以我国中部某县为例，2010年以来，该县新开发建设商品房总面积超过了100万平方米，按每套平均面积110平方米计算，折合9090套，年均增速达20%，高于全县GDP平均增速9个百分点，也高于城镇居民可支配收入平均增速7个百分点。尤其是2011年以来该县房地产的快速扩张，加之房地产开发结构不合理，使得该县保障房供给不足，而商品房开发建设量过大，导致大量房产闲置待销，资金占成本增高的状况比较明显。对该县5家房地产开发商的调查显示：2012年下半年以来，其所开发的商品房销售率不足61%，也就是说有占比高达39%的房屋闲置待销。更有个别房地产商搞圈地投机，大面积占有土地资源，有的由于资金吃紧，一时难以开发利用，加剧房地产市场的泡沫危机。
　　防范风险需共同应对
　　如今，二三线城市乃至县域出现的房屋空置、有价无市现象的确应引起关注。要促进房地产市场健康协调发展，地方政府部门首先要加大保障性安居工程建设力度，满足中低收入家庭居住需求；其次，可成立房地产开发统一协调单位，研究制订新的管理政策、管理制度和管理措施，从房产价格、建筑质量、居住环境等方面，建立房地产市场预警和信息披露制度，引导地方房地产业良性发展。
　　对银行来说，风险防范更是当务之急。首先，要充分评估房地产信贷风险，形成有深度的区域房地产行业分析报告，并从防范风险角度重新核定抵押物品及估值，动态调整抵押价值，对照外评机构意见认真分析预估风险，同时暂停新商业开发项目授信，有条件落实存量授信支付。对于销售率低、资金紧张、未来预期信心不足、触发合同约定风险的应停止支付。
　　其次，银行应及时向上行级汇报当地房地产形势、支持项目动态，向地方政府汇报房地产测评分析结果，了解风险隐患，管控行业风险。
　　第三，要强调贷款行主体责任，加强对项目的后续管理，充分了解借款人负债以及隐性负债，综合分析企业实力和项目进展，认真完成贷款检查报告。
　　投资房产应思虑的依然很多
　　对于房地产开发商和资金实力雄厚的个人投资者来说，防范风险可进行投资组合和组合投资。
房地产开发的投资组合是指在某一房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各种组合。从风险分散的角度看，在同一投资项目中尽量避免替代物业、配套紧密性较强的物业组合在一起。对于那些非结合在一起不可的配套物业，应只按主体物业的容量进行配套开发，不可超容量配套。个人投资者组合投资，是指在对房地产市场细分的基础上，选择不同类型的房地产和不同投资时机进行组合投资。例如，投资者可以考虑投资期限长短结合、高中低档房地产有机搭配、投资区域分散、组合不同用途的房地产等等。
　　当前形势下，一般的房产投资者买房务须谨慎。不要听信开发商的忽悠和承诺，买房不但要考虑房价，更要考虑自身需求。如果确是买房自住，建议可购买二手房或小户型房。小户型房每一个功能分区的面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。二手房兼顾居住和投资两大功能，是较理想的选择，尤其购买交通站点周边、学区及公园附近的二手房最佳。
　　而对于现在买了房等到以后增值再转手出卖变现后赚取差价或一直留着租给别人用而赚取租金的房产投资者来说，这个时候进行投资型购房一定要掌握一些技巧。一是以银行房贷作为标准，在房贷宽松时购买，因为房贷宽松那就意味着楼市状况不错。二是抓住低价房的市场机遇。如房地产商搞内部认购，如果便宜就值得一试。三是买同一区域品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力要更强一些。四是买发展前景好的潜力型房产。要做好房产三到五年再升值的心理准备，这样才是真正的价值投资。