土地抵押面积和抵押贷款总额双增长

　　4月 20日，国土资源部正式发布了《2012年中国国土资源公报》。《公报》指出，截至 2012年底，全国 84个重点城市处于抵押状态的土地面积为 34.87万公顷，抵押贷款总额 5. 95万亿元，同比分别增长 15.7 %和 23.2 %。这已是连续多年的土地抵押面积和抵押贷款总额的双增长。

“在土地供应量中越来越大占比的土地被用来抵押贷款，地价水涨船高，这最终会反映到房价上。”北京理工大学管理与经济学院副教授周毕文表示。

　　业内人士对这一点的忧心不止于此，有人指出，目前以土地融资的多数为房地产开发商和地方政府，而土地抵押面积和金额的扩大反映出的是债务的不断扩大。

　　记者查阅历年数据发现，自2009年起，土地抵押面积和抵押贷款金额就开始呈上升趋势。2009年全国土地抵押面积为22. 08万公顷，抵押贷款总额 2. 6万亿元，此后逐年递增，至 2012年抵押面积已达 34 .87万公顷，贷款总额 5 .95万亿元，相比 2009年土地抵押面积增加了 57. 9%，抵押贷款金额增加了 128 .8%。

　　而土地抵押面积和抵押贷款双增的背后，是愈发凸显的地方政府在土地储备与基础设施建设领域的资金压力。

　　“我们的土地储备制度仍然没有建立完善的土地储备基金及证券化的资金保障，现在的土地储备运行涉及拆迁、土地征收、银行贷款等多方面，以土地抵押解决资金短缺成了必然。”湖北省房地产经济协会专家委员殷跃建指出，现在很多地方政府因为基础设施欠账太多，政府的财力不足，只好用土地去抵押贷款，然后修桥铺路，建成后进行收费还贷。

　　“还有一部分土地抵押贷款是用于一级市场土地开发整理。地方政府在收储土地时需要资金成本，这些资金成本也需要靠抵押地块来获取，而抵押贷款的利息最终都会核算到土地开发成本中。”殷跃建表示。

　　而土地抵押持续双增反映出的另一方面是金融系统对整个房地产市场的乐观情绪。“土地抵押金额是由评估机构确定的，估价持续乐观，但此类贷款中存在很多风险，扩大抵押贷款金额和重复抵押都是有的。”南京工业大学土木工程学院房地产经营管理系主任、南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华分析认为。

　　周毕文进一步指出，土地抵押的增加可能对楼市调控效果产生抵消作用，“近年抵押贷款土地量增长幅度高于土地供应量增长幅度，说明土地越来越值钱，而土地的升值必然会助推房价的上涨”。

　　殷跃建亦持这一观点，他认为：房地产改革的深化和调控，需要细化到全产业链的每一个环节，尤其是金融环节，房价过高不能全怪开发商。银行在房地产整个产业链里获利多次，首先是土地收储过程中地方政府的土地抵押贷款，接着是二级市场开发商也需要靠地块贷款融资，然后是购房者的个人贷款，这中间的金融成本最终都会转嫁到房价上。

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