商业贷款转公积金贷款注意事项

 　商业贷款转公积金贷款注意事项　商转公贷款常见问题有哪些?哪些人没必要转?所谓“商转公”，是指购房者将商业贷款转为公积金贷款，其目的是节省贷款利息支出。但是目前，由于首先相对复杂且牵涉购房者、银行、公积金三方面的利益关系，所以目前允许“商转公”的城市寥寥无几，即使允许也限制重重，真正申请成功的占比不高。那么，商转公贷款常见问题有哪些?哪些人没必要转?

　　目前哪些城市允许“商转公”?

　　目前，深圳、重庆、石家庄、太原、福州等城市已经规定，只要缴存住房公积金满6个月以上、缴纳银行贷款满1年就可以申请“商转公”。

　　办理商转公贷款要具备哪些条件?

　　申请商转公贷款应符合住房公积金个人贷款有关规定，同时还需满足以下条件：

　　(一)借款人的商贷未还清。先还后贷方式的借款人须为商贷的借款人或产权共有人。以贷冲贷方式的借款人须为商贷的借款人。

　　(二)商贷涉及的房屋所有权证应已办妥，并能办理抵押登记手续。

　　(三)借款人具有稳定的经济收入，具备偿还贷款的能力，信用良好，能及时偿还商贷本息。

　　(四)符合商贷提前还清条件，且以贷冲贷方式须商贷银行配合操作，借款人在取得银行同意后方可选择以贷冲贷方式。

　　(五)符合住房公积金个人贷款的其他条件。

　　办理商转公贷款有哪几种方式?

　　商转公贷款目前有两种办理方式，一种是先还后贷方式，另一种是以贷冲贷方式。

　　先还后贷方式是指已办理商贷的职工向公积金中心申请商转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理担保手续后，中心再发放商转公贷款。

　　以贷冲贷方式是指已办理商贷的借款人向中心申请商转公贷款，经中心同意后，借款人将商贷本息余额大于商转公贷款差额提前还清，并办理担保手续，中心发放商转公贷款，借款人、担保公司、银行共同配合用商转公贷款还清商贷并办理住房抵押反担保手续。

　　商转公是不是真省钱?哪些人不适合商转公?

　　1、个人商贷基准利率享受银行超低折扣的，不适合办理。

　　举个例子，如果购房时恰好有机会享受了如7折房贷优惠利率，按照当前基准利率计算，为4.9%×0.7=3.43%。最新的公积金贷款利率为3.25%，两者相差不多，因此没必要商转公。

　　2、如果原商业贷款的还款年限已过半，不推荐“商转公”。

　　举个例子，如果你刚好处于商业贷款的还款前期(如前2-3年)，此时“商转公”非常划算。如果，你已经是还款期限后期，比如10年期限的商业贷款，在第六、七年再转为公积金贷款，就不划算了。因为银行的利息一般是在前几年就差不多收完了。

　　3、如在贷款期前2-3年间，准备提前还清所有贷款，不建议“商转公”。

　　因为在商转公的整个办理流程中，首先要按照原商业贷款借款合同取得原贷款银行同意，在这个过程中原贷款银行一般会按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，加上赎楼过程中产生的担保费等费用，计算下来不一定划算。

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