农地抵押贷款的风险警示和规避措施有哪些？

首先是农地流转费用“年度支付”的潜在风险。从中部地区农地流转的实际操作来看，流转费用基本都采取一年支付一次的“年度支付”方式，这种方式有一定的现实基础：农民对农地流转价格有增长预期，而新型农业经营主体则缺少一次支付全部流转期内流转费用的流动资金。以农地经营权为抵押的信贷模式中，抵押标的价值主要取决于存续期农地经营权的预期收益，而农地流转费用是抵押标的重要的价值参考，“年度支付”的方式不利于对农地经营权的抵押价值作出合理的评估。

其次是农地流转费用“断供”的潜在风险。农地抵押贷款违约行为所涉及的群体与普通贷款违约行为影响截然不同，这与我国农地所有权、使用权、经营权三权分离有关，农地抵押一旦违约，除了抵押人和债权人外，还涉及拥有使用权和经营权的农民，且是农民的核心利益。如果还按照一年一次的流转费用支付方式运作，违约发生后首先影响到的是农民的核心利益，流转费用有可能“断供”，这可能会由违约后的抵押双方的债权追索或处置问题转变为与农民切身利益相关的社会问题，即农民得不到保障基本生活的流转费用势必要收回土地的经营权，银行即使获得他项权利也可能无法（计）可依。

再次是流转经营权处置的潜在风险。农地抵押贷款抵押的标的除了土地流转期内的流转费用外，较重的部分主要是土地上作物的预期收益，可能还会参考流转主体在土地上的投资额度。然而，作为重要参考的土地流转费用、土地预期收益将随着流转期的缩短而逐步消失。一旦违约行为发生，抵押土地就必须在短期内予以及时处置，否则随着流转经营权逐年消失，银行所拥有的他项权利也将逐步消失，同时，流转经营权不是实物权，不像房产、商业用地等实体抵押物看得见摸得着，是一种无形权利，且有流转期限限制。从当前的处置方式来看，主要还是通过再流转市场找到新的经营者，而拍卖的方式估计还不会为社会所全面接受。

一是实施弹性农地流转费用支付模式。制定全国统一的农地流转合同要约格式，约定流转土地流转费用的支付年限一次性不得少于5年，价格按照支付时的市场价格计算，以后每年按照市场价格的上涨对农民进行补发，或规定不能一次性支付5年以上流转费用的新型农业经营主体不能对流转到手的土地实施抵押贷款。因此，建议两年试点结束之后，各省应结合当地实际，以省为单位出台农地抵押贷款实施条例，在具体的规范上予以规定，从法律制度层面避开那些容易导致风险或社会矛盾产生的不确定因素。

二是尝试设立流转费用支付统筹基金。仿照我国现行的养老保险统筹的模式，对已流转土地采取一年一支付流转费用的新型农业经营主体，在进行流转经营权抵押登记时，按照当时市场流转土地价格计算其所抵押土地全部流转期内的流转费用，采取一定的比例（如30%）收取流转费用支付统筹基金，政府部门按照10%的资金额度注资统筹，对于收取的统筹基金按照银行活期利率计息，待抵押贷款到期归还后按照收取基数的20%退还本金及利息，一旦发生违约行为则不予退还，作为农地抵押贷款违约后的各利益相关方的保障措施，令抵押贷款不至于形成影响农地抵押贷款业务发展的社会问题。对于不采取农地抵押贷款的新型农业经营主体则不收取流转费用支付统筹基金。

三是搭建省级层面农地再流转挂牌系统。结合我国国情和农地的性质，农地抵押贷款违约后的流转经营权再处置的主要方式应以及时的再流转为主，市场的公开拍卖不一定会为农民和社会所接受。要推进农地抵押贷款工作的全面铺开，保障银行信贷资产安全及对抵押债权的及时处置显得尤其重要，因此，建立全省范围的农地再流转挂牌电子化系统，对推进农地抵押贷款的快速推进是需要解决的关键问题，也是其它包括不动产登记系统都难以取代的平台。