近期在为很多购房者和企业主提供贷款咨询过程，我们发现一个很有意思事情，部分购房者其实并不缺房子住，只是在低利率趋势下去换房，结果在操作过程中解决不了问题.........
属于购房半路上才想起自己需要一个专业贷款顾问，最典型案例：抽贷，换银行，信用贷凑首付........还是过去老套路，到了实战银行抵押贷款时候才发现政策变了，过去的政策已经不适用于2022年.......
所以，今天主要跟大家分享二套购房应该怎么买，避免大家踩雷和多花冤枉钱。
01、最常见的改善换房误区二套换房客户主要需求：提升居住品质、增加居住面积、满足孩子上学、实在保值增值、距离单位就近等，很多购房者看购房攻略看大V讲解，最常见换房思维是：思维一：信用贷款凑首付去上车，然后去办理按揭贷款........思维二：全款购房，然后转战金融机构，等半年转到传统银行思维三：已经有房，一居换两居，两居换三居等等.......毕竟只有交易次数越多，您在买房过程中付费才会越多，看起来是省钱，其实折腾2-3次成本是一样的。有的客户可能购买以后不满意，于是3年左右还得开始新一轮的折腾。其实，购买二套改善住房除了面积要比原来的大，学区属性，产业属性之外，更重要的是提升品质，满足其他方面的需求。例如，在现在居住的这个地方，总感觉需求没得到满足，车位、花园、物业、人车分流、交通便利等所以，二套改善换房一定要提前弄清楚自己真正需求，居住还是投资，否则会在无效的换房中消耗自己的精力和财力！每一次交易产生的税费以及房价涨跌的损失，都是对自己家庭财富的损失！02、二套换房应该注意什么？ 我们从最近3年服务过购房和换房客户群总结如下，供你参考：1. 上班族购房者对于这类换房购房者来说，属于白领阶层一般年薪为50万到100多万，一般征信良好，负债比较少，单位公积金和社保缴存也比较多。建议在购房之前:提前注册一个企业，这样能享受更低和更多贷款产品。产品选择方面：不要去追求低利率，建议操作中长期稳定月供还款方式产品，低利率产品很多属于无本续贷，第二年需要审核资质，比如：2020年和2021年政策就会有天壤之别。
2. 企业主购房者企业主购房者，一般会拿流动资金来购房，对于这样的情况，我们建议：在购房和换房过程中，提前沟通二个银行政策，提前一个月布局。选择经营贷款可以选择3-5年期产品，这样不会占用企业流动资金。3. 改善非刚需购房者不要去买别墅，从最近3年成交数据来看，我们参考银行贷款定额度来看，购房范围为：南三北五东西四， 这个范围内换房相对来说保值和增值概率会大点。疫情3年，北京楼市出现结构性分化行情，主城区大三居次新和学区有所涨，而其他区域要么涨幅小，要么就原地不动，所以北京整体房价涨幅并不高。当然，如果您是投资，比如资产配置的需要等等，建议还是先排排序，不要着急下手，虽然最近出了金融16条，银行房产抵押贷款利率也是一路下降，但是房价能不能涨，也许还是一个未知数，购房之前一定要多问自己几个问题：
为了提高居住品质，要不要损失一点房屋地段的需要？
为了满足孩子教育需求，是不是牺牲一点居住面积？
为了满足资产增值的需求，是不是放弃一些户型的执念？
等等……
北京的存量二手房已经挂牌超过10万套，说明什么？好的房子不用说，大家看看今年北京新房市场，单价10万起步房子大家抢着买，而郊区房产基本下跌为主，包括：副中心通州区，市场上能够供给的优质改善房源非常有限..............所以，换房需求一定要进行排序，然后再进行房源筛选、优选。而每一个房子都不可能是完美的，总会有一点不如意的地方，这个和选择办理房屋抵押贷款产品是一样的道理。
 

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