在北京买卖二手房过程中，同样的一套房产，为什么有的客户会多花几十万或损失几十万呢，本篇我们通过真实交易案例，给大家聊聊：二手房交易赎楼，全款购房中哪些细节，希望对大家2023年下半年在北京购房有所帮助。如果感觉有价值记得点赞关注分享下。
北京卖房案例：客户李先生在北京朝阳区有套价值2700万左右的房产，是做贸易生意最近3年由于疫情影响，出现了现金流短缺，于是在BJ商业银行贷款1500万，然后又办理一个民间二次抵押贷款300万，今年银行贷款马上到期需要归本，但是贸易回款可能还需要很长的时间，于是只能把房产全款卖掉成交价格为2510万。在这个过程中需要赎楼垫资服务，于是李先生在对比三家以后选择了一个10天0.7%，总共需要垫资1800万，但是在谈判过程中，由于李先生银行垫资到期时间只有1天时间，所以对方以资金紧张为由，临时涨价10天0.9%，加上签约费等总共花费1.2%。于是李先生又联系其他金融机构，由于李先生没提前预约而且是临时垫资1800万，都被一一拒绝.........李先生案例在二手房交易过程中经常会出现，由于选择时间问题，提前准备不足，想着节约垫资成本，对于二手房交易流程和细节不太明白......，很容易被薅羊毛，造成卖房款损失。本篇主要分为：购房篇，卖房篇，银行贷款三个层面给大家聊聊，希望对大家北京房产交易有所帮助。
01、全款购房篇
对于购房客户来说，如果您是改善需求或者计划全款买房，比如购买房产价值为1000万，您只有500万左右，那么您需要做好银行房产抵押贷款功课，而不是只关注垫资利息，我们通过两个案例来讲解下：
客户A：在海淀区买套1000万房产，需要垫资500万，金融机构告诉客户垫资利息为10天0.6%，垫资过后帮客户选择ZS银行经营贷款，但是由于客户资质不符合要求，买房资金交易不合规，只能等3个月才可以申请，于是又通过短期质押然后转战到银行，我们来计算下成本：500万如果按一个月1.8%来计算，后期抵押贷款花费1%+0.3%，总共是500万X(1.8%X3+1.3%)=33500元。 客户B：在东城区买套1000万房产，需要垫资500万，金融机构告诉客户垫资利息为10天0.7%，由于提前半年做了规划，垫资过后帮客户选择MS银行经营贷款，从垫资到银行抵押贷款办理完毕只花了10天，同样我们来算下成本：总共是500万X（0.7%+1%+0.3%）=10万元。
客户A和客户B同样贷款500万，垫资+银行抵押贷款中间融资成本差距为23500元。这就是说为什么我们建议买房或者换房需要提前规划原因。
在北京买房我们需要做哪些规划呢？
一、先根据市场了解当地最新银行贷款政策，2022年各城市住房按揭执行“因城施策”，比如北京执行“认房认贷”，而苏州就是认房不认贷.（这就是为什么很多深圳购房者来北京，发现深圳那套购房逻辑在北京行不通）。
二、提前半年注册一个企业很重要，如果您计划办理房屋抵押贷款，企业是必须要的，只有这样才能享受低利率产品。
三、良好征信和稳定收入非常重要。不要增加信用贷款和查询次数，用信用贷款买房缺点我们已经讲过很多次，这里就不重复。
做好以上三点，剩余就是买房时候找个专业房产中介机构+银行资金监管机构，然后就开始对着卖房者砍三刀，争取淘到笋盘。
02、卖房篇
卖房的时候，如果您房产有抵押贷款，或者已经负债比较高，着急出手，想省赎楼垫资成本，我们建议您提前3-5天选择两个金融机构签约，防止有的金融机构出现临时涨价局面，那么如何识别专业和非专业垫资机构呢？
1、先了解下垫资机构资质和办理流程，综合成本。
2、提供资料，通过谈判和细节来判断垫资机构资金实力。
3、选择房产中介长期合作垫资机构（最好绑定一站式操作）。
如果您无法判断，对于承受能力有限客户，我们建议卖房还是通过大绿或者大黄来操作，毕竟他们有直接赎楼交易服务，这样交易相对来说有保障点。
还有一个办法就是通过买房者资金进行赎楼垫资服务，这个就看买您房产下家愿意不愿意了。毕竟这样会给购房者带来一定风险。
 

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