玖鼎房产抵押咨询：2024银行房屋抵押贷款审批都是什么逻辑，多年银行老师傅程详细讲解；

来源：公众号玖鼎房产抵押咨询

房产抵押贷款作为一种以房产作为抵押物的贷款方式，在现代金融市场中扮演着重要角色。其核心特点在于能够让借款人在不失去房产使用权的同时，获得一定额度的资金，以满足个人或企业的资金需求。

然而，在众多银行产品和不断变化的准入政策面前，寻找一款最适合自己的贷款方案，并非易事。今天，玖鼎将从银行抵押的审批逻辑基础上，详细解析更多抵押贷款细节。

一、银行抵押的审批逻辑

1、关于房产的审批逻辑

①成数：

一般来说商品房、房改房是6/7/8成，别墅5-6成，公寓、商铺、写字楼是5成；

ps：对位于系统“白名单楼盘”的房产，会更容易取得银行在额度利率方面的优待。

 

②关于房产持有时间

大部分银行对客户都要求房产持有时间大于6个月，但也有部分银行是接受刚过户的新产证的。

ps：没有基础的客户，建议提前半年开始整理和规划。

③关于房龄

大多数银行通常要求抵押房产的使用年限不超过30年。然而，少数银行可能会根据借款人的信用状况和房产地点等因素考虑接受使用年限超过30年的房产作为抵押。此外，某些挂铜牌的老洋房则不受房龄限制。

 

④产权人（房产证上有老人、小孩名字，审批相对麻烦一些）

老人房：房产证上有65岁以上老人名字（80岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）

小孩房：房产证上有未满18周岁的小孩名字（可选银行较少）；

另外产权人与借款人的关系，也很重要。标准银行要求抵押物必须是借款人本人或直系亲属（如配偶、父母、子女）的名下。然而，少数银行可能会考虑接受第三方房产抵押，即抵押人与主贷人没有直接的亲属关系。

 

⑤面积/区域：住宅房产面积大于50平米（低于50平米只有极少数银行可以申请）

 

结合以上银行对于房产抵押的审批逻辑，可得出以下房产相关要求：

①区域要求：住宅房产面积大于50平米（低于50平米只有极少数银行可以申请）

②房龄要求：银行更喜欢30年以内的房子，但房子其他条件优越，银行也可适当放宽要求;

③产权性质：产权清晰，无违建，无查封、无产权纠纷，房屋的产权可以在市场上交易，需拿到房产证。

④共有情况：单人持有、夫妻共有、子女父母共同持有，当房产持有人超过两人且彼此之间没有亲属关系时（例如情侣或朋友共同购买的房产），这类申请可能较复杂。

⑤房屋状态：是否有抵押（上家银行、贷款金额）二抵还是转抵押

 

2、关于借款人的审批逻辑

年龄：一般来说借款人的年龄控制在18~72周岁左右

婚姻：婚姻共分为单身，已婚，离异三种情况。

单身：没有婚姻史，在银行填写单身证明即可
ps：注意不要瞒报

已婚：双方出面签字，带好结婚证。

离异：带好离婚证+离婚协议，注意离婚协议务必上面列明财产分割（尤其是这套抵押房的财产分割）。

收入情况：可以很好的让银行了解借款人的还款情况，并银行要求提供贷款使用的相关证明。

征信情况：征信主要看负债量，逾期，查询次数。

玖鼎的建议是，自己不要去查征信，可以让有意向的银行去，切记不要让多个银行同时去查。

ps：如果有诉讼，有行政拘留或案底，一定要提前跟银行说，不要隐瞒。

结合以上银行对于房产抵押的审批逻辑，可得出以下借款人相关要求：

①年龄一般在18~80周岁

②婚姻状况：未婚、已婚、离异、单身提供单身证明

③职业背景：工作单位性质、近一年工资流水情况

④征信情况：负债、逾期情况、征信查询次数

⑤案件纠纷：是否被执行、涉诉（案件性质及是否有结案证明）

 

3、关于公司审批逻辑

首先我们要知道，抵押贷款是一种“经营性贷款”，前提就是贷款人名下有公司，资金用于经营。
在办理难度上，没公司 > 有公司无经营 > 有公司有经营。

ps:名下没有公司，可以收购一家一年以上公司。

 

执照：部分银行可接受新注册/新入股一年以上公司来申请。

 

流水：部分银行看重抵押物价值，轻看流水。

 

经营细则：需要提供经营单据，部分要与经营流水匹配上；进件时要提供符合经营上下游产业链的购销/进货合同。
 

纳税记录：部分银行要求作为申请主体的公司要有相关纳税记录(可受理新过户公司)。

 

结合以上银行对于房产抵押的审批逻辑，可得出以下公司相关要求：

①有没有公司

②公司类型（是否属于禁入行业）

③公司经营情况：是否有真实经营、是否有经营异常、是否有地址异常

④公司年流水情况、负债情况

⑤是否有案件纠纷

 

二、贷款细节解析

目前上海房产抵押贷款年利率一般为2.70%-3.5%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.98%-3.45%，成数一般为6-8成，贷款期限1-20年， 期限越短利息越低。

①在房产抵押贷款中如何才能拿到最低利率、最高成数？

简单描述就是抵押物非常优质，房龄最好在30年以内，房屋面积区域好，产权明晰，借款人资质非常好，无逾期，无负债，收入稳定等。

各个银行利率梯队

①国有银行
中国，农业，工商，建设，邮储，交通，这六家银行的利率在市场属于较低梯队，年利率基本上都已经降到3%左右。不过六大行贷款产品各有特色。

②大型商业银行
例如：招商，兴业，华夏，民生，浦发，广发等，这类银行的抵押普遍在3.5%左右，

③城商行

例如：上海，宁波，南京，杭州，等以城市命名的城商行，各家银行的利率存在显著差异，2.8%-6%不等。

⑤外资行，农商行，村镇行

这三类银行里外资和村镇行的利率普遍是要高一些的，大概在5.5%-7%,个别银行会有例外也能做到4%左右的。
 

②申请房产抵押贷款需要什么材料？

房产抵押贷款又分为消费性抵押贷款和经营性抵押贷款

ps：消费抵押贷与抵押经营贷，区别大致分为以下几点：

一、资金用途不同

消费抵押贷款用途很广泛，比如：日常家用、旅游、教育、购买汽车、珠宝首饰、家具等都是可以的。

经营抵押贷款用途范围就很小了，只能用于生意类经营，比如：扩张门市、购买材料、发放工资、购买设备等。

二、贷款额度不同

经营抵押贷款最高单笔可达3000W，而消费贷款则不同，一般最高500W。（具体以地区为准）

三、贷款年限不同

经营抵押贷款的年限最长可以做到30年等额本息，20年期先息后本。而消费贷款一般10年等额本息，5年期先息后本。

四、借款人不同

经营抵押的借款人往往是公司的法人或股东。而消费贷款一般适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

五、利息不同

经营抵押贷款的利息最低可以做到2.8%，而消费抵押的利息往往都是4%以上。

⑤大部分银行主要看征信的哪几方面？

银行主要看征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息

①逾期:

即使借款人存在较多逾期记录或其他不利因素导致个人信用评分较低，通过与银行沟通仍有可能解决问题。然而，这可能会影响贷款的条件，例如减少贷款额度、提高利率或缩短贷款期限等。银行通常会要求最近一年内的逾期次数低于3次，同时累计逾期次数不应低于6次。

②查询次数: 

 

无论是贷款、信用卡还是网络贷款，只要进行了申请，无论最终是否获批或是否使用了该贷款，所有的申请行为都会被记录在个人的征信报告中。一般来说，每3个月内最好保持查询次数低于6次。因此，需要特别注意申请的频率。

 

③负债: 

少数银行会综合考虑借款人的各项情况，包括负债情况和经营收入等，进行审批。即使借款人负债较高，但若经营状况良好，也有可能获得批准。但在批准贷款后，有些银行可能会要求借款人先清偿部分信用贷款后才放款。一般银行会将资产负债率控制在房产总价的75%以内，这通常不会对抵押贷款额度产生太大影响。

 

 

 

④负面信息：

在客户当前存在法律纠纷的情况下，大多数银行不论其作为起诉方还是被起诉方，通常都不接受贷款申请；然而，个别银行会考虑法律案件的具体情况。如果客户能提供详细情况，并证明情节不严重，有些银行可能会特批接受贷款申请。

 

三、房产抵押贷款流程

准备资料 - 提交申请 - 下户尽调 - 贷款审批 - 出具批复 - 签约合同 - 预约开户 - 办理抵押 - 银行放款

四、还款方式解析与对比

①等额本息：借款人每月偿还相同金额的贷款，包括本金和利息，直至贷款完全偿还。

优点：每月还款金额固定，便于借款人规划财务；长期来看，利息支出较少。

 

②等额本金：借款人每月偿还相同的本金，但随着本金的逐渐减少，每月的利息支出也减少，因此每月的还款总额逐月减少。

优点：长期总的利息支出最少；随着时间的推移，月还款额逐渐减少，适合收入逐年增加的借款人。

 

③气球贷款：在贷款期初，借款人支付较低的月付款，而在贷款期末需支付一次性的大额本金。

优点：初期月付款较低，有助于借款人在财务较紧张的初期减轻负担；适合短期内有较大收入预期的借款人。

 

④先息后本：在贷款的前期只偿还利息，本金在贷款的最后期限一次性偿还。

优点：初期只需支付利息，月还款额较小，适合短期内现金流紧张但预期未来有大笔收入的借款人。

 

⑤随额随还：借款人可以根据自己的财务状况随时偿还部分本金，而利息根据剩余本金计算。

优点：灵活性高，借款人可以根据实际情况调整还款计划，减少利息支出。

 

五、银行放款途径

A) 受托支付至对公账户

在这种模式下，银行将贷款款项支付至贷款公司的对公账户。资金直接进入了贷款公司的企业账户，由贷款公司负责将资金分配给借款人或用于相关用途。

B) 受托支付至法人股东账户

在这种情况下，贷款款项被支付至贷款公司法定代表人或法人股东的个人账户。这样的模式会在法律上对个人资金与企业资金进行区分，并可能需要法人股东承担更多的责任与义务。

 

C) 受托支付至纯第三人账户

这意味着贷款款项被支付至一个与贷款公司和借款人无关的第三方账户。该账户可能由一家独立的支付服务提供商管理，资金暂时存放在这里，直到支付给借款人或用于其他目的。

 

D) 自主支付至借款人账户

在这种情况下，银行直接将贷款款项支付至借款人的个人账户。这种模式下，借款人拥有直接控制资金的权利，可以自主支配借款资金的使用。

 

感谢您的阅读这篇文章。我们希望所提供的内容能够为您在房产抵押贷款方面带来实际帮助和启发。如果您对文章感兴趣，或者想要获取更多关于房产抵押贷款的深入信息，可随时与玖鼎联系！!

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