在上海怎样办理抵押贷款，征信花又该如何解决？

来源公众号：沪京房屋抵押贷经营贷
 

在这个经济快速发展的时代，资金对许多人来说都是一个很重要的问题。要周转资金，那肯定离不开银行贷款。

贷款的种类有很多，常见的有信用贷款、抵押贷款、公积金贷款，商业贷款等

抵押贷是目前主流的贷款方式，利率低，额度高，期限长。

而它有一个硬性特点，那就是需要有房产作为抵押物。

今天沪京就从以下几个方面来讲一下房产抵押贷款相关条件

1. 房产抵押贷款类型

2. 房产抵押贷款对房产的要求

3. 房产抵押贷款对借款人的要求

4. 房产抵押贷款对公司的要求

5. 抵押流程

6. 还款方式

7. 申请材料

8. 银行主要审批征信的哪几个方面

9. 征信花了，该如何解决

 

一

 

房产抵押贷款类型

 

房产抵押贷款类型主要分为消费贷和经营贷

①抵押消费贷：个人消费贷，主要用于住房装修、旅游、缴纳税费、大额消费品消费或其他个人或家庭所需消费。

②抵押经营贷：企业经营类贷款，用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备、支付租赁经营场所使用

二

 

房产抵押贷款对房产的要求

 

①成数：

一般来说商品房、房改房是6/7/8成，别墅5-6成，公寓、商铺、写字楼是5成；

ps：对位于系统“白名单楼盘”的房产，会更容易取得银行在额度利率方面的优待。

②关于房产持有时间

大部分银行对客户都要求房产持有时间大于6个月，但也有部分银行是接受刚过户的新产证的。

ps：没有基础的客户，建议提前半年开始整理和规划。

③关于房龄

大多数银行通常要求抵押房产的使用年限不超过30年。然而，少数银行可能会根据借款人的信用状况和房产地点等因素考虑接受使用年限超过30年的房产作为抵押。此外，某些挂铜牌的老洋房则不受房龄限制。

④产权人（房产证上有老人、小孩名字，审批相对麻烦一些）

老人房：房产证上有65岁以上老人名字（80岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）

小孩房：房产证上有未满18周岁的小孩名字（可选银行较少）；

另外产权人与借款人的关系，也很重要。标准银行要求抵押物必须是借款人本人或直系亲属（如配偶、父母、子女）的名下。然而，少数银行可能会考虑接受第三方房产抵押，即抵押人与主贷人没有直接的亲属关系。

⑤面积/区域：住宅房产面积大于50平米（低于50平米只有极少数银行可以申请）

三

 

房产抵押贷款对借款人的要求

 

年龄：一般来说借款人的年龄控制在18~72周岁左右

婚姻：婚姻共分为单身，已婚，离异三种情况。

• 单身：没有婚姻史，在银行填写单身证明即可（注意不要瞒报）
• 已婚：双方出面签字，带好结婚证。
• 离异：带好离婚证+离婚协议，注意离婚协议务必上面列明财产分割（尤其是这套抵押房的财产分割）。

 

收入情况：可以很好的让银行了解借款人的还款情况，并银行要求提供贷款使用的相关证明。

征信情况：征信主要看负债量，逾期，查询次数。

自己不要去查征信，可以让有意向的银行去，切记不要让多个银行同时去查。

ps：如果有诉讼，有行政拘留或案底，一定要提前跟银行说，不要隐瞒。

四

 

房产抵押贷款对公司的要求

 

首先我们要知道，抵押贷款是一种“经营性贷款”，前提就是贷款人名下有公司，资金用于经营。

在办理难度上，没公司 > 有公司无经营 > 有公司有经营。

ps:名下没有公司，可以收购一家一年以上公司。

执照：部分银行可接受新注册/新入股一年以上公司来申请。

流水：部分银行看重抵押物价值，轻看流水。

经营细则：需要提供经营单据，部分要与经营流水匹配上；进件时要提供符合经营上下游产业链的购销/进货合同。

纳税记录：部分银行要求作为申请主体的公司要有相关纳税记录(可受理新过户公司)。

五

 

常见名词解释

 

新房产证：持有证件时间不超过半年

经济适用房：经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济适用房要做银行抵押登记必须做好补税换证手续。

老破小：房龄超过 30 年，面积小于50平方（只有少部分银行接受）

房改购房：房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。房改房做银行抵押贷款一般出款成数要比普通住宅低1到2成。

六

 

抵押流程

七

 

还款方式

 

1、等额本息

贷款金额除以贷款期限（例如10或15年*12个月），得到每月应偿还的本金。由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

2、等额本金

本金不变，利息根据贷款期限的长短平摊到每个月，如果在利率不变的情况下，这贷款时间内每月所还的金额是不变的。

由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

3. 先息后本

在这种还款方式下，借款人在贷款期间只需支付利息，到期后再一次性偿还较大的本金。（有一些小银行可前3年先息后本，以减低客户还款压力）

4、气球贷款

在贷款期初，借款人支付较低的月付款，而在贷款期末需支付一次性的大额本金。

八

 

申请材料

九

 

银行主要审批征信的哪几个方面

 

银行主要看征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息

①逾期:

银行通常会要求最近一年内的逾期次数低于3次，同时累计逾期次数不应低于6次。（可沟通）

②查询次数:

一般来说，每3个月内最好保持查询次数低于6次。因此，需要特别注意申请的频率。

③负债:

一般银行会将资产负债率控制在房产总价的75%以内，这通常不会对抵押贷款额度产生太大影响。

④负面信息：

大多数银行不论其客户作为起诉方还是被起诉方，通常都不接受贷款申请；然而，个别银行会考虑法律案件的具体情况。如果客户能提供详细情况，并证明情节不严重，有些银行可能会特批接受贷款申请。

十

 

征信花了，该如何解决

以下是一些解决方法

1.增加抵押物

可以通过增加抵押物的方法来提高贷款成功率

2、担保贷款

如果有亲友或信任的人愿意作为担保人，可以提高贷款获批的可能性。

3.养征信

只是征信花，没有出现过逾期，一般养三个月左右，期间不要在新增查询。当然，具体养多久，还要根据个人负债情况、名下资产、学历等酌情考虑。

4、寻求小额贷款

一些小额贷款对借款人要求没有那么高，可能会更容易获得贷款，但需要注意贷款利率和费用可能较高

以上就是沪京今天要分享的关于房产抵押贷款产品的内容了，非常感谢您的耐心阅读！我衷心希望这篇文章能为您在选择合适的银行抵押贷款产品时提供一些实用的参考和指导，如果问题可随时联系沪京。

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