2024房产抵押贷款，贷款利率、贷款申请、贷款流程全攻略（4000字精华版）

来源公众号：玖鼎房产抵押咨询

 

房产抵押贷款作为一种以房产作为抵押物的贷款方式，在现代金融市场中扮演着重要角色。

然而，在众多银行产品和不断变化的准入政策面前，寻找一款最适合自己的贷款方案，并非易事。

今天，玖鼎将带大家详细了解房产抵押贷款的相关知识，包括贷款利率、贷款流程、申请材料、还款方式、行业词汇、拒贷原因及方法、相关问题解答等方面，建议收藏。

前言

房产抵贷款又分为消费贷款和经营贷款；

 

抵押经营贷：借款人用房产作为抵押向银行申请一笔贷款，用于企业经营性融资使用，如：企业采购支付上游订单等。

 

企业抵押贷款利率2.7%-5%;贷款额度最高8000万。

 

办理时间 7~20工作日。

 

抵押消费贷：借款人以房产作为抵押向银行申请一笔资金用于日常消费、装修、旅游等。

 

房产抵押贷款年利率一般为4%-5%;房产二次抵押贷款年利率一般为3.35%-5.5%;

 

 

贷款期限1-20年 期限越短利息越低。

 

二者主要区别在于：

①贷款年限

经营抵押贷款的年限最长可以做到30年等额本息，20年期先息后本。而消费贷款一般10年等额本息，5年期先息后本。

②借款人

经营抵押的借款人往往是公司的法人或股东。而消费贷款一般适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

③利息

经营抵押贷款的利息最低可以做到2.8%，而消费抵押的利息往往都是4%以上。

贷款流程一般为：

申请材料如下：

贷款又分为经营性抵押贷款和消费性抵押贷款

1.消费贷款办理所需资料：

身份证、七天内详版征信、收入证明、户口本、房产证、婚姻证明、一年明细流水；

2. 经营贷款办理所需资料：

身份证、七天内详版征信、户口本、房产证、婚姻证明、营业执照、一年经营流水、上下游合同、公章。

二次抵押

 

二次抵押是指在已经存在一笔抵押贷款的情况下，再次以同一房产或其他资产为抵押，向原有抵押权人或其他债权人申请贷款的行为。

 

房产二次抵押贷款年利率一般为3.35%-5.5%，贷款期限1-20年 期限越短利息越低

 

贷款要求：

 

1）借款人要求

借款人年龄18-70周岁（个别银行可以做到75周岁）

抵押人年龄18-65周岁，征信不能有严重逾期，无纠纷，收入稳定等

2）抵押物要求

（1）有证：房产证在自己手里

（2）有余值：抵押物价值减掉先前抵押贷款的金额还有剩余价值。

（3）房屋：产权清晰，可上市交易。

 

（4）房龄：银行一般更喜欢30年以内的房产

 

贷款流程：

 

1、准备好个人的基本资料

 

二次抵押不仅看重个人的信用情况，还需要提供夫妻双方的户口本、身份证、结婚证，和产权清晰无纷争的房产证以及近半年的银行流水。

 

2、到贷款银行填写资料

 

在填写信息时，贷款人需要将各项内容都要写的清清楚楚、实实在在。

 

ps：有情况一定不要瞒报或漏报，对后续贷款有一定影响哦！！

 

3、评估公司进行评估

 

房产的评估值会直接影响放款金额，在个人资质情况良好的情况下，评估值越高银行的放款额度就会越高。

 

4、银行批复

经过银行相关的风险评测，银行就会通知借款人到底给不给放款，如果放款就会告诉你具体的放款金额。

 

5、结清一次抵押

 

如果要跨行办理二次抵押贷款，借款人需想办法把办理第一次抵押的银行贷款结清，将红本“赎出”，解除抵押。如果没有结清贷款的资金，可以向亲朋好友借或让有实力的担保公司垫付现金赎楼

 

6、办理抵押

 

办理房产入押的时候，借款人需准备好资料前往，如果房产是夫妻共有的，还需要夫妻两人共同前往办理入押手续。

 

目前市面上常见还款方式有：

①等额本息

借款人每月偿还相同金额的贷款，包括本金和利息，直至贷款完全偿还。

优点：每月还款金额固定，便于借款人规划财务；长期来看，利息支出较少。

②等额本金

借款人每月偿还相同的本金，但随着本金的逐渐减少，每月的利息支出也减少，因此每月的还款总额逐月减少。

优点：长期总的利息支出最少；随着时间的推移，月还款额逐渐减少，适合收入逐年增加的借款人。

③气球贷款

在贷款期初，借款人支付较低的月付款，而在贷款期末需支付一次性的大额本金。

优点：初期月付款较低，有助于借款人在财务较紧张的初期减轻负担；适合短期内有较大收入预期的借款人。

④先息后本

在贷款的前期只偿还利息，本金在贷款的最后期限一次性偿还。

优点：初期只需支付利息，月还款额较小，适合短期内现金流紧张但预期未来有大笔收入的借款人。

⑤随额随还

借款人可以根据自己的财务状况随时偿还部分本金，而利息根据剩余本金计算。

优点：灵活性高，借款人可以根据实际情况调整还款计划，减少利息支出。

每一种还款方式都各有优势，还款方式的不同，还款压力都是不同的，资金使用率也是不同的，所以一定要要确定自己想办理什么样还款方式的抵押贷款。

 

玖鼎建议一定要根据自己实际情况去选择借款期限和还款方式。若有需要，可随时联系玖鼎哦！！

 

行业词汇解析：

1、消费贷款

个人消费贷款是指银行向申请购买"合理用途的消费品或服务"的借款人发放的个人贷款，

用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款

2、经营贷款

是指银行向借款人发放的用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金、商用房装修等合法生产经营活动的贷款。

3、单新/双新

新公司：公司持有时间小于6个月

新产证：新产证一般指房产证办理时间小于6个月的房产证，也有部分银行把持有时间在1年内的房产证都归为新产证。

单新：指房产证或公司有一方是新办的，
双新：是指公司与房产证都是新办的。

4、白户

没有任何贷款记录的贷款人，部分银行不太喜欢”白户”，由于没有和银行建立过信用关系，不确保是否有良好的还款习惯，

建议”白户”在申请抵押贷款前可以先办理一张信用卡使用。

5、白名单

白名单分为单白名单与房产白名单，申请信用贷款的时候为白名单客户申请信用贷款的额度相对高，利息也会给与优惠，

房产白名单大致是指每个银行觉得位置好，处置方便的房产，白名单房产审批通过率会高一些。

6、债权人

债的关系中有权利要求另一方(债务人)为或不为一定行为的当事人。

债务人：通常指根据法律或合同、契约的规定,在借债关系中对债权人负有偿还义务的人。

7、转贷

房子本身已经有贷款，由于额度低或者利息高的原因，希望从新银行重新批复一笔贷款来提高额度或降低利息的一个过程。

8、过桥垫资

在转贷的过程中，由于没有足够的现金去结清之前贷款，可找相关的过桥机构“过桥垫资”用于结清银行款项，过桥周期一般在15天左右，部分过桥公司还会有一定的过桥手续费用。

9、受托支付

受托支付是银行在放贷时常用的一种支付方式，一般是指放款银行根据贷款人提供的购销合同实行支付委托，

有银行直接把款项转入借款人提供的有效用途合同中的指定账户，主要的目的是为了避免贷款被申请人挪用。

10、好人好房

“好人”表示征信良好，负债低。“好房”一般是指房产位置好，房龄最好在20年内，房产面积最好大于60平米以上（每个银行对好人好房的评定标准有所不同）

达到好人好房标准，对部分银行来说属于优质客户，在额度和利息上都有一定的优待。

相关问题解答

1、房产抵押贷款的额度一般受哪些因素影响？

1）房屋估值

房产抵押贷款的额度一般为房产估值的60%-70%，评估值越高,可贷额度就越高。

主要影响房产估值的因素有房屋面积、周边设施、房屋装修等。

 

2）还款能力

在申请房贷时，银行会要求借款人提供工资证明和流水情况。还款能力越强越能成功申请到较高额度的房产抵押贷款。

 

3）个人征信

无论是哪种贷款方式,银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。

征信越好，可选择的贷款产品也会越多。

 

2、房产抵押会不会影响房子现状？

房产抵押并不会影响房子现状，

不管是抵押经营贷还是抵押消费贷，房子抵押完成后不影响房子出租和自住，不影响房子后续买卖。

房子还是属于你，除非贷款完成后你长期逾期长期不还款，那么银行才有可能向法院申请处置您的房产。

3、贷前规划规划怎么做？

关于如何做好贷前规划这个问题，小融将从人，抵押物，公司三个方面进行解释。

【个人方面】

尽量不要借网贷，不要有逾期，养好征信，征信查询多的话可以过一两月再去申请，网贷多可以先还清一部分再申请贷款。

大多数银行都需要借款人提供流水，流水不够的话建议提前增加一点。

去银行申请抵押贷款一般都需要双签，如果配偶征信太差，建议选择单签的银行进行申请。

【抵押物方面】

 

如果房屋还有未结清的贷款，可以直接做二次抵押（需要有余值），也可以将未结清贷款结清再做一次抵押。

小孩房，老人房，老破小只有少部分银行可做，建议提前看好产品。

【公司方面】

申请抵押贷不需要公司，但申请经营贷是需要公司的。

没有公司但想做额度高一点的经营贷怎么办？答：最好过户一家公司到自己名下，当然也可以申请抵贷不一。

像房地产、金融、娱乐类等禁入行业的话，一般很难申请到贷款。

4、抵押贷款为什么需要三方收款？

为了抵押经营贷款流程合理性，所以需要提供三方账户收款，银行放款到三方账户，主要是流程的必要性与合理性。

 

5、没有营业执照怎么办理抵押贷款？

 

抵押贷款主要分为经营贷和消费贷，没有营业执照可以选择做消费贷。

 

以下是几个常见的几种解决方法。

 

 

①直接申请抵押消费贷款
 

无需营业执照，额度一般在200万-500万。贷款期限一般为10年期，少数产品可以按20/30年分摊式还款；

 

还款方式先息后本/等额本息/等额本金都有；较为简单，贷款周期相对较长，适合稳定收入的工薪族。

 

②办理新营业执照，申请抵押经营贷款

 

对于过往无经营的群体也可准入，利率低，还款周期较长，灵活度很高。

 

③找直系亲属做借抵不一

 

可选择的产品较多，利率低，还款方式也更多元化。

 

 

非常感谢您的阅读！玖鼎真诚希望这篇文章能为您在选择适合的银行抵押贷款产品时提供一些实用的参考和指导。如果您在阅读过程中有任何疑问，或者在实际操作中遇到困难，欢迎随时联系我们，玖鼎将竭诚为您服务。

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