上海浦东新区房产抵押贷款要求及注意事项指引

来源公众号：汇贷

 

说到浦东，大家能想到很多板块：陆家嘴 、花木、联洋、梅园、洋经…

近期，浦东新区这几个板块成交量都有所上涨，其中排在前面的小区有世茂滨江花园、印象春城，绿地康桥新苑、仁恒滨江园、康桥宝邸等。

其实上海大部分的板块，都在22年冲上云端，又在去年和今年，嗖一下跌下来，浦东也不例外。

相较于急售贱卖，还是有不少房东选择了房产抵押贷款。

那下面汇贷由以下几个方面来和大家聊一下关于房产抵押贷款要求及注意事项。
 

1、房产抵押贷款额度利率
2、相关要求

3、贷款流程

4、申请材料

5、房产抵押行业词汇解析

6、相关问题及建议

7、常见拒贷原因及建议

 

 

房产抵押贷款额度利率

这也是我们大多数粉丝最关心的：

目前上海房产一次抵押贷款年利率一般为2.7%-3.5%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.98%-3.45%

贷款期限1-20年 期限越短利息越低

额度一般为房产评估值的7成左右，最高能做到9成。
 

相关要求

房产抵押相关要求主要是关于借款人、抵押物及公司。

1、关于借款人

对于借款人，我们主要看重的就是年龄、职业背景、收入、还款能力以及征信。

• 年龄：通常在65周岁以下（可沟通）。
• 婚姻状况：需提供相应证明，如结婚证、离婚证及协议。
• 收入情况：需提供相关证明以评估还款能力。
• 征信情况：负债量、逾期记录、查询次数。
• 案件纠纷：涉诉或有案底需提前说明。

2、关于抵押物

对于抵押物，我们主要看重房龄、抵押类型（住宅会比商铺更受欢迎）、产权人、面积区域、共有情况等。

• 成数：商品房、房改房通常为6-8成，别墅5-6成，公寓、商铺、写字楼5成。"白名单楼盘"可能享有更优惠的额度和利率。

• 持有时间：大部分银行要求房产持有时间超过6个月，部分银行接受新产证。

• 房龄：通常不超过30年，但有例外，特别是老洋房。

• 产权人：65岁以上老人或未满18岁儿童名字在房产证上可能增加审批难度。产权人与借款人关系需为直系亲属，少数银行接受第三方房产抵押。

• 面积/区域：住宅房产面积通常需大于50平米。

• 产权性质：产权清晰，无纠纷，可交易，需有房产证。

• 共有情况：多人共有且无亲属关系可能使申请复杂。

• 房屋状态：是否有现有抵押，是二抵还是转抵押。

3、关于公司

对于公司，我们主要看重的是有无公司、成立时间、经营流水等。

• 公司：看申请类型，经营贷名下需有公司，可考虑收购。

• 执照：多数银行要求成立满一年，部分银行接受新注册或新入股。

• 流水：多数银行需要提供一年流水

• 经营细则：需提供经营单据，购销/进货合同。

• 公司类型：需要确认公司是否属于银行禁入的行业。

提前清楚这些问题，你的贷款会更容易申请！！

贷款流程

申请材料

贷款又分为经营性抵押贷款和消费性抵押贷款

1.消费贷款办理所需资料：

身份证、七天内详版征信、收入证明、户口本、房产证、婚姻证明、一年明细流水；

2. 经营贷款办理所需资料：

 

身份证、七天内详版征信、户口本、房产证、婚姻证明、营业执照、一年经营流水、上下游合同、公章。

房产抵押行业词汇解析

1、白户

没有任何贷款记录的贷款人，部分银行不太喜欢”白户”，由于没有和银行建立过信用关系，不确保是否有良好的还款习惯，

建议”白户”在申请抵押贷款前可以先办理一张信用卡使用。
 

2、白名单

白名单分为单白名单与房产白名单，申请信用贷款的时候为白名单客户申请信用贷款的额度相对高，利息也会给与优惠，

房产白名单大致是指每个银行觉得位置好，处置方便的房产，白名单房产审批通过率会高一些。
 

3、受托支付

受托支付是银行在放贷时常用的一种支付方式，一般是指放款银行根据贷款人提供的购销合同实行支付委托，

有银行直接把款项转入借款人提供的有效用途合同中的指定账户，主要的目的是为了避免贷款被申请人挪用。

 

 

4、转贷

房子本身已经有贷款，由于额度低或者利息高的原因，希望从新银行重新批复一笔贷款来提高额度或降低利息的一个过程。

5、过桥垫资

在转贷的过程中，由于没有足够的现金去结清之前贷款，可找相关的过桥机构“过桥垫资”用于结清银行款项，过桥周期一般在15天左右，部分过桥公司还会有一定的过桥手续费用。

 

 

相关问题及建议

 

1、房龄老怎么办？

老房子普遍存在停车不方便、设施老化等诸多问题，在市场上变现是比较困难的。

建议：

一般银行都喜欢房龄在30年以内的房子，超过只要少部分银行可做，去咨询银行能做老房子的贷款产品，这样会更容易获得审批。
 

2、借款人超龄怎么办？

有些家庭部分房产在父母名下，子女需要抵押贷款时，往往会选择拿父母名下的房屋作为抵押。可父母年纪在65岁以上，已经超过了银行的准入年龄，该如何办理抵押呢？

建议：

抵押贷款并非只有产权人才能办理，子女自己也可以作为主贷人，拿父母的房产去抵押，这样就不受年龄限制了。如果一定要父母作为主贷人，则需要追加子女为担保人。
 

3、征信不好怎么办？

征信问题主要体现在查询多、逾期多、负债高等几个方面

建议：

在申请房抵之前，先结清部分贷款，或者增加抵押物，也可以采取流水账单、存款证明以及其他资产证明来证明自己的还款能力，或者选择一些条件宽松的银行。

如果征信实在太差，比如查询太多或者已经是黑户了，那么只有换配偶申请了，部分银行可看单方征信。或者先做机构产品过渡，等征信正常再转到银行。
 

常见拒贷原因及建议

常见的影响房屋抵押贷款的审批原因：

1、征信不好

银行会对借款人的信用状况进行评估，有些是1年内不能有3个1，半年内不能有2，有些银行则较为宽松，但征信不好有很大可能被拒。

2、收入不稳定

银行会关注借款人的还款能力，借款人申请的时候提供的流水不足，银行可能会拒绝借款人借贷要求。

3、抵押价格不足

银行会对抵押物进行评估，如果房产评估1000万，然后欠款700万，然后部分银行会砍额度，造成无法批贷。

4、征信查询过多

个人征信报告都是动态记录，每查询一次，征信报告上就显示一次。是的，不管下款与否，都增加一次查询，一般半年10次内，养征信3-6个月，在此期间不要乱点网贷、信用卡，减少贷款频次申请。

5、官司纠纷

若借款人个人或者公司有官司问题，如产权纠纷、抵押权纠纷等，银行可能会拒绝贷款申请。

6、负债过高

网贷不少，信用卡不少，贷款负债超级高，一般银行抵押贷负债要求在80%内。

7、贷款人有禁入行业

银行会根据客户征信报告，看过往的从业情况，如有保险、金融、地产等都是会拒贷的。
 

以下是抵押贷被拒的一些解决办法：

①提供还能力佐证

提供其他房产佐证，还有资产证明，如股票、汽车、房产等。

②办理其他贷款

如果没有抵押贷空间了，换其他银行申请，可以考虑找部分商业银行咨询是否能高评贷款。

③转贷其他银行

将贷款转移到另一家银行，可以选择评估价较高、贷款成数较高、贷款期限长、政策较为稳定的银行，以便办理不低于当前贷款额的房抵贷。

④寻求第三方借款人

找朋友亲戚作为借款人，为贷款提供担保，以便降低银行风险，提高续贷成功率。

近期二手市场成交量上涨，也一定程度上传导到了新房市场，尤其是部分外围的刚需楼盘，不过“强者恒强，弱者愈弱”的效应，也在新房市场蔓延。

在汇贷看来，未来房市不至于一路暴跌，好的会慢慢崛起，继续保持流动性，不必急于出售现有房产。

目前房产抵押贷款利率最低2.7%，如有资金需求，也是一个方向。当然，在当下这个节点，购房者趁机收购一些笋盘，的确是一个不错的时机！！

非常感谢您的耐心阅读！衷心希望这篇文章能够为您在选择合适的银行抵押贷款产品时提供一些有价值的参考和帮助。如果您在阅读中遇到任何疑问，或在实际申请操作过程中遇到困难，欢迎随时联系汇贷！

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