闵行区房产抵押贷款流程与要点——详尽指南

来源公众号：房小融助办咨询

 

6月份，上海二手房市场网签量达到2.6万套，刷新了近三年来的记录。但事实上，6月的成交是“以价换量”起来的。换句话说，持续降价才促成了房产交易量的上涨。

行情虽然转好，但房价下跌的趋势，还未能好转。像闵行高兴花园，三年以来跌了47%，不少房主只好“忍痛割爱”。

其实与其将房产贱卖，还不如抵押出去。

一、贷款利率

贷款利率是贷款成本的重要组成部分，通常由央行基准利率和银行上浮利率组成。

目前上海房产一次抵押贷款年利率一般为2.7%-3.5%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.98%-3.45%。

二、贷款额度

贷款额度计算公式：贷款额度=房产评估价值×贷款成数

贷款额度一般为房产评估值的6-7成，个别银行能做到9成甚至超成。

不同抵押物类型所能抵押成数也不一样，如下所示：

 

三、贷款流程

贷款流程包括贷款咨询、资料准备、房产评估、贷款申请、签订合同、放款和还款等步骤。

业主应按流程准备相应材料，并与银行保持沟通。

• 贷款咨询：了解银行的贷款政策和利率。

• 资料准备：准备房产证、身份证、收入证明等相关材料。

• 房产评估：银行会指定评估机构对房产进行评估。

• 贷款申请：提交贷款申请及相关材料，银行审核。

• 签订合同：审核通过后，与银行签订贷款合同。

• 放款：银行将贷款金额打入指定账户。

• 还款：按照合同约定的还款方式进行还款。

 

四、贷款申请条件

申请房产抵押贷款需要满足一定的条件，如年龄、信用记录、房产所有权和收入来源等。

年龄要求：申请人年龄需在18-65岁之间。

信用要求：信用记录良好，无不良信用记录。

房产要求：房产需为申请人名下，且产权清晰。

收入要求：有稳定的收入来源，能够按时还款。

五、贷款主要渠道

 

业主可以通过以下渠道申请房产抵押贷款：

银行：各大商业银行是主要的贷款渠道。

• ①国有银行
  中国，农业，工商，建设，邮储，交通，这六家银行的利率在市场属于较低梯队，年利率大致在3%以下。
• ②大型商业银行
  例如：招商，兴业，华夏，民生，浦发，广发等，这类银行的抵押一般在3%左右，也有银行能做到2.7%,不过有一定门槛。
• ③城商行
  例如：上海，宁波，南京，杭州，等以城市命名的城商行，各家银行的利率存在显著差异，2.9%-6%不等。
• ⑤村镇行
  这类银行的利率普遍是要高一些的，大概在5.5%-7%,个别银行会有例外也能做到4%左右的。

 

信托公司：部分信托公司也提供房产抵押贷款服务。

小额贷款公司：适合小额贷款需求。

互联网金融平台：新兴的贷款渠道，操作便捷但风险较高。

 

六、贷款遇到的问题及解决方案

 

案例一：房产评估价值低于预期

业主张先生在闵行区拥有一处房产，计划通过抵押贷款来筹集资金进行投资。然而，在申请过程中，银行指定的评估机构给出的房产评估价值远低于他的预期，导致他无法获得所需的贷款额度。

解决方案：

张先生要求银行重新评估房产价值并另一家具有资质的评估机构进行评估，获得了更高的评估结果。

向银行提交更多关于房产增值的证据，如近期的周边房产成交记录、房产装修升级的详细报告等，以支持房产价值的重新评估。

同时考虑申请其他类型的贷款产品，如信用贷款或担保贷款，以满足资金需求。

案例二：信用记录不良

 

李女士在闵行区拥有一处房产，但由于过去的一些财务问题，她的信用记录存在逾期还款等不良记录。当她向银行申请房产抵押贷款时，银行因信用问题拒绝了她的申请。

解决方案：

李女士采取积极措施改善自己的信用记录，从信用报告机构获取自己的信用报告，检查是否有错误记录，并及时申请更正，及时偿还所有逾期欠款，并在未来的财务活动中保持良好的信用行为。提供额外的担保或抵押物，从而成功获批。

七、申请材料

业主需准备以下材料：

房产证：证明房产所有权。

身份证：证明申请人身份。

收入证明：证明申请人还款能力。

婚姻状况证明：如已婚需提供结婚证。

其他相关材料：如银行要求的其他补充材料。

八、行业词汇解析

1、小孩房

房产证上有未满18周岁的小孩名字（可选银行较少）

2、老人房

房产证上有65岁以上老人名字（80岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）

3、老破小

超过30年以上的老房子+小面积（申请贷款相对麻烦一些）

4、单新/双新

新公司：公司持有时间小于6个月

新产证：新产证一般指房产证办理时间小于6个月的房产证，也有部分银行把持有时间在1年内的房产证都归为新产证。

单新：指房产证或公司有一方是新办的

双新：是指公司与房产证都是新办的。

九、还款方式

业主可以选择以下还款方式：

等额本息：每月还款金额固定，包含本金和利息。

等额本金：每月还款本金固定，利息逐月递减。

先息后本：先还利息，再还本金。

一次性还本付息：到期一次性还清本金和利息。
 

征信问题主要体现在查询多、逾期多、负债高等几个方面，建议在在申请房抵之前，先结清部分贷款，或者增加抵押物，也可以采取流水账单、存款证明以及其他资产证明来证明自己的还款能力，或者选择一些条件宽松的银行。
 

如果征信实在太差，比如查询太多或者已经是黑户了，那么只有换配偶申请了，部分银行可看单方征信。或者先做机构产品过渡，等征信正常再转到银行。

非常感谢您的耐心阅读！衷心希望这篇文章能够为您在选择合适的银行抵押贷款产品时提供一些有价值的参考和帮助。如果您在阅读中遇到任何疑问，或在实际申请操作过程中遇到困难，欢迎随时联系小融!

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