上海购房交易税费细则【一手房、二手房】

2024-08-27|阅读（）|作者（）

来源知乎：欣欣融贷指南

相信很多宝子对房产各种费用支出还是不太了解，下面小融将一手房二手房在买卖交易过程中所涉及的费用详细为大家罗列出来。一手房只涉及契税及房产税。

二手房在房产交易过程中涉及的税费就较多了,有契税、房产税、增值税及附加税、个人所得税。清楚税费明细，更有利于我们在房产交易过程中省钱。下面小汇将从以下几个部分来为大家二手房税费交易细则。1、满五唯一含义及判断方式

2、个人所得税3、增值税及附加税4、契税5、房产税6、继承、赠与、离婚如何缴税7、税费相关问题解答

在上海卖房，应该也听说过满五唯一可以免税，但大家知道满五唯一免征的是哪几种税吗？二手房满五唯一，免征个人所得税及增值税。ps：“满五”是指购房者拥有房屋的时间等于或超过5年。

“唯一”是指业主以家庭为单位，家庭成员（本人、配偶、子女）名下在该省份内，登记在房产局系统里的有且只有这一套房子。

如何判断满五唯一：（1）商品房、经济适用房：二者以契税票填发日期或房产证登记日期为准。（2）已购公房：三种判断标准，下面三个条件只需一个满5年就算“满五”。① 距房产证上日期满五年；② 距原始购房合同签署日期满五年；③ 距第一笔购房房款收据日期满五年。

下面我们一起来看看各种税费是如何计算的，其中有不少小窍门，看完可省一大笔钱哦。增值税及附加税：

金山、奉贤按5.3%计算，其他区域5.3%左右，一般也按照5.3%来算。

ps：核定价是房屋总价的最低计税标准，一般是由政府部门制定。

可以去房产交易中心窗口查询，但是只能给到核定价区间，一般不会公布确定数值。

网签价与核定价都可以作为一个计税标准，采用孰高原则，所以核定价是一个兜底的标准，是网签价可以调整范围的最低值。

如何界定普通住宅与非普通住宅：

①屋建筑面积在140平方米及以下（最常用）

②住宅小区建筑容积率在1.0及以上；注：容积率=住宅小区的建筑总面积/占地总面积，一般情况下别墅的容积率会低于1，市区的住宅容积率会大于1。

③实际成交价格不超过所在区域住房平均交易单价/实际成交价格不超过所在区域住房套总价的1.2倍。

个人所得税：

对于增值税和个税如何计算，具体还需看是否是普通住宅，产证时间满不满五年及房子是不是首套来计算了。大致情况如下：普通住宅：①满五唯一：免征个人所得税和增值税及附加税。②满5年不唯一：增值税免征，个税1%③不满5年唯一/不满5年不唯一：全额增值税，个税1%非普通住宅：①满五唯一：差额增值税，个税免证②满5年不唯一：差额增值税，个税2%或差额20%③不满5年唯一/不满5年不唯一：全额增值税，个税2%契税：

其实总的来说就是：房屋契税=房屋总价×税率此时分为两种情况：首套和非首套①首套房屋价值以1000万为例：1、房屋面积≤90²：1000万*1%=10万2、房屋面积＞90²：1000万*1.5%=15万②非首套，看是否普通住宅，普通住宅1.5%，非普通住宅3%

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：①上海户籍首套：无论面积多大，免征房产税。二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍③外籍人士、港澳台人士凭借《港澳居民暂住证》、税单、社保等可免征。

除以上，我们的税费还涉及继承、赠与、离婚。

1、继承（无税费）房屋产权人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人，继承所得的房产免征个人所得税。

继承出售：

ps：按原房产证为准计算是否满5年。

满五年不唯一	增值税(差额的5.3%)+个税(所得额20%)
满五年唯一	增值税(差额的5.3%)

2、赠与赠与分为两种情况，赠与直系亲属与非直系亲属。

①赠与直系亲属，免征增值税及房产税②赠与非直系亲属，视同买卖。

赠与有两种方式：

通过办理赠予公证书进行赠与。
若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。

受赠方	3%契税
赠与方	免征

受赠所得房产再出售，满五唯一：免征个人所得税赠与出售：

满五不唯一或者家庭唯一住房但未满五年，按照房屋全额的20%缴纳个人所得税。

满五年唯一	免征个人所得税
满五年不唯一	差额增值税+个税(全额20%)。

3、离婚分割对离婚房产分割，如一方放弃房屋归另一方，属于将房屋产权无偿赠与配偶，不征个人所得税。

4、买卖视同正常买卖。满五唯一：增值税(差额5.3%)首套：

面积小于90平方，契税1%
面积大于90平方，契税1.5%

二套及以上：契税3%

满五年不唯一:增值税(差额5.3%)+契税(看面积及套数，同上)+2%个税

买卖售出：

满五年唯一	增值税:差额5.3%
满五年不唯一	增值税(差额5.3%)+个税(合同价2%)

1、我有一套房子，150平，总价1500万，目前家里有3口人，房子不少首套也没满5年，我需要缴纳多少税费？判断情况为：不满五不唯一

增值税：1500万*5.3%=795,000元

个税：（1500万-795,000）*2%=284,100元

契税：（1500万-795,000）*3%=426,150元

房产税：免征1500万/150=10万平3口之家，人均免税60平，60*3-150=30，小于应税面积，房产税免征。

总计：795,000＋284,100＋426,150=1,505,250元

2、你好，我有一套别墅，网签价900万，不满5年，需缴纳多少增值税及个税？非首套：判断情况为非普通住宅不满5年，则全额增值税，全额个税2%增值税：900万/1.05*5%=42.86万

附加税：42.86万*0.06=25,716元

个人所得税：①按全额来算：（9,000,000-428,600）*2%=171,428元

②按差额来算：（9,000,000-8,000,000-42,8600）*20%=114280元ps：个税差额全额哪个少用哪个，这个小窍门省了5万7。总计：428,600＋25,716＋114,280=568,596元如果是首套，家庭唯一住房免征

3、名下只有一套商品房，面积80²，产证时间已满五年，核定价1000万，需要缴纳多少增值税及个税？判断情况为普通住宅满五唯一，免征个人所得税和增值税及附加税。4、我有一套商品房，产证时间已满五年但不是首套，核定价700万，需要缴纳多少增值税及个税？判断情况为普通住宅满5年不唯一，则增值税免征，个税1%个人所得税：7,000,000*1%=70,000元