上海二手房交易全流程【限购政策＋积分＋首付比例＋商贷利率＋（契税、增值税、房产税、个人所得税）】

来源公众号：汇贷

 

2024年9月29日，上海发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》

11月13日发布住房交易税收新政——契税。

2024年11月18日上海取消普通住宅和非普通住宅的标准。

 

不少粉丝都很心动，特来咨询小汇二手房买卖相关事宜，特意花费几天整理了一份上海最新的二手房交易指南，希望对大家有所帮助！！

下面汇贷就从以下7个方面为大家梳理在上海买二手房应该注意哪些方面，看完这篇文章，也能对二手房全流程有个更深入的了解。
 

1、目前上海最新税费

2、限购政策（2024最新版）

3、居住证分值判定

4、上海最新LPR利率、首付比例

5、二手房买卖流程

6、申请材料

7、继承、赠与、离婚税费如何划分

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上海最新11月税费(最新版）

 

一手房只涉及契税及房产税。（小汇会另出一篇将一手房，包括上海积分制和摇号选房）

二手房在房产交易过程中涉及的税费有契税、房产税、增值税及附加税和个人所得税。

一手房（新房）：契税及房产税

二手房：契税、房产税、增值税及附加税、个人所得税

 

9.29新政将增值税免征年限从5年调整为2年，缩短卖家持有时间，降低交易时间成本。

目前二手房满二唯一，免征增值税及附加税。

下面小汇详细来讲一下二手房所涉及的这几种税费。

1、契税

11月13号政策政策变动主要是契税，之前面积是以90㎡为界限，现在提升至140㎡，同时首套及二套的征收标准都有所降低。

契税减免政策主要受众人群：

1、出售售后公房前后一年内，出售人家庭、出售人父母或出售人的成年子女购房，可申请享受契税减免优惠。

ps：买房的成交价低于卖房的成交价，则契税全免

2、上海市拆迁户用拆迁补偿款买房可享受契税减免（拆迁人的直系亲属均可使用）

2、增值税及附加税

ps：售后公房、房改房、拆迁房第一次出售的时候，免征增值税。

3、房产税

房产税免征情况：

1、沪籍首套住房可免征。

2、上海家庭中的成年子女首次购房，且属于子女婚后的唯一住房可免征。

3、沪籍家庭（原住房面积+新购住房面积）＜家庭人数×60㎡可免征。

4、外地居民在沪居住证连续满3年可免征。

5、外籍人士在沪居留许可连续满3年并在有效期内可免征，或持有人才引进居住证或绿卡的可直接免征。

6、华侨、港澳台居民在沪暂住证/居留签注或税单/社保/就业证连续满3年可免征。

4、个人所得税

 

家庭在上海唯一一套房产不征个人所得税。

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限购政策（2024最新版）

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居住证分值判定

9.29新政对持《上海市居住证》且积分达到120分、在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，购房套数与上海户籍一致。

以下是居住证积分的评定方法：

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上海最新LPR利率、首付比例

 

二手房买卖流程

二手房需与卖方签订购房合同，主要包括拉产调、签约、申请贷款、过户、缴税、拿证、银行放款、交房等交易流程。

1、确定好房源，拉产调

清楚上海相关政策，包括购房资格、首付额度、对应税费等，这些在文章都会一一展示。

拉产调可避免过户纠纷，上家可以在随申办进行拉取，或者带好身份证和房产证去上海房产交易中心查询。

2、买卖双方达成意向，买家支付定金

价格、付款时间、交易条件时间节点等信息达成一致，签署定金合同。

ps：定金不同于订金，是不可以退的哟！！

 

3、网签并备案登记

网签《上海市房地产买卖合同》且在上海市网上房地产登记备案，买卖双方需全部到场，

另外注意，为防止一房两卖，每套房屋只能进行一次网签合同。

4、支付首付

买家支付首付（首套15%，二套25%），卖家房产如果有贷款，需要提前预约银行申请还贷，每个银行所需时间略有不同，时间一个月左右。

5、面签并向银行申请贷款

买房付清首付款后向银行申请办理贷款手续（一般贷款审批需2-3周）

办理贷款申请所需材料有：

身份证、婚姻证明（结婚证或者离婚证离婚协议）、户口本、未成年小孩出生证、定金收据、首付款收据以及对应的转账凭证、夫妻二人的收入证明、主贷人在贷款银行的借记卡（还款卡）、公积金账号等。

ps：卖家还款与买家办理按揭贷款可同时进行。

 

 

6、过户、缴税、领取房产税

双方约定时间去交易中心办理过户。

需要的资料有：

上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、完税证明、购房发票、银行卡等。

过户受理后5个工作日内缴纳税费，当日可领取产证。

房产过户的方式一般有：

①买卖

②继承（无税费）

③赠与

④夫妻离婚或更名

ps：另外注意，继承房产不涉及任何税费，但继承后房产再出售涉及到增值税及附加税。

目前整增值税征免年限从满五年免征调整为满两年免征。

卖家的售出成本降低了，无论是对买方还是卖方，都是利好消息。

 

 

7、提交产证，银行放款

银行收到新产证复印件及他项抵押权证原件后1~2周内放款，银行放款三日内，双方就可进行办理房屋和水电燃物业等交接手续，拿钥匙。

如双方之前有约定尾款，交接好后买方就可以把尾款给到原业主。

ps：如果是全款支付，提交贷款申请这一步可忽略。

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申请材料

 

（1）买卖双方的身份证明

（2）过户登记申请书

（3）结婚证（单身无需提供）

（4）二手房买卖合同

（5）房屋产权证

（6）所有产权人身份证（若产权人中有未成年小孩，需额外提供小孩的医学出生证明及户口本）

（7）抵押注销材料（如房子本身还有贷款未结清卖家需提供抵押注销材料）

（8）如有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证及银行另外要求的其他材料。

 

在交易过程中需确保房屋权属清晰，产权人和卖方必须是同一人。

 

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