在西安办理房产抵押贷款容易遇到哪些问题？从申请到放款全面攻略

来源公众号：鼎酬资本

 

全国多数城市房价下跌，但西安新房价格同比平均上涨3.2%，成为70个大中城市中仅有的几个房价保持增长的城市之一。

房产抵押贷款作为购房者和投资者获取资金的重要途径，不仅为有购房需求的家庭提供了灵活的融资手段，也为寻求扩大经营或改善居住条件的人士带来了新的机遇。

下面小鼎就带大家来看一下在西安如何办理房产抵押贷款吧！！

 

我们在申请房产抵押贷款前首先得知道房产抵押分为抵押经营贷和抵押消费贷。

抵押经营贷利率算是目前市面上贷款利率最低的了，目前西安抵押利率最低可以做到2.6%，额度房产评估值的6-9成，但需要有公司，申请人主要为公司的法人或股东。

抵押消费贷主要用于日常消费，适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。消费贷利率一般在3.2%左右，不需要营业执照，额度一般在300万以内。

这时候就有人问了，办理过一次抵押还能再次办理吗？

房产抵押又分为一次抵押和二次抵押，办理过一次抵押，只要房产有余值就可以直接办理二次抵押。

那我们可办理的额度就是：

房产价值600万，贷了280万，那么我们二次抵押的额度就是：600*0.7-280=140万左右。

那如果在房子本身已经有一笔贷款的情况下，想要享受更低的利率怎么办？

这时候我们可以结清贷款再次申请一次抵押，额度与直接办理二次抵押没什么区别，但我们的利率可是实打实的下来了。

选择结清贷款再次申请一次抵押方式的客户比较多，把原贷款在原抵押银行赎出来，房再抵押在新的银行，既拿到了一次抵押的利息，又能拿到一笔可支用现金。

但在此过程中需要还清前银行贷款，过程中可能会涉及到垫资费用，一般标准收费是万六一天，整个过程在15天左右，另外按揭房至少需要还满1个月才能申请二次抵押。

 

 

很多银行都需要提供流水，但往往多数客户流水很少，这种时候应该怎么解决呢？

流水主要是为了向银行证明我们的还款能力，如果申请经营贷，我们的公司流水和个人流水都需要提供（多数银行要求流水一定要覆盖借款金额）

这种时候我们可以就可以找一些不怎么看流水的银行的来办理抵押，实在不行我们也可以提前准备起来，走几笔进账，俗称“养流水”。

借款人准备两张个人银行卡，其中一张用来进钱，不能是直系亲属打进来的钱，最好备注“货款”或“合同款”，另一张卡专门把钱转出去，隔夜再转出去，这样一笔有效进账就转好了。

多次操作，直到满足银行要求即可，切记不可同进同出哦！！

 

那办理房产抵押贷款有哪些要求呢？

（一）关于 “人”

1、贷款申请人年龄一般在 18 - 70 周岁，抵押人年龄一般在 18 - 80 周岁。

2、个人征信要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，部分银行对征信查询次数没有要求。无论用户申请的是什么贷款，银行都是需要借款人提供信用报告。

银行查看申请者的个人征信，可通过信用报告了解更多信息，如果信用记录上有逾期，银行就会对这笔贷款谨慎对待。

3、一般来说，房屋抵押贷款对征信的要求包括：个人信用报告中贷款与信用卡记录无当前逾期，能提供相应结清证明的除外；近 24 个月征信记录；贷款状态非关注、次级、可疑或损失，信用卡账户状态非冻结、止付或呆账；个人信用报告中，逾期金额不超过 500 元（不含）的小额逾期记录可不计入。

4、房地产、金融等特定职业人员大多银行无法作为主贷人但可作为抵押人。例如公务员无法申请个人经营抵押贷款，但可以申请个人消费抵押贷款，申请个人消费抵押贷款的最高额度不能够超过 300 万，而且贷款的用途必须为个人消费。

事业单位人员经营贷不能做借款人，只能做抵押人。

（二）关于 “房产”

1、需拿到房产证，产权清晰，无违建、查封和产权纠纷，可在市场交易。房产已经完成不动产权证的办理，产权归属明确，无任何争议。本房产未涉及违建、查封等法律风险，保证在市场上可自由交易。

2、房龄一般在 30 年内（大于30年只有少部分银行可做），住宅房产面积大于 50 平米。接受的房产类型包括住宅、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。此等类型的房产均可作为抵押物或交易对象，满足银行及相关机构的要求即可。

（三）关于 “公司”

1、消费抵押贷款不需要公司，但额度有限（300万以下）。对于没有公司背景的上班族，可申请消费抵押贷款。这种贷款方式适用于广大消费者，特别是那些需要资金来满足生活消费需求的群体。贷款额度为房产评估值八成，利率相对较高。

2、公司经营抵押贷款一般要求公司成立满一年，持有满 3 - 6 个月，不同申请方式可选银行和利息有所不同。公司成立时间满一年以上，申请人需在公司持股满 3 - 6 个月。

3、新注册公司可选择银行较少且利率较高；有时会考虑借用他人公司申请，但银行选择较少；新入股公司持股满半年即可申请，但利率可能较高；老公司可选择银行较多，且利率较为优惠。

对于有意向的客户，建议提前半年做好公司规划，增加贷款的成功率，确保贷款利率及期限的优惠力度。

在准备好之后，就可以开始申请了，房产抵押贷款流程为：

1.准备资料

身份证、七天内详版征信、收入证明、户口本、房产证、婚姻证明、一年明细流水；

办理经营抵押贷款时，需备齐营业执照、公司章程等经营证明材料

2.评估房产价值

联系专业评估公司，通过线上线下方式对房产进行评估，以确认其准确价值

3.提交申请

借款人提交贷款申请资料至银行或金融机构，含贷款申请表、房产评估报告等必要文件

4.贷款审批

提交好材料后，银行会开始审批，主要是对借款人个人情况以及抵押物情况进行审批，，一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。

如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。

 

房产评估值越高，可贷额度也越高，公司一般要求公司主体成立半年以上，主要看公司流水、纳税以及收支情况。

5.签署贷款合同

银行审批通过之后，在利率额度都满意的情况下，就可以去银行签订合同了，申请到放款的时间根据银行不同，一般的周期为7~20工作日左右，

单次签约一般为1小时左右，如需开企业户预计需要2小时左右，签好合同，就可以办理抵押登记了。

6.办理抵押登记并放款

去房产交易中信办理抵押登记，一般需要到银行及房产交易中心合计1-3次，每家银行情况不同，部分银行可线上抵押无需到房产交易中心办理。

做好这些之后，就等银行放款了，借款人按照合同约定，按时偿还本息。

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