办理房产抵押贷款容易遇到哪些误区？

随着太原一系列利好政策的落地实施，房产抵押贷款不仅为购房者提供了更加灵活的资金解决方案，也成为开发商加速资金回笼、促进项目进展的重要工具。

对于那些希望利用现有资产进行再投资的人来说，房产抵押贷款为他们提供了便利条件，使得他们能够在不失去原有居住权的情况下获取一大笔可支用现金。

下面小融就来为大家详细讲解一下在太原办理房产抵押贷款容易遇到哪误区吧！！

并不是所有的房产都能用于抵押，常见的可用于抵押的类型住宅（最高可做到9成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

像以下这些情况就不能用于抵押：

①没有房产证的房子，像小产权房等。

②产权不清晰的房子，如离异、继承等情况

③太过老旧或面积过小的房屋：银行对房龄超过30年或面积小于40平方米的房产通常不愿意接受，只有极少部分的银行可做。

④违章建筑、文物保护建筑、拆迁范围内的房子

⑤未满5年的经济适用房：根据规定，这类房产必须满5年才能上市交易。

⑥被查封、扣押、监管等或其他形式被限制的房子

不少人担心，一旦将房产抵押给金融机构，万一贷款还不上，房产就会被立即拍卖，导致无家可归。

其实不是这样的，除非贷款完成后长期逾期不还款，那么银行才有可能向法院申请处置您的房产，而且银行也不希望这种情况的产生，只要及时和银行沟通，这种情况大概率是不会发生的。

房子做完抵押后，是可以正常的挂牌卖卖的，房子虽然抵押了，但房子产权归属还在你自己名下，抵押后不会影响房子买卖或出租，可以正常居住。

不过需要在过户前将抵押贷还清，解押后才能继续买卖流程。

有人误以为，一旦房产已经按揭贷款，就无法再次进行抵押。其实，只要房产仍有剩余价值，并且在满足银行的其他审核标准下，是可以进行二次抵押的。但只有少部分银行接受办理二次抵押。

二次抵押则是在已经有一笔贷款的情况下再申请一笔贷款，但二次抵押需要房子评估价减去上一笔贷款还有可贷空间。

二次抵押利率在3.5%-5%左右，相较于一次抵押利率略高。

举例来说：

也就是900万的房子，上次借了450万，已经还了50万，那么我们二次抵押可贷额度就是：900*0.7-450=180万左右。这180万就是我们二次抵押能贷出来的钱了。

想要利率低，也可以结清剩余贷款办理一次抵押，享受更低利率。

很多人在办理贷款时，常常不知道该如何选，以下是小融整理的适合各种贷款的人群。

1、工作稳定，但不能提供抵押物

有稳定工作和收入，并且拥有良好的个人信用记录，但不能提供抵押物的话，可以考虑申请无抵押贷款（信用贷款），因为无抵押贷款青睐个人月收入稳定，信用记录良好的人，只要可以提供个人身份证明、收入证明、工作证明等必备材料，就可以申请个人无抵押贷款。

2、有房产或车产

有大额资金需求，名下有车产或房产的人群可以申请抵押贷款，将房产和车产用作抵押，贷款额度可达抵押物评估价的七八成，房产抵押贷款利率是最为优惠的。

3、按时足额缴纳公积金

按时足额缴纳了公积金的人，住房公积金贷款是首要的选择，公积金住房贷款利率相对商业贷款来说要低很多，对于购房贷款者来说，选择公积金贷款可以有效减少经济压力。

许多人误以为，房产的评估价值就是贷款额度。

实际上，不同的抵押物类型可贷的额度都不一样，目前市面上可贷的房产类型还是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

①住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到6-9成

②别墅、公寓成数在5-7成

③经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在5-6成

不同银行评估价不同是因为，银行的评估公司不一样，加上银行还会看借款人征信和还款能力，综合考虑：

1）房屋估值

房产抵押贷款的额度一般为房产估值的60%-70%（个别可做到90%），评估值越高,可贷额度就越高。主要影响房产估值的因素有房屋面积、周边设施、房屋装修等。

2）还款能力

在申请房产抵押时，银行会要求借款人提供工资证明和流水情况。一般要求借款人收入两倍覆盖月供，可接受夫妻双方收入合计。

3）个人征信

无论是哪种贷款方式,银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。一般连续逾期不可超过3个月，三个月累计查询次数不超过4次。征信越好，可选择的贷款产品也会越多。

很多人认为办理抵押贷款必须用自己名下的房产，实际上，并非一定要用自己名下的房产作抵押。抵押人和借款人可以是不同的个体。

一般要求借款人年龄18-65周岁，抵押人年龄20-80周岁，我们可以拿直系亲属名下的房产，自己的公司申请贷款。

反正有房即可，银行看中的是房子的价值，所以他人的房产也能接受，但已经要抵押人同意才行哦！！

很多人担心有逾期，查询多不能在银行办理贷款，只能去找小贷公司，其实不是这样的，

银行对借款人征信要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，只要不是特别严重，还是可以申请的，且部分银行对征信查询次数没有要求，逾期金额不超过 500 元（不含）的小额逾期记录可不计入。

少数逾期可以去各个银行找征信相对宽松的贷款产品，但如果逾期数额太大，而且长时间不还款，可能就真的没办法在银行办理贷款！！大家一定要记得按时还款哦！！

在申请房抵之前，先结清部分贷款，或者增加抵押物，也可以采取流水账单、存款证明以及其他资产证明来证明自己的还款能力，或选择一些条件宽松的银行。

如果征信实在太差，可以先做机构产品过渡，等征信正常再转到银行。

客户案例分享：

小融团队上个月刚接触的一个客户，已经66岁了，名下有一套400万的房子，想卖掉这套房子，给儿子公司经营周转，一时间也是卖不出去，于是找到了我们。

我们给他的方案是：

①让子女做主贷人，拿父母的房产去抵押，不受年龄限制。利率3.1%，额度280万，10年先息后本，3年无还本续贷。

②另一家银行接受65岁以上老人做主贷人，但因为年纪大了一点，所以最后沟通出的方案是：

利率3.8%，额度260万，3年先息后本，到期归还本息。

最终该客户选择了方案①，成功解决了儿子公司周转问题，皆大欢喜。

抵押经营贷才需要公司，抵押消费贷不需要公司，不过消费贷最高只能申请300万，并且利息高于经营抵押贷款，适合不方便成立公司的客户。

银行一般要求公司需成立满一年，持有满3-6个月，少部分银行接受新注册公司来申请。

如想申请经营贷，最好提前3-6个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。

如果想办理经营贷，以下是几个常见的几种解决方法：

①过户或入股一家一年以上公司②找直系亲属做抵贷不一③直接成立一家公司，等6个月或1年之后再申请。

在房屋抵押贷款中，银行会将贷款直接打入第三方账户，以确保资金用途的专款专用。这种方式被称为受托支付。

确保资金用途：银行可以通过第三方账户追踪资金流向，避免贷款资金被用于其他禁止领域。

保障后续管理、规避风险：一旦银行发现资金用途异常，可能会提前收回贷款。

为了确保资金安全性，那我们就要找一个靠谱的第三方公司进行操作，避免与借款人有亲属关系或共同的企业信息。同时，要注意资金在卡内的存留时间，确保操作的合规性。