2025深圳房产抵押贷款4000字全面指南【精华版】

来源知乎：融贷无悠悠

 

又是新的一年，2024深圳房产抵押贷款密集出台了16次调控政策，不仅提升了市场的活跃度，还使得新房和二手房的成交价格出现了环比首次转正的现象，二手房市场全年成交同比增幅超过了66%。

有不少粉丝特来咨询小融房抵事宜，今天小融就来从头到尾帮大家梳理房产抵押贷款整个流程，希望本篇文章能对大家有所帮助！！

 

为什么越来越多的人倾向于办理房产抵押贷款，优势在于：

1、贷款额度较高。

房产抵押主要看房产的价值，贷款额度相对较高，一般为房产评估值的6-7成，个别银行可做到9成甚至超成。

相比其他类型的贷款，房产抵押贷款在贷款额度方面具有明显的优势，能够满足借款人更多样化、更灵活的资金需求。

2、贷款利率较低。

目前深圳房产抵押贷款利率最低可做到2.35%，和其他类型的贷款相比能使得借款人在还款过程中能够减少利息支出，减轻还款压力，节省了资金。

3、贷款期限较长。

房产抵押贷款通常具有较长的期限，一般可达10年甚至20年。这种长期期限的贷款有助于分散借款人的还款压力，使其更容易进行资金周转。

相比于短期贷款，长期房产抵押贷款可以为借款人提供更灵活的还款安排，减轻了每月还款的负担，使其更容易按时偿还贷款。同时，长期贷款还能够为借款人提供更多的资金支持，满足其更广泛的资金需求。

4、还款方式灵活。

房产抵押贷款还款方式非常灵活。为借款人提供了多种还款方式可供选择，包括先息后本，随借随还，等额本息和等额本金等。这些选项可以根据借款人的个人实际情况来制定还款计划，确保还款方式与借款人的偿还能力相匹配。

特别是一些银行的“先息后本”还款方式，不仅可以灵活调节，还支持随借随还和循环使用额度，资金的使用效率和灵活性远超其他信贷产品。

5、抵押物变现能力强。

房产抵押贷款的抵押物具有较强的变现能力。房产在市场上具有相对稳定的价值，借款人即使无法按时偿还贷款的情况下，银行也可以通过拍卖房产来回收贷款。

这种变现能力使得银行在贷款发放时更加放心，相较于其他形式的贷款，房产抵押贷款更容易被银行审批成功。

6、提高借款人的信用等级。

房产抵押贷款在提高借款人信用等级方面具有显著作用。房产抵押贷款的审批过程相对严格，这意味着通过审批将会为借款人的信用记录增添正面的光环，从而提升其信用等级，为其今后申请其他贷款或信用卡提供便利。

7、贷款用途广泛。

房产抵押贷款是一种灵活多样的贷款方式，可用于个人消费、企业经营等多种用途。借款人可以根据个人或企业的实际情况，合理规划贷款资金的使用，实现资金最大化的效益，满足多样化的资金需求。

 

 

房产抵押贷款有什么用？能用来做什么？

房产抵押贷款的用途大致可以分为三种：降息转贷、增额转贷和买房。

①降息转贷

早年的抵押贷款或者按揭贷款利率基本在3.5%-6%，最近深圳的抵押贷款利率最低已经到了2.35%

中间的差额导致部分客户需要再次办理抵押贷款，这种情况就适合用房产抵押贷款降息转贷。

②增额转贷

当现有房产的按揭贷款余额较低，或者拥有一套全款房产，但需要资金用于其他投资或应急情况时，可以申请抵押经营贷款来满足资金周转需求，这种情况就适合用房产抵押贷款增额转贷。

③买房

利用抵押贷款可节省税费支出。抵押贷款的利率通常较低，利率基本在2.7%-3%，通过全款买房再抵押可节省税费支出。

办理房产抵押贷款有哪些要求？怎么判断我适不适合？

看自己符不符合银行办理贷款条件，其实主要就是看借款人、抵押物还有公司条件。

①借款人

1、申请人年龄一般在18~65周岁，部分银行可放宽至70周岁（年龄过大被银行拒贷的可能性很大，要不就是贷款期限不够长）。

抵押贷款并非只有产权人才能办理，子女自己也可以作为主贷人，拿父母的房产去抵押，这样就不受年龄限制。如果一定要父母作为借款人，则需要追加子女为担保人。

2、抵押人年龄一般在18~80周岁，当然要是借款人和抵押人是同一人就更好了。

*房地产、金融、银行、证券、公职人员等人群大部分银行无法接受其作为借款人，但可接受其作为抵押人。

银行在审核借款人条件的时候，征信也是非常重要的一点：

银行主要看借款人征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期。

最近三个月查询不超过4次，半年不超过6次，资产负债率控制在房产总价的75%以内，但也有个别银行对查询或负债率相对宽松，查询多、负债高可寻找特殊产品。

我们要是想知道自己的征信情况具体如何，也可自行查询，个人查询不算查询次数，但小汇建议不宜查询过多，以免影响大数据审批。

②抵押物

抵押物一般要求房龄在30年内，超过30年只有极少数银行可以申请，房屋的产权可以在市场上交易，住宅房产面积大于50平米。

目前市面上可贷的房产类型还是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

①住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到6-9成

②别墅、公寓成数在5-7成

③经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在5-6成

没有房产证、产权不清晰、房产证上有未成年的名字、拆迁范围内的房子等不可被抵押。

拿到房产证的时间小于6个月还有超过30年以上的老房子申请贷款相对麻烦一点。

③公司

就像前面说的，经营贷才需要公司，消费贷不需要公司，不过最高只能申请300万，并且利息远高于经营抵押贷款，适合不方便成立公司的客户。

银行一般要求公司需成立满一年，持有满3-6个月，少部分银行接受新注册公司来申请。

如想申请经营贷，最好提前3-6个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。

 

房产抵押贷款的流程环环相扣，以下是简要步骤：

 

1. 咨询与准备材料

到银行网点或通过贷款经理咨询，了解贷款产品及要求。根据银行要求准备相关材料，如下所示：

 

个人部分：①身份证（如已婚则需要提交夫妻双方）②婚姻证明（结婚证/离婚证）③户口本④房屋产权证⑤个人银行流水⑥其他资产证明（房产、车、存款等）

公司部分：①营业执照②公司章程③公章（有些银行需开设对公账户，需财务章和法人章）④对公银行流水⑤财务报表⑥部分银行需经营场所的租赁合同，物业缴费单和水电费单据等资料作为佐证。

 

2. 银行初审

银行将对申请人的征信、负债、收入等情况进行初步审核，判断是否符合贷款条件。

3. 房产评估

银行会委托第三方评估机构对抵押房产进行估值，评估报告是确定贷款额度的重要依据。

4. 签订合同与抵押登记

贷款审批通过后，与银行签订贷款合同并办理房产抵押登记手续。抵押登记完成后，房产证上会增加抵押登记信息。

5. 放款

银行完成放款，一般会直接将款项转入借款人指定账户。

整个流程通常需要10-20个工作日，具体时间因银行及房产类型而异。

 

抵押贷分为经营贷与消费贷，经营贷利率比消费贷更低，但名下需要有公司，主要是公司法人或股东来申请。

 

名下没有公司可以选择办理抵押消费贷，适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请，不需要营业执照，额度一般在300万以内。

如想申请经营贷，最好提前3-6个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。

如果名下没有公司，想办理经营贷，享受更低利率，我们可以这样做：

①新过户或入股一家一年以上的公司（个别银行接受新过户公司）②办理新营业执照（少数银行接受新办理营业执照）③找直系亲属做借抵不一（他来借款，用你的房子）

如果实在不便持有公司，也可以直接办理抵押消费贷，至少是比信贷网贷划算的多。

 

我们在办理房产抵押贷款最容易出问题的就是流水了，明明够了，为什么还是会被银行判定为不够，也就是我们所说的无效流水

办理房产抵押贷款时大家最容易出现问题的就是流水了。其实流水也主要是为了考察借款人的还款能力。

若个人流水不足，可以用个人流水替代企业对公流水，但其意义与企业对公流水相同。

流水主要是为了向银行证明我们的还款能力，个人流水还好，但如果申请经营贷，但是我们的公司流水不符合银行申请条件怎么办？（一般银行要求流水一定要覆盖借款金额）

这个时候我们就可以开始提前准备起来了，提前走几笔进账，俗称“养流水”

借款人可以准备两张个人银行卡，其中一张用来进钱，但不能是直系亲属，进项款须备注“货款”或“合同款”，另一张卡专门把钱转出去，最好隔夜再转出去，这样一笔有效进账就转好了。

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