2025上海别墅、商铺抵押贷款注意事项及低利率贷款申请指南

来源知乎：欣欣融贷指南

 

别墅在交易过程中所产生的税费、中介费、物业交割等费用较高，市场普遍流通性不高，整体成交量较少，对银行来说，别墅并没有像住宅一样好出手，出于风险管控的原因，抵押成数相较于住宅较低。

商铺在交易过程中涉及的增值税、契税等税费成本较高，整体交易成本显著高于普通住宅。由于商铺价值高度依赖地段、客流量及商业规划，不同区域的市场需求分化严重，导致整体流通性较弱，实际成交周期普遍较长。银行出于风险考量，抵押成数通常低于住宅，部分银行甚至明确限制商业类房产的抵押融资业务。

一般来说，商铺别墅抵押成数一般在5-6成，少数银行可做到7成，下面小汇就从以下几块讲一下商铺别墅抵押贷款

 

1、抵押贷款申请条件

2、低利率申请指南

3、贷款流程及申请材料

4、注意事项

 

抵押贷款申请条件

房产抵押贷款主要涉及“借款人、公司、房产”，别墅也不例外

借款人：

年龄18-65周岁，个别银行可以做到70周岁。

最好没有连续3个月逾期，近3个月查询次数不超过4次。

ps：如查询过多，建议养征信3-6个月，在此期间不要乱点网贷、信用卡，减少贷款频次申请。

收入能够单倍覆盖负债，工作稳定，流水充足等，其实现在银行贷款指标都很重，部分银行只要房子好，也有一些免流水的政策。

 

房产：

大部分银行对客户都要求房产持有时间大于6个月，但也有部分银行是接受刚过户的新产证的。

ps：没有基础的客户，建议提前半年开始整理和规划。

房龄最好在30年以内，超过30年只有少部分银行可接受。

ps：某些挂铜牌的老洋房不受房龄限制。

产权清晰，房产证上有老人、小孩名字，审批相对麻烦一些，一般是65岁以上老人和18岁以下小孩。

面积最好大于50平方，低于50平方只有少部分银行接受。

 

公司：

银行一般要求公司成立1年以上，部分银行可接受新过户公司。如果名下没有公司，可以选择做消费贷，额度一般不超过300万。

ps：如想要更低利率，可以考虑收购一家一年以上公司做经营贷。

 

低利率申请指南

前面的申请条件就是银行所看重的部分，但不同银行侧重点可能略有不同，下面小汇就来讲一下怎样才能做到低利率。

• 国有银行利率一般比较稳定，年利率大致在2.6%左右。
• 大型商业银行利率一般在3%左右，不过也有个别银行为吸引客户，最低可做到2.3%左右。
• 城商行2.9%-6%不等。
• 村镇行利率普遍是要高一些的，大概在5%-7%,也有个别银行能做到4%左右。

 

所以我们要想拿到低利率，首选就是国有银行，但国有银行要求比较严格，所以我们在申请前最好提前了解目标银行政策，根据银行要求提前规划。

在申请房抵之前，先结清部分贷款，或者增加抵押物，也可以采取流水账单、存款证明以及其他资产证明来证明自己的还款能力，或选择一些条件宽松的银行。

其实影响利率的不止是银行上的选择，还有借款人资质和贷款期限。

期限越短，利率越低。3年期一般也会比10年期利率低，但不同银行政策不同，还需具体分析。

借款人没有当前逾期，查询次数近3个月不超过4次，负债不高，收入稳定，还款来源充足，资质越好，能贷到的利率也就更低。

当然对于征信、流水或者在某一方面不太符合银行要求的，我们也可以提供房产、汽车、有价证券等来佐证还款能力，与银行协商存入一定比例的存款来证明还款能力。

ps：如有贷款需求，最好提前半年开始规划，可大大提高贷款审批成功率。

 

贷款流程及申请材料

抵押流程：

1.提供房产证、公司情况、征信报告，用于审核是否符合贷款条件。

2.业务受理后，会进行上门实地调查经营场所，并拍照记录，随后上报相关资料。一般需要大约5个工作日来进行贷款批复。

3、批复通过后，签订合同，办理抵押手续并出具他项权证，最后进行放款。

ps：整个流程下来一般需要7-20个工作日。

申请材料：

①身份证（如已婚则需要提交夫妻双方）②婚姻证明（结婚证/离婚证）③户口本④房产证⑤个人银行流水⑥其他资产证明（房产、车、存款等）⑥营业执照、公司章程⑦公司流水等。

 

贷前注意事项

1、关于借款人

尽量不要借网贷，不要有逾期，养好征信，征信查询多的话可以过一两月再去申请，网贷多可以先还清一部分再申请贷款。

大多数银行都需要借款人提供流水，流水不够的话建议提前增加一点。

去银行申请抵押贷款一般都需要双签，如果配偶征信太差，建议选择可做单签的银行进行申请。

 

2、关于抵押物

如果房屋还有未结清的贷款，可以直接做二次抵押（需要有余值），也可以将未结清贷款结清再做一次抵押。

小孩房，老人房，老破小只有少部分银行可做，建议提前看好产品。

 

3、关于公司

申请抵押消费贷不需要公司，但申请抵押经营贷是需要公司的。

 

没有公司但想做额度高一点的经营贷可以提前过户一家公司到自己名下，当然也可以申请抵贷不一。

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