血的教训！房产抵押这 10 件事没搞懂，你的贷款怎么申请得下来？

• 1、房产抵押贷款利率多少？利率最低可做到？
• 2、房产抵押贷款额度能做多少？
• 3、申请材料有哪些？
• 4、为什么同样的银行，贷款额度还不一样？
• 5、还款方式
• 6、贷款流程
• 7、受托支付是什么？
• 8、办抵押需要哪些人出面？

• 9、征信问题

• 10、流水问题

1、房产抵押贷款利率多少？利率最低可做到？

 

上海抵押经营贷贷款利率最低可做到2.25%，房产抵押贷款分为消费贷款和经营贷款：

 

抵押经营贷主要用于经营，经营经营那肯定是要有公司，出于国家政策扶持，利息也是相对较低的，申请人必须是公司的法人或股东，利率一般在2.4%左右，额度高，但需要有公司，算是目前市面上贷款利率最低的了。

 

目前上海最新利好政策：贷款金额1000万以内，按揭转经营贷利率2.55%-2.65%,免过桥费用；经营贷转经营贷,利率2.3%-2.4%,也免过桥费用。

 

抵押消费贷主要用于日常消费，适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请，利率一般在3.8%左右，不需要营业执照，额度一般在300万以内。

 

2、房产抵押贷款额度能做多少？

 

一般为房产评估值60%-80%（个别银行可做到90%甚至超成），1000万以下比较好批，申请3000万稍有难度。

 

如贷款需求在100万以下，名下也没有公司，可以考虑做抵押消费贷，如贷款需求在几百万甚至上千万，可以选择办理抵押经营贷，名下没有公司，可以提前规划起来。

 

3、申请材料有哪些？

 

个人材料：

①身份证（如已婚则需要提交夫妻双方）

②婚姻证明（结婚证/离婚证）

③户口本

④房屋产权证

⑤个人银行流水

⑥其他资产证明（房产、车、存款等）

 

公司材料：

①营业执照

②公司章程

③公章（有些银行需开设对公账户，需财务章和法人章）

④对公银行流水

⑤财务报表

⑥部分银行需经营场所的租赁合同，物业缴费单和水电费单据等资料作为佐证。

 

4、为什么同样的银行，贷款额度还不一样？

 

因为银行看房产时不仅看房产的评估值，还会看借款人征信和还款能力来综合考虑：

 

1）房屋估值

房产抵押贷款的额度一般为房产估值的60%-70%（个别可做到90%），评估值越高,可贷额度就越高。主要影响房产估值的因素有房屋面积、周边设施、房屋装修等。

 

2）还款能力

在申请房产抵押时，银行会要求借款人提供工资证明和流水情况。一般要求借款人收入两倍覆盖月供，可接受夫妻双方收入合计。

 

3）个人征信

无论是哪种贷款方式,银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。

如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。一般连续逾期不可超过3个月，三个月累计查询次数不超过4次，征信越好，可选择的贷款产品也会越多。

 

5、还款方式有哪些？

 

目前市面上最常见的贷款方式有等额本息、等额本金、先息后本、气球贷等：

1、等额本息

每月还款额固定不变 ，其中既包含本金，也包含利息。在还款初期，利息在还款额中所占比例较大，而本金占比较小；随着时间的推移，本金所占比例逐渐增加，利息比例逐渐减少。

适合收入稳定，对每月还款金额有明确规划，追求财务稳定的借款人，让他们能够有条不紊地安排每月的收支。

2、等额本金

在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。每月偿还的本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，所以每月还款总额逐月递减。

适合前期还款压力相对较大，但总利息支出相对较少，适合前期还款能力较强，希望减少利息支出的借款人。

3、先息后本

前期每月只需偿还贷款利息，最后一次性偿还全部本金。这种方式前期还款压力小，资金流动性强，适合短期内资金周转需求较大，有足够资金准备到期偿还本金的借款人。

4、气球贷

前期还款压力较小，因为只需支付利息部分，使得借款人前期的每月还款金额较低 。但在贷款到期时需要偿还较大比例的本金。借款人按约定的总期数（固定 20 年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金 。

适合短期内收入不高、还贷压力较大的新市民，以及工作时间不长但未来收入有望增加的年轻人。

 

6、贷款流程怎么走？

7、受托支付是什么？

 

在房屋抵押贷款中，银行会将贷款直接打入第三方账户，以确保资金用途的专款专用。这种方式被称为受托支付。

 

确保资金用途：银行可以通过第三方账户追踪资金流向，避免贷款资金被用于其他禁止领域。

保障后续管理、规避风险：一旦银行发现资金用途异常，可能会提前收回贷款。

 

为了确保资金安全性，那我们就要找一个靠谱的第三方公司进行操作，避免与借款人有亲属关系或共同的企业信息。同时，要注意资金在卡内的存留时间，确保操作的合规性。

 

8、办抵押需要哪些人出面？

 

办抵押需要产权人及配偶，共有人及配偶签字，在签约时需要同时出面办理，如不能出面办理，需要出具公证处的授权委托公证书。

9、征信问题

 

征信问题主要体现在查询多、逾期多、负债高等几个方面

 

一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期，最近三个月查询不超过4次，半年不超过6次。

 

在申请房抵之前，先结清部分贷款，或者增加抵押物，也可以采取流水账单、存款证明以及其他资产证明来证明自己的还款能力，或选择一些条件宽松的银行。

 

如果征信实在太差，可以先做机构产品过渡，等征信正常再转到银行。

 

10、流水问题

 

很多人不知道银行主要认定哪些流水，其实银行认定流水主要有工资流水、转账流水、存款流水、公积金流水等。

 

①工资流水

 

也就是每个月固定公司打给你的工资，一般都是银行代发，扣除了社保，公积金之后的工资收入。这是工薪阶层最常见的收入方式，也是银行完全认可的个人收入证明ps：转账时务必备注工资或代发工资，这样有利于银行认定。

 

②转账流水

 

通过柜台、网络或网银转账的交易记录，如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。ps：【固定时间+固定金额】才属于银行认可部分哦！！

 

③存款流水

 

通过现金在ATM存入，或者本人他行银行卡转存的流水。

 

④公积金缴纳基数

 

部分银行会通过月缴存的基本公积金*10来当作你的月收入。部分银行通过月缴存的基本公积金*10+月缴存的补充公积金*5来认定。对部分流水不足，但基本公积金和补充公积金按照封顶来缴纳的人士很有帮助。

 

⑤结息

 

流水结息金额是银行认定有效流水的证明之一，结息越多证明可支配收入越多，还款能力越强。如结息显示40元，这时在银行认定为200万存入，即是有效流水。

 

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