有房想融资？房产抵押贷款全攻略，从入门到实操一篇讲透

来源知乎：无悠悠

 

最近总有朋友问：“我家那套房想抵押贷点钱，流程是不是特复杂？自己去银行能办吗？” 说实话，房产抵押贷款这几年确实火，毕竟利率低、额度高，成了不少有房家庭的 “周转利器”。

但很多人对着一堆 “一抵二抵”“经营贷消费贷” 的术语就犯晕，今天就结合上海市场的实际情况，把这些事儿聊透，从类别到流程，保证普通人也能看明白。

1、抵押，到底该选 “消费” 还是 “经营”？

房产抵押就像点外卖，得先选对 “套餐”—— 是消费贷还是经营贷，直接决定了利率、额度和办理难度。

消费性抵押贷款：

简单说就是 “钱花在个人身上”：装修房子、买家具、孩子留学、全家旅游…… 这些都算。

• 额度最高300 万，年化利率3.8%以上，还款方式可以选先息后本（每月只还利息，压力小）或等额本息，期限 3-10 年。
• 最大优势：不用办公司执照，上班族、自由职业者都能申请，门槛低。

经营性抵押贷款：

简单解释来说就是 “钱给生意周转用”：公司进货、添设备、投新项目…… 因为有政策扶持，利率更划算。

• 年化利率 2.3%-2.5%（个别银行能到 2.2%），额度上不封顶 —— 个人最多 1000 万，公司能到 8000 万，期限最长 30 年，堪称 “低成本长周期” 首选。
• 但有个前提：得有公司（法人或股东都行），新执照、老执照都能办，个别银行甚至不看流水（但真实经营更好）。

 

打个比方：

上海一套评估 1000 万的住宅，办消费贷最多贷 300 万，年化 4%；若办经营贷，能贷 700-800 万，年化才 2.4%左右，光利息就能省一大笔，所以如果有公司，优先选经营贷，香太多。

2、自己去银行能办吗？满足这些条件就行

总有人问：“找中介是不是更靠谱？” 其实未必。如果你的情况 “干净”，完全可以自己跑银行。

能自己办的标准：

• 房子产权清晰（没纠纷、能交易），消费贷不用执照，经营贷有执照且真实经营；
• 流水、合同（比如进货单）齐全，贷款用途说得清；
• 征信好：近两年没连续 3 次逾期、累计 6 次逾期，近半年查询少于 6 次（查多了银行会觉得你缺钱）。

要是你符合这些，直接带材料去银行咨询，反而省了中介服务费。但如果征信有点瑕疵（比如逾期几次）、房子房龄老（超 30 年），或者公司刚注册没流水，可能得找地方性银行（比如杭州银行、农商行），它们门槛松些，或者找熟悉流程的人帮忙梳理材料。

3、银行到底卡哪些 “硬条件”？人、房、公司都得过关

想顺利批贷，得先过银行的 “三关”：

第一关：借款人

• 年龄 18-75 岁，且 “年龄 + 贷款期限”≤75 岁（比如 60 岁最多贷 15 年）；
• 征信是核心：利率越低的银行（比如国有大行）对征信越严，征信差的可以试试城商行、农商行；
• 别卷进借贷诉讼：有被告记录基本没戏，民事纠纷看金额（50 万以上要谨慎）。

tips：如果父母年龄大（70 岁以上），可以用子女做主贷人，抵押父母的房子，避开年龄限制，增加审批成功率。

第二关：抵押的房子

• 产权要清晰：70 年住宅、排屋、别墅最受欢迎；40-50 年产权的公寓、商铺、厂房也行，但得有房产证能交易；
• 房龄别太老：多数银行接受 25-30 年房龄，个别银行能放宽到 40 年，甚至不看房龄；

 

另外注意，这些房子办不了：

小产权房（没房产证）、房产证有未成年子女名字（极少数银行可做）、拆迁房、被查封的房子。

第三关：公司（经营贷才需要）

• 新执照、老执照都行，最好有真实流水（个别银行不看）；
• 公司别涉纠纷：没大额借贷诉讼、50 万以上经济纠纷，不然银行会怕 “钱打水漂”。

4、额度能贷多少？期限能选多久？

 

额度：主要看房子评估价。

• 住宅一般能贷 6-8 成（1000 万的房子贷 600-800 万），经营贷个别银行能到 9 成；
• 别墅7成。
• 公寓、商铺通常 5-6 成，厂房4-5成。

 

期限：1 年、3 年、5 年、10 年、20 年、30 年都有。
别担心 “短期限到期还不上”，到期前 1 个月申请续贷就行，流程比首次申请简单，但小编推荐3年以上期限，毕竟1年期时间段，续来续去的也麻烦。

比如选 5 年期，到期后只要征信、房子没大问题，都是可以续贷的。

5、一抵和二抵，该怎么选？

房子已经有贷款（比如按揭），还能再抵押吗？

能，分一抵和二抵。

一抵：不管房子有没有贷款，都能办。

如果房子还在按揭，流程是：先批贷，再借钱把按揭尾款还了（叫 “过桥”），变成全款房后再抵押放款。

优势是利率低，选择银行多；劣势是过桥要花钱（一般万六一天，15 天左右搞定）。

现在有免过桥业务，过桥费银行出，利率2.5%，或者自己出一部分，利率234%，还是很划算的。

二抵：不用还尾款，直接抵押。

分 “按揭二抵”（房子在还按揭）和 “抵押二抵”（房子已抵押）。

额度 = 评估价 ×6-7 成 - 剩余贷款。

比如房子值 1000 万，还有 500 万贷款没还，二抵能贷 1000×0.7 - 500=200 万。

• 优势：省了过桥费，流程快；
• 劣势：银行少（按揭二抵一半银行能做，抵押二抵极少），利率比一抵高 0.2%-0.5%。

 

如果想省利息，哪怕房子有贷款，也建议结清后办一抵，长期算下来更划算。

 

6、实操流程：7 步走完，钱到手

说再多不如看流程，上海多数银行流程差不多，跟着走就行：

①选银行：

根据自己的情况（消费 / 经营、征信、房龄）匹配银行，别盲目跑，比如征信好选国有行，房龄老选农商行。

②备材料

个人：身份证（夫妻双方）、结婚证 / 离婚证、户口本、房产证、近 1 年流水、资产证明（车、存款等）；

公司（经营贷）：营业执照、公司章程、公章、对公流水、上下游合同（证明生意真实）。

③银行面签、下户拍照：

产权人、共有人（已婚的配偶）都要去，带原件核对，银行会问贷款用途、工作等，确认你是 “真实借钱”。

评估公司去房子拍照（看装修、面积），银行去公司拍经营场地（没实际场地的可以找个办公室临时配合）。

④审批：银行看评估报告、材料，决定能不能贷、贷多少，一般 3-7 天出结果。

⑤办抵押：没尾款的直接去房产交易中心办抵押登记；有尾款的先还尾款，再办抵押。

⑥放款：抵押办好后，银行把钱打到你指定的账户（经营贷一般打给上下游公司，消费贷打给个人），之后每月按时还款就行。

整个流程快则 7 天，慢则 20 天，主要看银行效率和材料是否齐全。

 

最后想说，房产抵押贷款没那么复杂，关键是先搞清楚自己的需求（额度、期限、用途），再匹配合适的银行和产品。如果觉得麻烦，找个靠谱的中介梳理材料也行，但前提是自己先懂点门道，别被忽悠。

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