为啥聪明人都爱 “全款买再抵押”？不是有钱，是这几个原因太实在！

近期上海房地产市场迎来一波豪宅供应小高峰，上海壹号院、金茂璞元这些盘一拿证，我这咨询量也跟着涨了不少，多是一些全款买房的客户来咨询抵押贷款，也就是我们常说的“全款买房再抵押”，这个词有一部分客户还比较陌生，不过这类模式已经在贷款行业存在了很长时间，并且适合大部分客户群体。

那为什么会有这种现象的产生呢？难道按揭贷款不划算吗？下面小编就基于这个问题来讲一下按揭贷款和抵押贷款的区别：

上个月刚帮一个客户操作过“全款买房再抵押”这种模式，他全款2800万买了金茂璞元的大平层，那套房子评估价3000万，按标准成数7成贷了2100万（优质客户可贷到8成再额外叠加一笔300万的信用贷），pf年化 2.34%，10年先息后本，每3年无还本续贷一次，也就是说前10年他只要还利息，一年利息才49.14万，摊到每个月才4万出头一点。

这点钱他投个朋友的私募，年化能到 6%，光利息差一年就赚小30万，还不算房子本身的涨幅。

这就有人问了，现在房价不是在跌吗？怎么还涨？

其实经过上半年的暴跌，现在房价已经趋于稳定，再跌也跌不到哪去了，而且主要跌的还是老破小，新房、次新房价还是比较稳定的。

而且全款买房还有一个特明显的优势，那就是省税费（但只针对二手房）——多数按揭贷款银行只认定网签价格，部分买房客户希望按揭贷款金额可以大一些，那房产的评估价格就必须提高，提高的同时就代表着税费的提高。

ps：期房不适合办理，必须马上可办理房产证或者已有产证的现房，才可以进行抵押。

现在银行对豪宅抵押也松了，只要房龄没超30年，产权没纠纷，核心区的房子批 7-9 成很容易，有个静安府的客户，房子评估价4500 万，批了8成也就是3600万，花了13天放款 —— 搁五年前，想都不敢想，那时候最多批 6 成，还得花个把月才能申请的下来。

最近也有一批找我转贷的客户，十个有八个是 2021-2023 年贷的款，都是想降利息，缓解月供压力。

有个客户2022买了徐汇滨江的房子，当时贷了 1500 万，利率 4.9%，还选的是固定利率，等额本息还款，每月要还8万3，今年7月份我帮他转成了先息后本，利率2.4%，现在每个月就还2万多，就像他说的 “这下总算能喘口气了，以前总怕麻烦，一直拖着，这两年多付了几十万利息，亏了亏了”

现在抵押利率低，大部分按揭客户经过几次调息利率也降了下来，降息这一块主要还是针对3.5%以上的客户群体，一年省一个多点的利息。

但我们转贷时也别光看利率低就转，有的银行利率是能做到 2.14%，但要求每年还一次本金，要是临时资金周转不过来，反而麻烦，所以我一般会帮客户算好综合成本，选择最合适的方案，毕竟贷后搞来搞去的也麻烦。

其实全款买房再抵押这种模式前几年就已经出现了，只不过当时抵押的利息也比较高，琢磨的人少，现在抵押利率已经到了低点，银行对豪宅抵押条件也宽松了，利差大了，所以做的人也多。

新房评估价会比二手房高不少，对于前几年买新房的客户来说，眼下正是一个不错的时机。

解禁时间通常以购房合同约定的限售期为准，一般为 2-5 年，部分高端楼盘可能长达 8 年，需提前 3 个月向登记部门申请解禁核验，可以在解禁手续办理期间同步进行贷款预审，解禁完成后 3 个工作日内即可放款，办理流程还是非常高效的。

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