征信有问题，房产抵押怎么贷？怎么多贷？

来源知乎：无悠悠

 

不少朋友想靠房产抵押周转，却总被各种问题卡住：征信有过逾期，担心银行不批；觉得自己房子能多贷点，不知道怎么操作；怕手续复杂跑断腿，还怕不小心踩坑吃亏…… 其实房产抵押没那么难，关键是搞懂 “自己的情况能怎么办”“要注意哪些细节”。今天小融跟大家聊聊，房产抵押到底怎么办？

一、征信有问题？别慌，不是绝对贷不了

很多人以为 “征信有逾期，抵押就没戏”，其实不是这样 —— 关键看逾期原因和后续处理。

1、如果你的逾期是疫情关店、家人生病这种没办法的事，先去当初办卡的银行开一份《非恶意逾期证明》，里面写清楚 “逾期后已经全部结清，之后没有再出问题”。银行对这类情况审核比较宽松，有这份证明，通过率能提高一半。

2、要是你名下网贷比较多（比如超过 8 笔），建议先结清 3 笔以上再申请。现在银行查大数据很严，网贷太多容易被判定 “资金紧张”，先减到 5 笔以内，能少走很多弯路。

另外，别只盯着国有大银行，不少股份制银行的抵押产品，对征信的容忍度更高，尤其是针对上班族、小企业主的产品，灵活度比你想的高。

二、想多贷点钱？别忽略这几个细节

很多人觉得 “贷款额度就看房子评估价”，其实还有不少能 “提额” 的空间：

1、别漏了房子的 “附加值”：如果你的房子是近几年装修的（有正规装修合同），或者带产权车位，这些都能算进评估价里。比如你花 20 万装的房子，加上车位值 15 万，评估价可能能多算 30 万，额度自然跟着涨。

2、流水很重要：如果你的工资、经营收入稳定（比如每月有固定进账），把流水准备好，银行会觉得你还款能力强，可能会放宽贷款比例 —— 比如别人能贷评估价的 6 成，你说不定能贷到 7 成。

3、选对产品：如果你的房子是优质地段的住宅，或者你有稳定的经营项目（比如开公司、做实体店），可以看看银行的 “专项抵押产品”，这类产品的额度往往比普通产品高 5%-10%，比如评估 1000 万的房子，能多贷 50-100 万。

三、办手续怕麻烦？2025 年这些事能省不少劲

现在办房产抵押，早不是 “跑断腿” 的年代了，记住这几点，能少跑很多冤枉路：

1、智能登记省时间：全国很多城市都有 “线上抵押登记”，比如手机上的 “邕 e 登”“浙里办” 这类 APP，能在线提交材料、确认信息。拍房产证的时候注意：平放、镜头正对，别斜着拍或拍不全，不然系统识别错了，还得返工。

2、材料提前问清楚：不用盲目准备一堆材料，先打当地不动产登记中心的电话问 —— 比如有些城市现在只要带 “房产证 + 抵押合同”，不用再跑档案馆开产权证明，少带一份材料，就少跑一趟。

3、老年朋友有便利：如果家里老人办抵押，不少 APP 有 “语音导办” 功能，不用打字，对着手机说话就能填信息；也可以让子女陪着一起办，签一份 “共同还款承诺书”，银行会更放心，流程也能快一些。

四、这些坑别踩！很多人栽在这上面

办房产抵押，最怕 “明明能办成，却因为小细节搞砸”，这几个坑一定要避开：

1、用途证明别糊弄：如果贷款用来做生意（比如进原材料、扩店），别用 “空合同” 当证明 —— 银行现在要近 3 个月的增值税发票，而且发票金额得跟贷款用途匹配（比如贷 20 万进材料，发票至少得有 18 万以上），不然会被认定 “用途不实”，直接拒贷。

2、商业地产注意 “折价”：如果抵押的是商铺、写字楼这类商业地产，银行会按评估价再扣 10%-15% 算额度（比如评估 100 万的商铺，实际按 85-90 万算可贷额度），提前知道这点，别对额度有太高预期。

3、共有人一定要到场：如果房子是夫妻共有的，或者跟子女、父母一起持有的，签字的时候所有人都得到场 —— 别想着 “我代签就行”，一旦被发现，抵押会无效，还可能影响后续贷款。

4、资金流向别乱走：贷款下来后，别直接转到自己的银行卡里（尤其是经营贷），可以先转到合作的供应商账户，隔一周左右再分笔转回来（每笔别超 50 万），这样符合用途要求，也不会被银行盯上。

办房产抵押，最关键的是 “先搞清楚自己的情况”—— 比如你征信怎么样、想贷多少、用来做什么，再针对性准备材料、选产品。如果自己不确定，也可以多问几家银行的客户经理，或者找靠谱的机构咨询，别盲目提交申请，不然一次拒贷，反而影响后续办理，只要找对方法，申请贷款并不难，尤其是抵押贷款。

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