别白跑！上海抵押经营贷审批 & 放款指南，注意核心要点不踩坑

来源知乎：欣欣融贷指南
 

企业老板们难免会遇到资金周转、扩大经营的需求 —— 抵押经营贷作为 “低成本融资工具”，是很多人的首选。但不少人卡在 “流程不清楚”“资质不达标” 上，今天小编就来聊聊上海抵押经营贷的审批全流程，以及必须满足的资质要求，纯实操干货，照着走少走弯路。

一、上海抵押经营贷审批全流程

不同于消费贷，抵押经营贷因为其政策扶持，利率低，额度高，申请的人多，是银行主打的产品。
1. 前期准备
这一步也是最容易漏材料的，导致后续返工。

企业材料：营业执照（注册地在江浙沪，经营满 1 年，部分银行可放宽至 6 个月，但需提供实际经营证明）、公章 + 法人章、近 6 个月企业流水（上海这边的银行普遍要求 “月均流水覆盖月供 1.5 倍以上”）、经营场地证明（租赁合同或房产证，部分银行会上门核查）

房产材料：房产证、房产无查封 / 无多次抵押证明（可在 “上海不动产登记” APP 查询）、产权人身份证（若已婚，需配偶签字同意抵押）

个人材料：法人及配偶征信报告（上海银行一般看近 2 年逾期，连 3 累 6 基本拒贷）、身份证、户口本、婚姻证明（已婚需结婚证，离婚需离婚协议）

2. 选银行，注意不要瞎试

不同银行对申请抵押经营贷的客户要求不同，选错银行会直接影响审批速度和额度：

企业规模：国有大行（工行、建行）偏好年营收 500 万以上的企业；股份制银行（浦发、招商上海分行）可接受年营收 100 万以上的小微企业；城商行（上海银行、江苏银行上海分行）对个体户更友好；

房产类型：住宅抵押额度最高（一般是评估价的 7-9 成），商铺 / 写字楼次之（5-6 成，目前有一家商铺也可做到9成），上海远郊房产（如金山、崇明）评估价会低 5%-10%；

利率偏好：目前上海抵押经营贷利率在 2.3%-2.8%左右，企业和主借人征信好、流水稳定的，可拿到 2.5% 以下，征信有轻微瑕疵的，城商行利率会高 1%-1.5%。

3. 房产评估（可贷额度 = 评估价 × 抵押成数）

选好银行后，银行会安排评估公司上门，评估重点看地段、房龄及户型，越靠近市中心且房龄小的房子，评估价越高。

属于上海内环内房产评估价比较高，外环外会低 15%-20%（比如浦东张江的住宅，评估价比同户型外环外高 2000-3000 元 /㎡），房龄每超 5 年，评估价降 5%（比如 2000 年的房子，比 2015 年的同地段房子评估价低 15% 左右），住宅评估价7-9成，别墅商铺6-7成，南北通透、户型方正的评估价高，异形户型（如三角形、暗卫）会低 5%-8%。

4. 银行审批

提交材料 + 评估报告后，银行进入审批阶段（上海银行一般 7个工作日出结果），在这个期间，银行会看企业的社保缴纳记录，近段时间有没有开票，法人及配偶的 “贷款查询次数”（多数银行都要求近 3 个月≤6 次）、负债比例（总负债≤资产的 70%）

还要确认房产无产权纠纷，配偶知情并同意抵押（一般会要求配偶到场签字），审批通过后，银行会出 “批复函”，明确额度、利率、还款期限（上海抵押经营贷期限一般 1-20 年，企业主多选 10 年，月供压力小）。

5. 签合同

拿着批复函去银行签合同，银行会要求法人加配偶双签，在此期间，可以选固定利率还是浮动利率（如果你担心未来利率会涨，怕月供压力变大就选固定利率，如果觉得未来利率大概率会降，选浮动利率就能享受到降息红利，看自己选择）；

多数银行要求满 1 年才能提前还款，个别银行只要满3个月就行。

6. 抵押登记：去上海不动产登记中心，1-3 个工作日搞定

签完合同后，要去 “上海各区不动产登记中心” 办抵押（比如浦东去浦东不动产登记中心，徐汇去徐汇中心），带好：

产权人及配偶身份证、户口本、结婚证以及房产证原件，办理流程很快，提交材料后 1-3 个工作日出 “不动产登记证明”（他项权证），拿到后交给银行，银行就可以安排放款了。

二、上海抵押经营贷核心资质要求

很多人在上海办抵押经营贷被拒，并不是因为不懂流程，而是资质没达标。

1. 企业资质

在上海办抵押经营贷最好是江浙沪的企业，注册时间1年以上，有实际经营场地（个别银行会上门核查），银行一般不接受金融、房地产、娱乐、高污染行业等此类行业办理贷款。

2. 房产资质

必须是上海本地房产（包括上海 16 区的住宅、商铺、写字楼，临港新片区的房产也可，但评估价会稍低），房龄25年以内，核心区域可可放宽至 30 年，远郊区（金山、崇明、奉贤）房龄超过 15 年就很可能被降成数。

3. 个人资质：法人及配偶的 “征信 + 负债” 要过关

一般要求征信近 2 年无 “连 3 累 6”（连续 3 次逾期或累计 6 次逾期），近 3 个月贷款查询次数≤6 次，无失信记录、无涉诉记录，总负债≤资产的 70%（资产包括房产、存款、企业股权等），月供≤月收入的 50%（月收入看企业流水 + 个人流水）。

年龄18-65 岁，部分银行可放宽至 70 岁，但银行担心其还款能力，所以一般会需要子女做共同借款人。

别信 “不看征信也能批” 的中介，各个银行对借款人征信都有不同程度的要求，“不看征信也能批” 基本是套路 —— 尤其发生在黑户的身上，那99%是AB贷。

在上海办抵押经营贷的核心是 “流程对 + 资质够”—— 先凑齐材料、选对银行，再按 “准备 - 评估 - 审批 - 抵押 - 放款” 的步骤走，只要企业真实经营（少部分银行对这块看的比较松）、房子没问题、征信过关，基本都能顺利批贷。

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