<收藏>上海11 月新版买房攻略：按揭利率 + 限购政策 + 税费计算，看完直接上手！！

来源知乎：欣欣融贷指南
 

买房一直是我们国人的一个大事，在上海买房，最关心的几点无非就是限购政策、贷款利率、买房流程以及税费支出的多少。

小编团队近期接触了不少按揭贷款案例，为了帮助大家更好地理解按揭贷款的全过程，整理了一份详细的流程指南，希望对大家有所帮助！！

01

上海限购政策

想在上海买房，第一步就是看自己有没有购房资格，要说2025年上海楼市最大的变化，那就是外环外彻底放开，不限套数了，现行贷款政策一览：

02商贷公积金利率不止限购，按揭贷款的利率也是很多客户关心的重点之一，11月3日二套房利率再降下调，现阶段上海商贷利率执行情况如下：

①商业首套房贷3.05%（500万且5成以上3.1%）

②商业二套房贷3.07%（500万且5成以上3.12%）

公积金5年以上首套2.6%，二套3.075%

03二手房交易流程二手房交易大致流程主要有拉产调、签约、申请贷款、过户、缴税、拿证、银行放款、交房等。

但全款买房和按揭买房在流程上还是有一些差别，如下：

全款购房：

签署买卖合同（支付定金）—签署网签合同—不动产登记预受理（核价、家庭名下住房查询、税费审核、登记审核）—缴纳税费—领取新不动产权证书—物业交割。

按揭贷款：

签署买卖合同（支付定金）—签署网签合同—买方办理贷款—买方领取贷款合同—不动产登记预受理（核价、家庭名下住房查询、税费审核、登记审核）—缴纳税费—领取新不动产权证书—银行放款—物业交割。

04税费细则

买房不仅要考虑到首付款，税费也是一笔不小的开支，主要涉及到的税费类型有契税、增值税及附加税、房产税以及个人所得税。ps：新房只需要缴纳契税和房产税，但买新房涉及到积分制，需摇号选房，与二手房在买卖流程上大有区别。1、契税（买房支付）

2、增值税及附加税（卖方支付）

3、房产税（卖方支付）

在上海，房产税达到以下条件即可免征：①上海户籍首套：无论面积多大，免征房产税。二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出部分按面积征收。打个比方，你买了一套200平的房子，你家有3口人，那你只要缴纳20平的房产税。②非上海户籍首套：上海市居住证连续满3年或积分达到120分，即可免征房产税。二套：第一套加第二套住房合并计算面积，人均60平建筑面积免征房产税，超出部分按面积征收（如第一套未达到免征条件，第二套及以上均全额征收）

③特殊情况

ⅰ外籍人士持有上海签发的就业类居留许可满3年，或持有中国绿卡，可直接申请免征房产税

ⅱ台湾居民持有连续满3年的个税单/社保单/就业证，或持有连续满3年并在有效期内的《台湾居民居住证》，可直接申请免征房产税；若未满3年，需先缴税，满3年后申请退税。

ⅲ港澳居民持有连续满3年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/就业证，可直接申请免征；未满3年的，需先缴税，满3年后申请退税。

ⅳ驻沪军官家庭购买住房，可免征房产税

ⅴ在沪就读的博士家庭购房，以及进站博士后购房，可免征房产税。

4、个人所得税（卖方支付）

 

ps：在2025年12月31日前卖旧买新可申请退个人所得税，时间快过了哟！！

另外，除了房屋的买卖，房屋的继承、赠与、离婚更名都涉及到税费，如下：

①继承

直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税，非法定继承人需缴纳3%契税。继承后再出售契税增值税同商品房税费，若房屋符合“满五唯一”（即原购房时间满5年且为家庭唯一住房），免征个人所得税；若不符合，则按（售价-原购房成本）×20%缴纳。②赠与

赠与分为两种情况，赠与直系亲属与非直系亲属。

①赠与直系亲属，免征增值税及个人所得税，受赠方需缴纳房屋总价3%契税。

②赠与非直系亲属，视同买卖。

③离婚分割

对离婚共有房产分割，如一方放弃房屋归另一方，属于将房屋产权无偿赠与配偶，不征个人所得税。

若房产原为一方婚前财产，离婚后过户给另一方，按赠与行为征收契税（税率3%-5%）

05按揭还款方式对比

在房贷办理过程中我们听到最多的几种还款方式就是先息后本、等额本息、等额本金等。

而影响我们房贷利息多少的因素有三个：贷款金额，利率及期限。

那下面小汇就以贷款金额300万为例，房贷利率按3.05%来算，借款期限10年。

①先息后本

这种还款方式也是大家选择较多的一种，虽然总利息支出较多，但是前期月供压力小，可适当减少买房前期的压力 。

总利息支出：300万*3.05%*10=91.5万

②等额本息

 

月供：29037.51

总利息支出：（29037.51*10*12）-300万=48.45万

③等额本金

 

 

每月还本金相同，利息随总剩余金额来算。

总利息支出：57.4万

等额本金和等额本金每月都需要还一部分本金，还进去的钱越多，所以剩余的可支配现金就越少。先息后本虽然利息支出多，但是前期主要是还利息部分，可自由支配的现金多。

目前上海地区10年先息后本，可免费办理！！

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