2025 上海房产抵押贷款超全指南：资质要求、利率省息、避坑要点一文搞懂（建议收藏）

来源知乎：欣欣融贷指南

 

哈喽宝子们！最近后台咨询的客户多是问上海房产抵押贷款的 —— 毕竟现在能拿到 2.34% 年化的贷款，除了房抵贷真没第二个了！房抵贷早从两年前就已经是老百姓能接触到利率最低的贷款了，时至今日，政策依旧是有过之而无不及。

作为深耕金融行业十多年的博主，见过太多人因为不懂规则白跑一趟，今天把压箱底的干货全掏出来，从利率、资质、流程到避坑，甚至是常见问题的解答，一文说透，建议收藏转发给需要的朋友～

但房产抵押贷款也是有一定门槛的，房子肯定是要有的，所以在说房产抵押干货之前，小编就先来讲讲哪些人能申请、适合申请：

1、房产抵押贷款适合人群

①企业主、个体工商户：用于公司的日常生产和经营，利率低，额度高，办理起来还是非常划算，长期利息可做到2.34%

②转贷：早些年按揭利率4%甚至5%的客群，这几年经过几轮降息也还是在3.4%以上，置换掉高息产品，现在上海已经有成熟的 “免过桥抵押贷”业务，直接跳过垫资环节，帮你省出真金白银！

转贷不需要找垫资方，银行帮你出了，像上海这边的过桥费一般是万六一天，周期15天左右，按1000万来算，就省了9万，相当于白拿一年房租！

③急于用钱，一时难以卖房：抵押贷款申请时间大概在7-20个工作日，而卖房往往需要几个月之久。

④信贷、小贷网贷多的客户：把已有的高息、多笔小额、年限短、额度低、月还款高的债务置换为一笔房抵贷款，以此减少利息，提高现金流，减轻月供压力。

⑤全款买房再抵押：通过全款购入房产，再做抵押贷，节省购房成本。

⑥征信有瑕疵的客户：由于抵押物的加持，贷款机构的风险相对较低，因此对于征信记录稍有瑕疵的人群相对友好。

比如有人喜欢乱点贷款申请或者信用卡申请，导致征信花了，申请信用贷无法通过，此时可以考虑房抵贷。

⑦想增加流动资金手头资金不多，可以通过办理房产抵押得到一笔随时可支用的现金，缓解资金压力，避免找亲朋好友借钱的尴尬。

很多年不太了解房产抵押贷款，以为房产抵押就是房产抵押，其实房产抵押分为抵押经营贷和抵押消费贷：

1、抵押经营贷主要用于经营，经营经营那肯定是要有公司，出于国家政策扶持，利息也是相对较低的，申请人必须是公司的法人或股东。

经营贷利率一般在2.34%-2.5%左右，额度高，但需要有公司，算是目前市面上贷款利率最低的了。

2、抵押消费贷主要用于日常消费，适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。消费贷利率一般在3.8%左右，不需要营业执照，额度一般在300万以内。

知道房产抵押贷款大致类别之后，下面小编就来讲讲房产抵押贷款的利率、额度、期限以及还款方式：

2、房产抵押利率/额度/期限

1、利率

目前经营贷房产一次抵押贷款年利率一般为2.14%-2.4%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.34%-2.8%。

消费贷利率一般在3.8%左右，与经营贷相比，消费贷更适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

2、额度一般为房产评估值70%-90%（个别银行可做到100%甚至超成），1000万以下比较好批，申请3000万稍有难度。

房产二次抵押贷款年利率一般为2.34%-2.5%；从房产的市场评估价值中扣除第一次抵押贷款的未偿还余额就是二次贷款的额度。

3、期限3-10年期限产品偏多，个别银行可以做20年，期限越短，利息支出越低。

4、还款方式①先息后本②等额本息/等额本金③随借随还④气球贷

先息后本前期只要还利率，前期还款压力比较小，随借随还灵活性强，借款人可根据以上条件选择最适合自己的贷款产品。

房产抵押申请材料也比较简单，只不过经营贷与消费贷有所不同，以下是大多数银行都适用的材料清单：

个人材料：身份证、户口本、结婚证（离婚的需要提供离婚证和离婚协议）、个人近一年的流水、房产证、资产证明等

公司材料：营业执照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、三方收款账户公司的营业执照、开户基本信息、公司流水等

3、房产抵押贷款流程

1、贷前规划与银行匹配

全面审视自身的条件，审视好之后，就可以开始选择适合的银行贷款产品：1、企业主，计划扩大生产规模，需要一笔较大金额的资金，且还款期限希望较长，那么抵押经营贷更适合。因为它额度较高，能够满足企业大规模资金的需求，同时相对较长的贷款期限也能减轻企业的还款压力。2、个人为了满足一些消费需求，如购买汽车、装修房屋等，资金需求相对较小，那么抵押消费贷可能是更好的选择。

市场上的银行众多，每家银行的贷款产品在利率、额度、贷款期限、还款方式等方面都存在差异。不同银行的房产抵押贷款利率可能会有所不同，一般来说，大型国有银行的利率相对较为稳定，而一些地方性银行或小型金融机构利率会更优惠。

2、材料准备与提交

确定了合适的银行和贷款产品后，在房产抵押贷款中，准确、完整地准备好所需材料，是贷款申请成功的关键，最好一次交齐，免得后续来回补材料，浪费时间。

3、银行审批

银行会对借款人的个人情况、抵押物情况以及公司情况（如申请抵押经营贷）进行审查，以评估贷款风险，决定是否批准贷款申请以及确定贷款的额度、利率、期限等条件。

1、收入是衡量借款人还款能力的重要依据，一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。银行会通过查看个人银行流水、工资证明等材料来核实借款人的收入情况。如果借款人的收入不稳定，或者收入不足以覆盖月供，银行可能会认为其还款能力不足，从而拒绝贷款申请或降低贷款额度。

2、个人征信情况也是银行重点关注的内容。银行会查看借款人的征信报告，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，最近三个月查询不超过 4 次，半年不超过 6 次。如果征信上有信用污点，银行为了规避自身风险，可能会提高贷款利率，或者适当降低贷款额度。

3、房产评估值越高，可贷额度也越高。主要影响房产价值的因素有区域位置、房屋面积、周边设施、房屋装修等。

如果申请的是抵押经营贷，银行还会对公司进行审批。公司一般要求主体成立半年以上，主要看公司流水、纳税以及收支情况。

4、抵押登记并放款

银行审批通过，完成合同签订和抵押登记后，银行会按照合同约定的方式和时间，将贷款发放到指定的账户。放款时间根据银行的不同和业务流程的差异而有所不同，一般的周期为3-7工作日左右。

 

在申请贷款前我们需要知道自己符不符合银行办理贷款条件，其实主要就是看借款人、抵押物还有公司条件。

4、房产抵押申请要求

借款人

1、申请人（也就是借钱的这个人）年龄一般在18~65周岁，部分银行可放宽至70周岁（年龄过大被银行拒贷的可能性很大，要不就是贷款期限不够长）。抵押贷款并非只有产权人才能办理，子女自己也可以作为主贷人，拿父母的房产去抵押，这样就不受年龄限制。如果一定要父母作为借款人，则需要追加子女为担保人。

2、抵押人（名下有房的这个人）年龄一般在18~80周岁，当然要是借款人和抵押人是同一人就更好了。

*房地产、金融、银行、证券、公职人员等人群大部分银行无法接受其作为借款人。

抵押物

抵押物一般要求房龄在30年内，超过30年只有极少数银行可以申请，房屋的产权可以在市场上交易，住宅房产面积大于50平米。

目前市面上可贷的房产类型还是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

①住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到6-9成

②别墅、公寓成数在5-7成

③经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在5-6成

没有房产证的房子、产权不清晰的房子、拆迁范围内的房子无法办理抵押。

另外大家在网上是不是还经常听到以下几个名词，下面小编来为大家详细讲解一下：

• 小孩房：房产证上有未满18周岁的小孩名字（极少数银行可做，涉及到去份额）
• 老人房：房产证上有65岁以上老人名字（80岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）
• 经济适用房、人才房等：一般都有国家的份额需要赎回份额并且过了限售期才可申请贷款。
   

公司银行一般要求公司需成立满一年，持有满3-6个月，少部分银行接受新注册公司来申请。

如想申请经营贷，最好提前3-6个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。

5、没有公司怎么办理房产抵押贷款？

①直接申请抵押消费贷款，利率3.8%左右，额度上限300万②办理新营业执照或入股一家一年以上公司③找直系亲属做借抵不一

6、年龄大能办理房产抵押贷款？

办理父母名下房产抵押贷款时，年龄门槛是很多人会遇到的卡点。

常规情况下，多数银行的准入要求是房主年龄不超过 65 周岁；若想突破这个限制，子女作为主贷人是最优解 —— 以子女名义申请，用父母房产做抵押物，即可不受房主年龄约束。

仅有少数银行支持 65-70 周岁的房主直接做主贷人，但这类业务有个硬性要求：必须追加子女为连带责任担保人，以此降低银行的风控风险。

7、征信一般也能贷？如果是黑户呢？

征信能不能过，直接决定房抵能不能批！常见的征信雷区就仨：查询太多、逾期频繁、负债太高。

多数银行的准入标准十分明确：近 2 年内，借款人不得出现连续 3 个月的逾期记录，累计逾期次数也不能超过 6 次；查询频次方面，近 3 个月征信查询次数需控制在 4 次以内，半年内不超过 6 次，超出这个范围很容易被直接拒贷。

针对征信存在轻微瑕疵的申请人，可通过这几招优化资质：

1. 申请前主动结清部分小额贷款、信用卡分期，降低个人负债率；
2. 补充提交个人流水账单、大额存款证明、理财或不动产等资产证明，强化还款能力证明；
3. 筛选对征信政策相对宽松的银行进行申请。
   
   如果征信实在太差，可以先做机构产品过渡，等征信正常再转到银行。黑户不能申请房产抵押贷款，只能申请不看征信的车辆抵押贷款，不过利息偏高。

8、第三方收款是什么？为什么要第三方收款

好多朋友都在问：房产抵押经营贷的第三方收款到底安不安全？

在借款人向银行提交抵押经营贷款申请时，询问贷款用途也是审核贷款的必要流程，银行也要求必须有第三方账户。

具体分两种情况：

1. 要是你真的是采购原材料，那贷款前就得找好供应商，签好正规购销合同。银行批贷后，会直接把钱打到供应商账户上，专款专用，一点毛病没有。
2. 要是你是找朋友公司走账，也得满足一个核心要求：两家公司不能有关联，更不能是亲戚的公司。银行放款到对方账户后，再转回你个人卡。

无论哪种方式，贷款资金到账后，严禁短期内流入房地产、证券、金融投资等限制性领域。银行会通过大数据监测资金流向，一旦触发风控预警，将面临提前收回贷款的风险。

8、怎么知道自己的征信好不好？

我们要是想知道自己的征信情况具体如何，也可自行查询，个人查询不算查询次数，但小汇建议不宜查询过多，以免影响大数据审批。

以下是征信查询渠道：

（一）线下渠道

1、携带本人身份证去人民银行查询；2、携带本人身份证去人民银行指定合作银行网点查询； 3、携带本人身份证去银行签署征信查询授权书进行查询（一般不建议）4、柜台，自助查询机查询

（二）线上渠道

1、人民银行官网登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册申请后24小时内收到短信便可下载个人征信报告。具体步骤如下：①打开中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台的官方网站(https://ipcrs.pbccrc.org.cn)点击注册。

2、手机查询多数银行都支持手机APP查询个人征信报告，打开以上银行APP，填写相关资料，一般几个小时后就可以拿到征信报告了。

9、办贷款被拒了怎么办？

为什么会被据贷呢?以下是几种常见影响房屋抵押贷款审批的原因：

 

1、征信不好、负债过高银行会对借款人的信用状况进行评估，有些是1年内不能有3个1，半年内不能有2，有些银行则较为宽松，但征信不好有很大可能被拒。网贷不少，信用卡不少，贷款负债超级高，一般银行会拒贷。

2、收入不稳定、抵押价格不足银行会关注借款人的还款能力，借款人申请的时候提供的流水不足，银行可能会拒绝借款人借贷要求。银行会对抵押物进行评估，如果房产评估1000万，然后欠款700万，然后部分银行会砍额度，造成无法批贷。

3、征信查询过多、官司纠纷个人征信报告都是动态记录，每查询一次，征信报告上就显示一次。不管下款与否，都增加一次查询，如查询过多，建议养征信3-6个月，在此期间不要乱点网贷、信用卡，减少贷款频次申请。若借款人个人或者公司有官司问题，如产权纠纷、抵押权纠纷等，银行可能会拒绝贷款申请。

4、贷款人有禁入行业银行会根据客户征信报告，看过往的从业情况，如有保险、金融、地产等一般会被拒贷。

以下是抵押贷被拒的一些解决办法：

①提供还能力佐证提供其他房产佐证，还有资产证明，如股票、汽车、房产等。

②办理其他贷款如果没有抵押贷空间了，换其他银行申请，可以考虑找部分商业银行咨询是否能提高评估价格。

③寻求第三方借款人找朋友亲戚作为借款人，为贷款提供担保，以便降低银行风险，提高续贷成功率。

10、房产抵押贷款都有哪些渠道？

贷款渠道主要有银行、金融机构和民间借贷。

①银行（利率最低，2.4%-5%之间）

各大商业银行提供房屋抵押贷款产品。银行的审批程序相对较为严格，但通常提供的利率是各种机构中最低的，而且贷款期限长，正规靠谱，银行也分为国有银行、商业银行和地方性银行。

②金融机构（6%-18%左右）

除了银行外，市场上还有许多金融机构提供房产抵押贷款服务。这些机构包括典当行、信托公司、信保公司、小额贷款公司等。

它们的批流程可能相对灵活，但利率和条件可能有所不同。对征信要求宽松，只要还款来源明确，基本就能批贷，放款速度也比较快，尤其是对于一些贷款人资质不是很好的情况，例如：征信不好、流水不够等等，可以考虑在金融机构做抵押贷款。

③个人（利率较高，10%-24%左右）

除了可以抵押给银行和机构，第三种方式就是直接抵押给个人。

相对来说比金融机构流程更简单，放款更快，效率高，不看征信不看流水，要求相当宽松，只要抵押物有价值就行，但贷款期限较短，通常只有一个月到六个月。

除了银行贷款，小汇不建议与另外两种贷款机构合作，主要也是因为贷款利率太高了，但银行审批往往要求较高，建议提前做好规划，如在申请贷款中遇到任何困难，随时联系小编，大概率确保银行贷款安全落地。

11、办完抵押房子还能卖吗？

这个问题也是很多客户都会问到的问题，房子做完抵押后，是可以正常的挂牌卖卖的，房子虽然抵押了，但房子产权归属还在你自己名下，抵押后不会影响房子买卖或出租。

不过需要在过户前将抵押贷还清，解押后才能继续买卖流程。除非贷款完成后长期逾期长期不还款，那么银行才有可能向法院申请处置您的房产。

 

12、按揭的房子能抵押吗？

提起当然可以，直接申请二次抵押，利率2.3%-2.5%，只要按揭还款满1年，评估价的7-8成减去按揭贷款余额即可。

也可以结清剩余贷款办理一次抵押，利率2.14%-2.4%，额度更高，可选银行也多，现在市面上还出了“免转贷过桥”的政策，无需过桥，将高息的按揭转成低息的抵押，释放现金流。

门槛不高还灵活，只要你在上海有全款房 / 按揭房，征信没大问题，不管是企业主还是上班族，都能申请，有银行甚至能做到10成转贷，利率2.35%，还能做先息后本模式，续贷也方便，每月还款压力直接减半。

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