房产抵押知识科普：上海地区房产证需要押在银行吗？

来源知乎：欣欣融贷指南

 

想办抵押，但不想把产证押在银行，小编每年接触上千个房产抵押客户，发现大家最关心的除了利率和额度，就是房产证的归属问题。毕竟在上海，一套房动辄几百万上千万，房产证在手，心里才踏实。

今天直接给大家答案，在上海办房产抵押贷款，房产证完全不用押在银行！

一、为什么现在不用押房产证？政策和技术双加持

很多人觉得“抵押就要押证”，其实是对旧流程的刻板印象。随着上海不动产登记改革的推进，“放管服”政策落地，押证已经成为历史。

《上海市不动产登记技术规定》早就明确，抵押权登记实行“他项权证替代房本”制度。简单说，银行要的是“他项权利证书”（证明房产已抵押的合法凭证），而房产证是你的产权证明，登记机构审核原件后会直接归还，只会在证上标注抵押信息，不影响你持有。

二、2026实操指南：办抵押，房产证该怎么用？

虽然不用押证，但房产证在抵押流程中依然很关键，这几个核心环节要记牢，避免出错：

1. 审核阶段：原件核验，当场归还。无论是线上申请还是线下办理，银行或登记机构都会要求你出示房产证原件，核对产权人信息、房产面积、是否有查封等限制状态。核验无误后，原件会直接还给你，不会留存。如果担心原件丢失，建议全程陪同核验，或选择支持电子证照的银行，减少原件使用频次。

2. 登记阶段：标注抵押，不影响使用。完成抵押登记后，你的房产证上会被标注“已抵押”字样，同时登记机构会向银行发放他项权利证书。这里要注意，标注后不影响你正常使用房产——自住、出租都没问题，唯一限制是未结清贷款前，无法办理过户手续。

3. 解押阶段：及时注销，恢复原状。贷款还清后，一定要记得带银行出具的结清证明、他项权证，到登记机构办理解押手续。工作人员会注销房产证上的抵押标注，你的房产就完全恢复自由产权状态了。

而且现在不用押证+流程提速，办上海房产抵押，确实比以前省心多了。

三、这些例外情况要注意，别踩坑！

虽然常规流程不用押证，但这3种特殊情况，可能需要你暂时把房产证交给银行，提前了解避免慌神：

1. 房产证丢失或破损：如果你的房产证丢了，需要先到房管局办理补证手续，补证期间，银行可能会要求暂存补证证明或公证复印件，直到新证下来。

2. 加急办理场景：如果急需放款，选择“加急抵押”服务，部分银行会要求暂存房产证原件，直到他项权证出具，不过这种情况会签订保管协议，解押后会足额返还。

3. 非银金融机构：如果不是向银行申请，而是选择小额贷款公司、典当行等机构，这类机构可能会要求押证，同时利率会比银行高2-3个百分点，贷款期限也更短。建议优先选择银行办理，既不用押证，成本也更低。

四、上海房产抵押3大误区澄清

除了“押证”误区，我还整理了几个高频问题，帮你避开中介的套路：

误区1：有房就能贷。

错！银行对抵押房产有明确要求：房龄超35年、面积小于38㎡、经济适用房（未满5年）、小产权房等，大概率会被拒贷。2026年上海最新房价数据显示，全城二手房均价52196元/㎡，但像崇明、金山等区域单价不足1.5万/㎡的房产，评估价会偏低，贷款额度也会受影响。

误区2：只能用自己的房抵押。

错！只要征得房产所有人同意，用父母、子女的房子也能办抵押，你作为借款人即可。但所有产权人必须到场签字，少一个人都无法办理。

误区3：贷款年限越长越划算。

选择年限时，要结合还款能力，别只看月供低，忽略长期利息成本。

现在上海房产抵押的政策越来越友好，不用押证、流程简化、利率也处于低位，只要找对流程、避开误区，就能既拿到急需的资金，又保住房产证的持有权。

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