别被 “有房就贷” 骗了！这 2 类房子，银行根本不接

客户王哥揣着房产证跑了 3 家银行全被拒，一脸懵地找我：“中介说‘有房就能贷’，我这房子证件都齐，怎么就贷不了？” 从业 十多年，我见过太多人被这句口号忽悠，跑断腿还白忙活 —— 银行放贷不是看你有没有房，关键是这房子能不能顺利卖掉，这 2 类房子就算产权在手，银行也会直接拒批。

第一类：产权拎不清的房子，银行躲着走。

王哥的问题就出在这。他的房子是和弟弟共买的，实际出资有弟弟一半，现在办抵押需要弟弟签字，可弟弟在外地不愿配合，银行直接说：“共有产权没拿到所有共有人同意，办不了。” 这不是银行刁难，是怕后续出纠纷 —— 真要是还不上钱，银行想处置房子，其他共有人出来拦着，房子卖不出去，银行就得亏。

除了共有产权没理顺，还有两种情况也属于 “产权硬伤”。一种是房子有隐性抵押或查封记录，比如之前给别人做担保被法院查封，或是房贷没还清又私下押给了小额贷款公司，就算房产证在手里，银行一查记录就会拒贷。另一种是 “特殊产权房”，像小产权房、集体产权房，还有未满 5 年的经济适用房 —— 这些房子要么没正规房产证，要么不能自由买卖，银行没法变现，自然不会放贷。

之前有个客户，手里有套城郊小产权房，被中介忽悠 “能走特殊渠道”，交了 2 万服务费，最后只办了个民间贷款，利率高达 15%，还差点因为逾期丢了房子。提醒大家：只要房产证上写着 “集体所有”“划拨用地”，或是没有正规不动产权证，别听中介瞎吹，银行根本不接。

第二类：房龄太老、卖不出去的房子，银行不愿接。

银行放贷就像做生意，得考虑 “真还不上钱，房子能不能快速出手”。要是你的房子房龄超了、位置太偏，或是户型奇葩，就算产权清晰，银行也会要么拒贷，要么少贷点。

一般银行对房龄要求是 “不超过 20 年”，宽松点能到 30 年，超过这个年限大概率被拒。去年帮一位阿姨办抵押，她的房子在老城区，房龄 28 年，没学区，户型还是 “刀把型”，跑了 5 家银行，要么直接拒，要么只给评估价的5成。阿姨不解：“我这房子住着挺好，怎么就不值钱了？” 其实银行看的不是 “住着舒不舒服”，是 “好不好卖”—— 没学区的老破小，接手的人少，就算降价也可能砸手里，银行自然不敢放贷。

还有远郊的别墅、偏远县城的商品房，也属于 “流通性差” 的类型。之前有客户在县城买了套别墅，想贷 100 万，结果银行评估后只给 80 万，还要求上浮利率。原因很简单：县城别墅没人接盘，真到拍卖的时候，可能都没人要，银行只能少贷点降低风险。

不过也不是所有老房子都贷不了。要是你的老房子在市中心核心地段，还有优质学区，就算房龄 25 年，银行也会抢着要。我有个客户的房子在市重点小学旁边，房龄 22 年，不仅贷到了评估价的 7 成，利率还比正常低 0.3%。关键还是 “好不好卖”，地段好、配套全的房子，就算老点也不愁卖，银行才愿意放款。

要是你的房子刚好属于这两类，也别慌，分享两个能试试的办法：

第一，先把产权理顺。共有产权就找其他共有人签字，必要时可以先过户到一人名下（提前问清楚税费）；经济适用房未满 5 年就等满期，补缴土地出让金换成商品房产权证；有隐性抵押或查封的，先还清欠款解除记录，再找银行申请。

第二，找对银行 + 捋顺个人资质。房龄老、流通性差的房子，别死磕大银行，试试城商行、农商行，政策更宽松。同时提前半年养征信，别逾期、别乱点网贷，流水做稳定（每月固定进账至少是月供的 2 倍），有公积金、社保的话，审批通过率也会高很多。

别再信 “有房就贷” 的鬼话，银行放贷只看 “风险可控”。办抵押前先自查 3 件事：房产证齐不齐、产权清不清晰、房龄和地段符不符合要求。不确定的话，别盲目跑银行，找正规中介做个预评估，或是直接打银行电话咨询，避免白跑一趟。

房产抵押不是小事，一步错可能多花几万利息，甚至踩坑丢房。记住：银行不接的房子，大多是 “卖不掉” 的房子，只要解决了 “能不能变现” 的问题，贷款基本都能成。

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