算不清利率 = 白送钱！房产抵押利率计算逻辑，一文扒透

其实做房产抵押最亏的不是额度少，而是算不清利率 —— 去年帮粉丝复盘，有人明明资质能拿 2.65% 的利率，却被忽悠签了 3.5%，200 万贷 10 年，多付了几十万利息！

别觉得利率计算是银行的事，其实核心就 “LPR + 加点” 两个部分，今天用大白话拆解，不管你是全款房还是按揭房，看完都能自己算利率。

一、先搞懂 LPR：利率的 “基准锚”

LPR 是贷款市场报价利率，简单说就是央行给的 “基础价”，每月 20 号更新（遇节假日顺延），分 1 年期和 5 年期 —— 房产抵押几乎都用 5 年期 LPR（毕竟贷款期限大多 5-20 年），目前最新的 5 年期 LPR 是 3.5%（这个数会变，但计算逻辑不变）。

重点记住：LPR 是浮动的，但你抵押时的 “加点数” 是固定的！比如银行给你加 50BP，只要贷款合同不变，不管未来 LPR 涨还是跌，这个 50BP 的加点永远跟着你。

加点数（BP）是银行赚的利润 + 风险溢价，1 个 BP=0.01%，核心看你的资质打分。

二、避坑提示

别信 “固定加点” 噱头：银行会说 “现在加点 80BP，以后不变”，但要确认加点是否合理 —— 同个城市同资质，不同银行加点能差 50BP，多对比 2 家不亏；

征信逾期影响极大：逾期 1 次且超 90 天，加点直接上浮一档，建议申请前 3 个月结清小额负债，避免征信查询太频繁。

三、速算公式：10 秒算出你的利率

最终抵押利率 = 最新 5 年期 LPR + 银行加点数（BP）÷100

如果银行给你加 75BP，利率就是 3.45% + 75÷100 = 4.2%

记住：LPR 每月更新，但你签约时的 LPR 是 “当期值”，之后每年重定价一次（按最新 LPR 算），加点数永远不变。

其实房产抵押利率不算复杂，核心就是摸清自己的资质档位，再用公式反推银行给的加点是否合理，多花 10 分钟算一算，可能就省出几万甚至几十万利息。

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