上海老破小也能办抵押！只要满足这 2 个条件，额度一点不少

上周帮徐汇客户办理办老破小抵押，她那套1984年的老公房，之前问了三家中介都被拒，说“房龄超30年，银行不接”。结果我帮她对接银行后，不仅批了120万，年化利率才2.45%，20年先息后本，月供才2450块。

其实现在上海老破小抵押早不是“死局”，尤其2026年开年银行冲业绩，政策松得超出想象。核心就两个条件，满足了额度、利率都不输给次新房，今天就把干货掏给你们，别再被中介忽悠白跑一趟。

第一个硬条件：房龄≤40年，核心区可放宽

这是最关键的门槛，也是中介最爱拿来“卡人”的点。以前银行普遍卡死30年房龄，1995年之前的房子基本直接pass，但现在不一样了。

中信、浦发这些银行开年新政，明确把房龄上限放宽到40年，也就是1986年及以后的老破小，只要产权清晰都能进件。更灵活的是核心区，黄浦、静安、徐汇这些地段，1984年左右的老公房（房龄42年），找对银行也能过，我上周刚帮虹口一位业主办过1983年的房子，顺利批贷80万。

但有个雷区要避开：远郊老破小别抱幻想。奉贤、金山那些房龄超35年，又没学区、没拆迁预期的房子，哪怕房龄达标，银行也会压成数，大概率只能贷5成，额度直接缩水一半。

第二个软条件：地段够硬，或有经营资质

银行不是慈善机构，敢给老破小放款，本质是看资产韧性。要么你房子在核心地段，要么你有合规经营资质，满足一个就行。

先说说地段，上海老破小的核心价值从来不是房子本身，是地段。静安寺、陆家嘴、徐家汇的老公房，哪怕是弄堂里的一室户，银行也认——这些地方拆迁预期强、流通性稳，属于“硬通货”。这类房子抵押成数能到7-8成，一套评估价1000万的房子，贷700-800万完全没问题。

如果地段一般，比如浦东张江、闵行莘庄的老破小，那就补经营资质。不用非得是开公司的，挂靠朋友公司办个个体户执照，提供近半年的经营流水（哪怕不多，有真实往来就行），就能走经营贷通道，成数能提至7成，利率还能压到2.6%左右。

2026年实操贴士：这些坑别踩，额度能多贷10%

说几个银行不告诉你的潜规则，都是我经手千个案子摸出来的经验：

第一，利率别追“最低”。现在市场上喊的1.77%、2.14%利率，基本是给高新技术企业的，普通人根本拿不到，常规老破小业主能做到2.4%-2.8%就很香了，盲目冲低利率只会留查询记录，影响批贷。

第二，还款方式选对省大钱。优先选20年先息后本，贷100万每月只还1960元，比传统等额本息省3000多月供，对退休老人、小微老板太友好。但要注意，纯住宅无经营的话，利率可能上浮到2.8%，提前算好成本。

第三，征信别乱点。借呗、花呗这些网贷，哪怕按时还，频繁点击也会让征信变“花”。上周有个客户就是因为三个月点了3次借呗，利率直接从2.5%涨到3.1%，血亏。

最后说句实在的

上海老破小从来不是“烫手山芋”，只是以前银行政策紧，没找对打开方式。2026年开年这波政策窗口期，大概率就3-6个月，银行冲完业绩就可能收紧。

手里有老破小想盘活的，先自查两个点：房龄是不是在40年以内，地段有没有优势。只要达标，就别犹豫，找对银行比找中介靠谱，毕竟中介赚的差价，够你多还大半年利息了。

还有不清楚自己房子能不能办、能贷多少的，评论区留“房龄+区域”，我帮你免费评估。

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