找中介办抵押贷，一定要问清这 3 个问题，防止被坑

前几天帮粉丝处理抵押贷纠纷，越听越气——他急着用钱周转，找了家中介，对方拍着胸脯说“零服务费、年化3.6%，最快3天放款”，结果签完合同、房子抵押出去，不仅被倒扣10个点的“服务费”，实际年化飙到8.87%，想提前还款还得付违约金，里外里多花了几万块。

其实这种坑，我每年都能见到几十起。尤其是2026年，LPR连续8个月没动，1年期3.0%、5年期以上3.5%的基础利率摆在这，不少中介就靠着“低利率”“零费用”的幌子，专坑不懂行、急用钱的人。

说实话，办抵押贷找中介本身没问题，正规中介能省不少时间精力，但最怕遇到“套路中介”。今天不绕弯子，以我多年帮人避坑的经验，跟大家说清楚：找中介办抵押贷，不管对方说得多好听，这3个问题必须当场问死，少一个都可能吃大亏，建议先收藏再看。

第一个问题：所有费用明细是什么？有没有隐性收费？（重中之重）

这是中介最容易玩猫腻的地方，没有之一。很多中介一开始只报“服务费1个点”，甚至说“零服务费”，等你签了合同、交了定金，就会冒出各种乱七八糟的费用：评估费、公证费、代办费、资料费，甚至还有“担保费”“保证金”。

就像我那个粉丝，中介一开始说零服务费，放款后直接从30万贷款里扣了3万，说是“贷后服务费”，回头看合同才发现，里面藏着“手续费、咨询费各3%”的条款，只是被中介刻意隐瞒了。

这里提醒大家，2025年有数据显示，32%的抵押贷纠纷都源于隐性成本盲区，很多人直到放款，都不知道自己多花了钱。

正确的问法的是：请你列一张详细的费用清单，每一项费用对应的金额、比例，还有收费时间，都写清楚，口头承诺不算数，必须写进合同。比如评估费，正常是房产估值的0.1%-0.5%，200万的房子最多1万，要是中介报5万，直接pass。

另外，一定要问清楚：这些费用是自己直接交给相关机构，还是中介代收？代收的话，有没有凭证？避免中介从中加价，把1500的评估费，报成5000再赚差价。

 

第二个问题：实际年化利率多少？有没有浮动陷阱？

2026年最新的LPR利率很明确，1年期3.0%、5年期以上3.5%，抵押贷的实际利率，大多是在这个基础上加点100-300个基点，正常范围在3.5%-6%之间（经营贷可能更低，有贴息政策的地区能到1.25%，但要求极高）。

中介最爱玩的套路，就是只报“名义利率”，不提“实际利率”。比如告诉你“月息2厘5”，听起来很低，换算成年化就是3%，但实际上，要是加上手续费、担保费，实际年化可能直接翻倍，达到6%以上。

还有一个坑：浮动利率。有些中介会说“现在年化3.5%，以后只会降不会升”，但实际上，浮动利率跟着LPR走，一旦LPR上调，你的月供就会增加，要是没有明确的加点上限，后期可能会被坑。

正确的问法是：这个利率是名义利率还是实际利率？包含所有费用吗？是固定利率还是浮动利率？如果是浮动，加点上限是多少？

记住，只要中介含糊其辞，说“利率后期再定”“看你资质调整”，或者报的利率低于3%（没有明确贴息政策的情况下），一定要警惕，大概率是套路。

 

第三个问题：提前还款有没有违约金？限制条件是什么？

很多人办抵押贷时，只想着“先拿到钱再说”，完全不问提前还款的规则，等到后期资金周转开，想提前还款，才发现要付高额违约金，有的甚至被限制“3年内不能提前还款”。

我见过一个客户，贷了100万，一年后想提前还清，结果中介说“要付贷款金额3%的违约金”，也就是3万块，相当于多花了一笔服务费。

不同银行、不同中介的提前还款规则不一样，没有统一标准，但一定要提前问清楚，别等后期吃亏。

正确的问法是：提前还款有没有违约金？违约金的比例是多少？有没有还款年限限制（比如3年内不能提前还）？提前还款需要提前多久申请？

建议优先选“无违约金”，或者“还款满1年无违约金”的方案，后期资金灵活，也能省一笔钱。

 

最后补2个避坑小提醒

1. 别信中介“有关系”“能洗白征信”“有房就能贷”的鬼话。2026年抵押贷门槛确实有所宽松，但房龄超20年、小产权房、查封房，银行还是直接拒贷；征信“连三累六”，再有关系也没用，征信只能靠时间修复，不能洗白。

2. 签合同前，一定要核实中介资质，别被“银行直贷中心”“银行签约部”的名头忽悠。很多中介打着银行的旗号，实际是普通咨询公司，一旦出问题，银行根本不承认，维权都难。

其实办抵押贷，核心就是“问清费用、核实利率、明确规则”，这3个问题问死，就能避开80%的坑。

现在很多人急用钱，容易慌神，被中介的花言巧语迷惑，最后不仅没省时间，还多花了几万块，甚至影响征信。建议把这篇文章转发给身边要办抵押贷的朋友，帮他避开套路，少走弯路～

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