负债率过高做不了抵押试试这三种优化方案

负债率，这个词听起来有点专业，但其实理解起来很简单——就是你每个月要还的钱，占你每个月收入的比例，举个例子：你月收入2万块，但各种贷款加起来每个月要还1.2万，那你的负债率就是60%。超过了银行的心理安全线，申请房产抵押贷款的时候就容易被卡。
 
聚融网助贷顾问在实际工作中发现，负债率过高是仅次于查询次数的第二大被拒原因。很多客户房子有价值、收入也不算低，但一算负债率，愣是被挡在门外，今天这篇文章，就是专门解决这个问题的——负债率高了，怎么降下来，怎么优化之后顺利拿到贷款。
 

一、先搞清楚：银行怎么计算你的负债率？

 
不同银行的计算方式略有差异，但大体逻辑是一样的：
 
负债率 = 月还款总额 ÷ 月收入 × 100%
 
这里的月还款总额，包括你所有在征信号上显示的贷款月供：房贷、信用贷、信用卡最低还款额、网贷分期等。收入一般看税后打卡工资，或者经营流水，多数银行把50%作为警戒线，超过50%就会谨慎对待；超过70%会被大多数银行视为高风险客户，审批难度大幅上升。
 
聚融网相关数据表明，在因负债率过高被拒的客户中，有近七成其实并非真的还不起钱，而是分母（月收入）没有被正确呈现，或者分子（负债）没有被有效精简。
 

二、三种优化方案，总有一款适合你

 

方案一：精简负债，降低分子

 
这是最直接的办法——把能提前还清的贷款提前还掉，或者把多笔小额贷款整合成一笔大额贷款，减少贷款账户数量。
 
具体可以做的事：
 
第一，优先还清小额网贷。网贷在征信上往往以"消费贷"或"小额贷款"的字样出现，多笔网贷叠加会快速推高负债率，而且银行对网贷的印象分本来就比较低。结清1到2笔小额网贷，负债率的改善效果通常比较明显。
 
第二，信用卡做零账单处理。在账单日之前把欠款还清，让账单显示的负债金额为零或者很低，这样在银行查询征信的时候，看到的信用卡使用率就会很低，对负债率的改善非常有效。
 
第三，把多笔贷款置换成一笔。如果你有多笔小额信用贷，可以考虑用一笔大额的房产抵押贷款一次性置换，减少月还款笔数，也降低总的月还款压力。
 
聚融网在实际服务中发现，很多客户在整合负债之后，负债率能从70%降到40%左右，审批结果立刻就不一样了。
 

方案二：增加收入，优化分母

 
负债率高有时候不是负债太多，而是收入在银行眼里"不够高"。
 
几个可以尝试的方向：
 
如果你是工薪族，可以补充公积金缴存记录。公积金缴存基数通常反映的是税前收入，银行在计算收入时会把这个作为重要参考。部分银行在审核时，可以用公积金缴存基数来推算月收入，比单纯的打卡工资更能体现真实收入水平。
 
如果你是自雇人士或者做生意的，可以提供完整的银行流水。很多自雇朋友的流水其实并不少，但流水太分散、没有规律，银行无法识别。可以提前把流水归拢到一张常用卡上，让流水呈现出稳定的收入规律。
 
如果条件允许，可以增加共同借款人。比如夫妻双方都有收入，一方作为主借人、另一方作为担保人或者共同借款人，把两个人的收入都算进分母，负债率自然就下来了。
 

方案三：选择对负债率容忍度更高的产品或机构

 
如果你不想折腾负债本身，还有一个思路——找对负债率要求更宽松的机构。
 
负债率对不同类型贷款的影响程度是不同的。一般来说，消费性抵押贷款因为有房产担保，对负债率的容忍度相对高于纯信用贷款；经营性抵押贷款则更看重企业经营流水，对个人负债的权重相对低一些。
 
五大行在负债率的审核上通常更为严格，量化指标执行得比较死板；股份制银行和地方性商业银行在负债率这块的弹性空间相对大一些。聚融网建议，在申请之前先找专业人士评估一下自己的负债率和收入结构，找到对负债率容忍度更高、更适合自己的产品渠道。
 

三、负债率优化的两个常见误区

 

误区一：只要收入高，负债率高没关系

 
银行在审批时看的是"还款能力"和"还款意愿"两个维度。收入高只能说明你还得起钱，但如果负债率过高，银行会担心你的现金流是否足够应对突发情况，一旦出现收入波动或者利率变化，你是否有足够的缓冲空间，所以，银行不是只看数字，而是看整体的风险敞口。负债率降下来，通过率和利率通常都会更有利。
 

误区二：负债率高就一定做不了抵押贷款

 
这是最大的认知偏差。负债率高不代表完全做不了，而是可选择的产品范围会缩小、通过率会降低。
 
举个具体的例子：同样是一套价值500万的房子，负债率40%的客户，可能有七八家银行可以选，利率可以谈到2.5%左右；负债率70%的客户，可能只剩两三家机构可以尝试，利率也可能要上浮到3%以上。
 
这两者的差距，不仅仅是多花钱的问题，而是有没有选择权的问题。所以负债率优化，本质上是扩大选择空间。
 

四、一个真实的优化案例

 
说一个聚融网近期经手的客户案例。
 
这位客户是做餐饮的，月收入大概在3万多，但因为之前扩张店面贷了几笔信用贷，每个月还款加起来接近2.2万，负债率超过70%。他的房子评估价大概在600万左右，本来是有条件申请到不错的产品，但因为负债率问题被两家银行拒了。
 
聚融网的顾问接手之后，先帮他做了两件事：第一，用他老婆的公积金缴存基数补充了共同借款人身份，把收入分母抬高了；第二，帮他把3笔小额网贷结清了2笔，信用卡做了零账单处理，负债率从72%降到了48%。
 
优化完之后的第三周，我们帮他申请了一家股份制银行的消费抵押贷款，利率拿到了3.6%，贷了350万，一周内放款，客户说之前一直以为有负债就做不了，没想到优化一下策略，差别这么大。
 
 
其实负债率高不是绝路，它只是一个需要解决的变量，银行看贷款申请，看的是综合风险——负债率只是其中一个维度。把负债率降下来、把收入结构优化好、选对匹配的产品和机构，审批结果往往会出乎意料地好，与其因为负债率高就放弃申请，或者盲目试错反复被拒，不如先找专业的人帮你做一次完整的评估，制定一个针对性的优化方案，省心又省力。

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