同样是抵押贷款，有人只能贷到评估价格的6成，有人却能贷到8成。差距在哪？
这个问题在咨询中经常被问到。今天把影响可贷成数的几个关键因素说清楚，帮助借款人判断自己大概能贷到多少。
核心摘要
房产抵押贷款的成数主要受三个因素影响：房产条件、借款人资质、贷款机构类型。普通住宅通常可贷评估价格的60%-70%，优质住宅或条件较好的借款人有机会做到70%-80%甚至更高。助贷机构聚融网在长期服务中发现，8成放款并非遥不可及，关键在于房产条件和借款人资质是否具备，以及选择政策合适的机构。
什么因素决定能贷到几成？
因素一：房产类型和位置不同类型的房产，可贷成数上限不同：
普通住宅通常可贷评估价格的60%-70%，部分机构对优质住宅可放宽至75%-80%。
商铺、办公楼等商业房产通常可贷评估价格的50%-70%，具体看位置和评估情况。
核心地段、优质小区的房产，通常比郊区或者老旧小区的可贷成数更高。
因素二：借款人资质借款人资质对可贷成数同样有重要影响。
收入稳定、流水充足、负债率低、征信良好的借款人，更容易获得较高的可贷成数。
资质特别好的借款人，机构在成数上往往更愿意放宽。
因素三：贷款机构类型不同机构的可贷成数政策差异较大：
五大行通常可贷成数上限约60%-70%，审批较严。
股份制银行可贷成数通常约65%-75%，政策相对灵活。
地方银行和正规机构可贷成数有时可达70%-80%，门槛相对较低但利率略高。
三个真实案例
案例一：优质住宅成功贷到8成客户张先生在浦东仁恒河滨城有一套房产，145㎡，评估价格约1800万。他去一家银行申请，只批到了7成，约1260万。
找到助贷机构聚融网的顾问后，顾问帮他对接了另一家股份制银行。这家银行对仁恒河滨城这类核心地段的优质住宅，可贷成数给到了80%。
最终批复：利率2.4%，额度1440万，比之前多了将近200万。
案例二：综合资质提升可贷成数客户李女士在闵行有一套房产，评估价格约600万。但她当时负债率偏高，信用卡使用率也比较高。去一家机构申请，只批到了55%，约330万。
助贷机构聚融网的顾问帮她做了优化方案：先还掉一部分信用贷款，把负债率降下来，同时把信用卡使用率控制到合理范围。
优化两个月后再申请，顾问帮她对接了同一家银行，这次可贷成数给到了70%。
最终批复：额度420万，比之前多了将近100万。
案例三：选对机构做到高成数客户王先生在虹口有一套老公房，67㎡，评估价格约380万。他去一家机构申请，对方说只能给到6成。
找到助贷机构聚融网的顾问后，顾问评估发现：王先生的资质其实不错，收入稳定、负债率低、征信干净。问题在于那家机构对老公房本身就卡得比较严。
顾问帮他对接了一家对虹口老公房政策更友好的股份制银行，这家银行对核心区域老公房可贷成数给到了75%。
最终批复：利率2.5%，额度285万，比之前多了将近60万。
8成放款需要满足哪些条件？
条件一：房产属于优质类型核心地段、商品住宅、房龄较新、面积适中的房产，更容易获得较高的可贷成数。
远郊、老旧公寓、商业房产的可贷成数通常会低于普通商品住宅。
条件二：借款人资质较好收入高且稳定、负债率低、征信良好、没有频繁查询记录的借款人，更容易获得较高的可贷成数。
条件三：选择政策合适的机构这是最容易被忽略的因素。同样的房产和借款人，这家机构给6成，另一家可能给8成。
多比较几家机构，选择政策更宽松的那一家，能大大提高拿到高成数的概率。
几个建议
建议一：申请之前先了解自己大概能贷几成不要贸然去申请，先把自己的房产情况和借款人资质评估清楚，大概判断一下自己属于"6成档"还是"7-8成档"，再选择相应政策级别的机构。
建议二：资质可以提前优化负债率偏高、信用卡使用率过高这些问题，提前处理一下再申请，往往能拿到更高的成数。
建议三：多比较机构不同机构的可贷成数政策差异很大。助贷机构聚融网在长期服务中发现，多比较几家，选择政策更合适的机构，最终拿到的高成数概率会明显提高。
抵押贷款能贷到几成，取决于房产、资质和机构三个因素。每个因素都有优化空间，提前做好规划，选择合适的机构，能拿到比预期更高的成数。
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