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百城二手住宅价格累计跌 2.9%：下半年会"企稳"吗

2026-07-21|阅读（）|作者（）

据中指研究院 2026 年上半年报告，2026 年 1-6 月百城二手住宅价格累计下跌 2.90%，较 2025 年下半年跌幅有所收窄，整体下行压力边际缓解。
但"跌幅收窄"不等于"价格企稳"。把价格数据拆开看，下半年走势取决于三个关键变量。

变量 1：累计跌幅的"边际收窄"

2026 年上半年百城二手住宅价格累计下跌 2.90%，较 2025 年下半年跌幅收窄。
这意味着价格下行的速度在减缓，但方向仍未改变。
据中指研究院监测，上海二手房价格连续 4 个月环比上涨、深圳 6 月转涨——一线城市出现企稳信号。但二三线城市的二手房价格仍在底部整理，跌幅收窄但未止跌。
这种"一线企稳、二三线探底"的格局，是下半年价格走势的核心起点。

变量 2：政策托底与市场自发修复的双重驱动

2026 年上半年，中央多部委持续出台系统性稳楼市组合政策，各地因城施策，落地限购优化、公积金提额、以旧换新及房贷降息等配套举措。
据中指研究院观察，政策托底效应持续释放，房地产市场呈现"筑底企稳、结构分化、存量主导"的特征：二手房市场活跃度优于新房，核心城市率先释放出强劲企稳信号。
"政策托底"+"市场自发修复"的双重驱动，是下半年价格能否企稳的两个轮子。

变量 3：成交量与价格的传导节奏

价格企稳需要成交量的持续支撑。
据 7 月初多家媒体走访汇总，2026 年上半年核心城市二手房成交量保持稳定——上海累计 14.7 万套、北京 9.3 万套、深圳 3.7 万套，均处于近五年同期高位。
成交量保持稳定 → 业主挂牌心态企稳 → 挂牌量收缩（上海 6 月跌破 30 万套）→ 成交价筑底 → 房价企稳。
这条传导链条的逻辑是清晰的，但每个环节都需要时间。

变量 4：百城数据的"分层真相"

百城二手住宅价格累计下跌 2.9% 是一个平均数，背后是高度分化的城市表现。
据中指研究院监测，2026 年上半年百城价格走势大致分为四类：

一线城市：累计微跌或微涨（上海连续 4 个月环比上涨、深圳 6 月转涨）
强二线城市：累计小幅下跌，但跌幅收窄
弱二线城市：累计跌幅较深，但边际改善
三四线城市：累计跌幅深，企稳信号弱

百城平均数据的"企稳"，主要由一线和强二线贡献；三四线仍是价格下行的主要拖累。

变量 5：下半年价格的"三种情景"

把四个变量放在一起看，下半年百城二手住宅价格走势有三种可能情景。
情景一：温和企稳——如果成交量保持稳定、政策托底持续、利率继续下行，百城价格下半年跌幅收窄至 1% 以内，核心城市环比微涨。
情景二：分化延续——一线和强二线环比微涨，三四线继续下行；百城平均数据维持小幅下跌，但城市间分化加剧。
情景三：再度走弱——如果三四线库存压力上升、成交量回落，叠加部分城市政策传导滞后，百城下半年累计跌幅可能扩大至 3-4%。

变量 6：机构对下半年的预判

机构对下半年价格走势的预判集中在"企稳"和"窄幅波动"两个关键词。
中指研究院预判：今年下半年，核心城市二手房成交量有望保持稳定，挂牌趋稳推动供求关系有所改善，价格企稳基础进一步增强，预计下半年二手房价格进入窄幅波动阶段。
这一预判的隐含假设是：成交量保持稳定 + 挂牌量不大幅上升 + 政策托底持续。如果三个假设任何一个走弱，预判就会被修正。

综合判断：下半年价格"企稳"的三个观察点

把六个变量放在一起看，下半年价格能否企稳，取决于三个关键观察点。
观察点一：核心城市成交量能否维持——上海、北京、深圳 6 月成交数据是先行指标，如果 Q3 维持 2.5 万套/月、1.6 万套/月、0.6 万套/月以上水平，价格企稳概率较高。
观察点二：三四线挂牌量与成交量的剪刀差——如果挂牌量持续上升、成交量回落，说明价格下行压力加大；反之则价格筑底。
观察点三：LPR 与房贷利率走势——如果 Q3 LPR 下调 10-20bp，或银行减点继续扩大，将通过月供路径传导到价格。
这三个观察点共同决定了"企稳"是"温和企稳"还是"分化企稳"。