为什么购房按揭贷款还款5年后 本金只占25%呢？

　　有人问：买房的时候是贷款30年，还款几年后想一次性还清;请问银行的利息是怎么算的?

　　这个问题，特别简单，你只要知道几个关键性的事情，一般都会非常快速的了解清楚了;

　　都有那几个关键的性的问题呢?

　　一是这个要看，你是选择的等额本金还款模式，还是等额本息的还款模式呢?

　　一般情况下，银行只会给你签订等额本息的还款模式，也就是说每个月的还款额度，都是一样的，这样有利于家庭的资金安排，以及前期的还款额度，也不会忽高忽低，比较稳定!

　　二是每个月按揭的还款额度里面，有一部分是本金，有一部分是利息，前期利息的比例较高一些，后期利息的比例较低一些，特别是30年的按揭，一般情况下前几年的利息比例，高达75%以上，也就是说你的还款额是5000块，利息高达3500以上，本金只有1400不到，什么意思呢?

　　这就是等额本息的一些贷款的利息与本金的结算方式，有很大的区别，实际等额本金也是如此，但是比例不会超过60以上，以上两种换算方式，区别就很大了，哈!

　　如果贷款50万以内，两者利息差距不大，1-2万块钱，若是贷款金额200万以上，那区别就很大了，而且准备提前还款，还是使用等额本金的方式按揭，会更划算一些;

　　但是有一个缺点，就是等额本金前期还款额度，较高，两者相差等额本息还款额度的26%左右;

　　也就是说，等额本息每月还款5000的时候，等额本金每月开始还款6300多;

　　三是还款1年以上，就可以申请提前还款了;

　　而且提前还款，以后的利息不再计算，但是会有一个违约金，各行执行力度不一样，有1%额度，还有就是象征性收取一两千块钱的，都是有可能的，还有什么都不收取的;

　　四是贷款年限越短，前期还款利息占比例越少，贷款年限越长，前敌贷款利息比例越高，30年的按揭，前期本金占据还款额度的25%都不到，前5年平均下来75%以上的利息;

　　搞清楚这4个问题，你就知道利息怎么计算了?

　　一是前5年的还款，贷款年限越长，30年的贷款期限，月供利息占据比例高达75%以上;

　　根据自己的贷款年限，换算一下按揭贷款，月供的利息和本金的比例，就明白利息是多少了?

　　二是还款计算方式不同，利息和本金比例也不同;

　　三是还了的利息，就算还了，不可能退给你，比如贷款按揭30年，每月还款5000，那么5年后，总还款额30万，可能本金只还了6-8万，20多万，都是利息，懂了吧?

　　若是贷款年限是20年，这个比例就有变化了，但是也不会高于35%的本金，10-11万本金;

　　总结：

　　一是必须让银行赚钱，才会放过你，一年是一个期限，已经很给力了，提前还款可能是一个坑;

　　还款时间越久，越没有必要提前还款了，还了10年的款了，发现才还了本金25%，多无辜?

　　二是还款时间长了，还按揭就比较划算了，工资也会面临通胀，涨工资，越换越轻松;

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