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​选公积金贷款还是选商业贷款?

2017-02-02|阅读(|作者()

  有文章认为,与商业贷款相比,由于办理公积金贷款需支付一定费用,目前,公积金利息负担低已无优势可言。对此,有关专家给予全面的、客观的评价,那么,今年买房——
    随着住房制度改革的深入和住房贷款制度的推广,购房贷款越来越成为人们的热门话题。最近一段时间,很多报刊也发表了一些文章,对住房公积金贷款和银行商业贷款做了一些比较,我认为其中一些地方尚值得进一步推敲。
    文章认为,“如仅考虑利息负担,住房公积金贷款有一定优势,但考虑在贷款办理过程中需立即支付的费用,按揭贷款(银行商业贷款)有明显优势,综合考虑总支出,公积金贷款已无优势可言。”实际上,文章为证明上述观点做两种贷款费用比较时,仅采用住房公积金贷款中即时费用最高的一种担保方式“抵押加购房综合险”举例,由此并不能客观说明住房公积金贷款相对于银行商业贷款已无优势可言。
   
 采用同种贷款方式 公积金有明显优势
    住房公积金贷款有四种担保方式,即“抵押加连带责任保证”、“抵押加购房综合险”、“质押担保”和“连带责任保证”。其中最常用的是前两种,即“抵押加连带责任保证”和“抵押加购房综合险”。目前银行商业贷款有三种担保方式:“抵押加连带责任保证”、“质押担保” 和“连带责任保证”,一般采取“抵押加连带责任保证”担保。文章进行贷款费用比较时,住房公积金贷款采用的例子是“抵押加购房综合险”担保,银行商业贷款(按揭贷款)采用的例子是“抵押加连带责任保证”担保。文章比较时两种贷款费用列表如下:(借款人年龄40 岁,房屋总价60万元,借款30万元,10年)
    需要注意的是:住房公积金贷款的房屋保险按照目前政策5年购买一次,而且可以按照贷款额保险,所以房屋保险费为1147.2(38.24×30)×22294.4元。另外,委托代办费并不是必须的,也不是公积金贷款特有的。委托机构办理商业贷款也须交纳费用,如自己办理不需交代办费,而且目前也有开发商代理办理住房公积金贷款且不收取费用的。
    由上可见,仅从费用多少考虑,当公积金贷款和商业贷款都采用“抵押加连带责任保证” 担保时,公积金仍具有相当的优势。按文章举的例子,住房公积金贷款本息及费用总和比银行商业贷款少17219.2元。可以这么认为,当两种贷款采用同种担保方式时,公积金贷款仍有相当优势,而购买综合险实际上是公积金贷款比商业贷款可以多采用的一种担保方式。
    公积金贷款综合险与商业贷款全程担保各有利弊
    公积金贷款中,购买购房综合保险只是四种担保方式之一,另一方面保险公司收取保险费即承担相应的保险责任。从这个角度上讲,保险费用不仅是贷款当中需要支付的费用,而是支付费用比单位保证方式多,但相应减少了借款人将来的偿付风险。比如,借款人失业、死亡、残疾,保险公司经审查确认后替借款人偿付剩余的贷款本息。
    而在单位保证的担保方式下,一旦借款人不能还款,保证单位将清偿贷款,但相应获得了追索权。如果借款人无力偿还,保证单位可以按照法定手续处理借款人所购住房。
    办抵押登记越快 交保险费越少
    按照目前规定,借款人用所购住房抵押进行贷款,在办理完成抵押登记手续后,保险公司可以办理退保。按照规定,保险公司将扣除一定手续费后退还借款人剩余期限的寿险保险费。举例来说,借款人购买了5年的保险,当第二年抵押登记办下后,保险公司将扣除一定手续费后将剩余3年的保费退还。抵押登记一般要交纳登记费,但费用不高,一般在每建筑平方米0.3元左右。假如借款人购买100平方米的住房,他的抵押登记费用将是0.3×10030 元。抵押登记手续做完后,借款人实际上仅采用住房抵押担保,所以在借款人采用“抵押加购房综合险”担保方式下,最终的总费用多少还要看借款人抵押登记情况。假如借款人借款 10年,5年后仍未办理完毕抵押登记手续,借款人则还须交纳剩余5年的保险费。目前情况是,抵押登记手续在房地局办理,但各区县房地局办理的手续、快慢不尽相同。
    开发商只为商业贷款担保 何时为公积金贷款护航
    需注意的是,许多人认为住房公积金贷款必须购买综合保险,这种情况与开发商的认识也有关系。实际情况是,商业贷款准许借款人贷款购房的项目,都是与银行签了协议的项目,开发商须为在银行贷款购房人提供担保。而公积金贷款则没有与开发商签订协议,即用公积金贷款买房,开发商可提供保证,也可不提供。开发商不提供保证的,借款人可以找自己单位或其他单位为自己的贷款做保证或购买综合保险。
    另一方面,有些开发商在这方面的认识存在问题。同样是客户通过贷款购买住房,而且住房公积金贷款利率低,更有利于开发商销售房屋,开发商没有什么理由只是因为一种贷款强制保证,一种不强制保证而区别对待。所以有些开发商人为对两种贷款区别对待也是造成购房人对两种贷款认识不全面的原因。是否同开发商签立协议也是住房资金管理中心需要考虑的问题。
    贷款中需要理清的问题
    以上为比较两种贷款费用和支出应注意的问题,此外对贷款中其他一些问题,我认为也值得进一步探讨。
    1.文章说部分按揭贷款(银行商业贷款)允许借款人持有房屋产权证,银行执有《房屋他项权利证》。实际上,《房屋他项权利证》是抵押登记办理完毕后,抵押登记部门发给抵押权人(银行)的证明,银行拿到《房屋他项权利证》后,原收押的借款人房屋产权证应退还借款人。这个程序两种贷款是一样的,即抵押登记之前,银行收押产权证,抵押登记之后银行收押他项权利证,并将产权证退还借款人。
    2.文章说住房公积金贷款可以支取个人住房公积金还款,而银行商业贷款则不能。实际上,依据住房资金管理中心的有关规定,两种贷款只要是用于个人购买房屋,还款都可以支取住房公积金。
    3.文章说北京市连续几个月贷款额超过了交存额,可能出现住房公积金贷款要等很长时间。但实际上,1999年北京市住房公积金管理中心月公积金净增额在两亿元左右,月贷款发放额在一亿元左右。仍有大量资金在银行存放而尚未动用。
    4.另外,贷款期限上,两种贷款理论上均可以申请30年,银行商业贷款一般实际贷款期限达不到30年,而住房资金管理中心有文件规定,除了考虑借款人年龄和偿还能力外,任何管理中心分支机构不得以其他理由拒绝发放任何期限的贷款。
    5.文章说住房公积金贷款对外地户口借款人贷款有一定限制,只能采用质押或保证担保。另外,银行商业贷款更加简捷方便。的确,因外地户口在北京办理不了失业证,所以外地户口住房公积金贷款在购买综合保险上存在问题,目前只能考虑保证担保或质押担保,而银行商业贷款因不存在购房综合保险,所以不存在这个问题。将来,北京市住房资金管理中心将考虑建立担保公司来进一步解决借款人担保问题,那时,外地人住房公积金贷款的担保问题也迎刃而解了。而住房公积金贷款因为属于委托贷款,借款人须跑的部门相应要比银行商业贷款多一些。一方面,两者手续繁简虽有差距,但差距不大。在借款人材料齐全情况下,也有借款人认为住房公积金贷款比银行商业贷款更简便的。另一方面,北京市住房资金管理中心也正着手进一步简化贷款手续,如评估机构已经与管理中心合署办公等。第三,目前已有很多住房公积金贷款的代办机构,只要花几百元,整个贷款手续可以委托贷款代办机构办理。
 

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