有全款房 但是负债35万 能去银行办理抵押贷款吗？

来源：知乎融贷小悠悠


在上海的话35万负债水平不算太高，只要抵押物符合要求，大概率是能通过银行审批办理房屋抵押贷款的。
目前全款房抵押贷款利率（一抵）一般在3.2%~3.6%，如果名下持有公司经营就能申请到低的利率。

银行关注负债情况是为了考察借款人的还款能力与还款意愿，但这不是唯一的指标，多数银行还会有以下要求：

1. 年龄：
借款人年龄一般要求在25-65周岁，抵押人年龄一般要求在18-70岁，部分银行抵押人80岁以内均可，年龄越小可选银行越多。
一般来说，年龄越小还款能力越强，所以主贷人年龄不太低/高就行。

2. 工作及收入：
如果借款人在大厂、国企上班，或者是公务员、企业主，这类人群收入高且稳定，个人基本素质高比较珍惜个人信用，属于优质借款人，也能证明自己的还款能力充足。
如果月收入能覆盖月供甚至是好几倍，这类人一般都会按时足额还款，即使名下有负债影响也不大。

3. 征信
完整的详版征信报告主要包括个人基本信息、贷款及信用卡概要、贷款/信用卡使用明细、征信查询记录。
一般近两年没有严重逾期记录（连三累六），名下信用贷一般不超过50万，因“信用卡/贷款审批”原因的查询次数不太多，那么就不会影响信用评级。

4. 抵押房产
房屋抵押贷款银行最关注的是用来抵押房产，只要抵押物符合要求，那么多数银行也是会宽限借款人的信用。
抵押房产一般要符合：

(1) 是现房，不是期房；
(2) 产权明确，红本在手；
(3) 房子未列入城市拆迁改造、文物保护计划等，房屋可以在市场上流通；
(4) 房龄在20年以内最好，30年以内有部分银行可抵押，最高宽限至40年，但利率更高，可选银行较少；
(5) 房价有要求，北上广一般要大于150万，在上海超过300w的房产可选银行更多；
(6) 可抵押房产包括个人或公司名下住宅类、别墅类、厂房类、办公楼、商铺，住宅类是最普遍的。
(7) 多数银行喜欢50平米以上房产，低于50平米只有少数银行可以办理，并且给的成数一般不高。
(8) 如果做二抵，房子当下所含按揭贷款额度不超过总价的70%。
(9) 房子有升值空间，所在区域好（部分偏远地区的房子申请抵押会受限），周边配套设施好等。

5. 其他资产
如果有更多的其他资产证明，即使负债高，借款人也可以采取如变卖等方式偿还贷款，银行通过贷款的可能性也更大。
这类资产一般有备用房产、股权、车辆、大额存款、优质债券等等。

6. 担保
如果有担保人或担保物，银行发放贷款的风险降低，也是能够宽容借款人有一定的负债。

7. 共同借款人
共同借款人是指找一个跟主贷人一起还款的人，已婚者可让配偶作共借人，未婚者可让父母作共借人。还款人多了，还款能力自然也提高，这样银行也会更加信任从而提高贷款通过率。

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