2024 房屋按揭贷款：一手房/二手房按揭全流程解析【收藏篇】

来源公众号：沪京房屋抵押贷经营贷

 

近期有很多粉丝朋友们都来咨询沪京按揭贷款的相关事宜，趁着这个机会，沪京就来为大家详细讲解一下。

一、按揭贷款的定义及要求

 

 

按揭贷款指购房者以所购房产作为抵押，向银行或其他金融机构借款，用于支付房屋购买款项的一种贷款方式。一线城市一般首付比例不低于30% 部分城市首付比例不低于20%

银行通常会根据购房者的收入情况进行贷款额度的评估，一般情况下，购房者的贷款额度不宜超过其月收入的70%。

在按揭期间，购房者按月偿还贷款本金和利息，直到贷款全部偿还完毕。如未能按时偿还贷款，银行有权依法处置抵押的房产以收回贷款。

按揭贷款流程：

按揭贷款主要分为一手房和二手房

贷款流程：

一手房和二手房房产抵押贷款在流程上有一些差别，主要体现在以下几个方面：

1. 房屋所有权：

   • 一手房：房屋通常尚未有实际所有权，因此需要签订购房合同并等待房屋竣工后办理房产证。

   • 二手房：房屋已有实际所有权，通常可以直接办理房产过户手续。

2. 购房合同：

   • 一手房需与开发商或房地产公司签订购房合同。

   • 二手房需与卖方签订购房合同。

      

①一手房申请资料：

• 身份证明：身份证或其他有效证件。
• 收入证明：工资单、税单或银行对账单等。
• 房屋购买合同：开发商或房地产公司提供的购房合同。
• 购房资金证明：银行存款证明、贷款批复等。
• 家庭情况证明：结婚证、户口本等。
• 其他可能需要的材料：根据具体要求可能还需要提供其他证明文件。
   

②二手房申请资料：

• 身份证明：身份证或其他有效证件。

• 购房合同：买卖合同或委托书。

• 房产证：卖方提供的房产证。

• 过户材料：包括过户申请表、卖方的房屋产权证书等。

• 支付证明：交易款项支付的证明，如银行转账记录等。

• 其他可能需要的材料：根据具体情况可能还需要提供其他证明文件，比如房屋检验报告、权属证明等。

   

③按揭贷款的要求

(一)贷款人年龄在18岁到65岁之间，贷款年限最长为30年且不超过65岁（目前有银行最长可以做到100岁，但只有少部分银行可做，如有需要父母等高龄老人做主贷人，可随时联系沪京)
(二)个人征信报告良好，2年内不存在连续3月或者累计6月逾期，贷款审批和信用卡审批总和3个月内不超过10次。
(三)贷款人及其配偶无债务纠纷和法律诉讼。
(四)贷款人有稳定经济收入、有按期还本付息的能力。

 

二、按揭贷款的优势

 

• 分担经济压力

按揭贷款的灵活性允许购房者将房屋费用分摊到未来数十年的还款期内，从而减轻了短期内支付全部费用的负担，尤其对于初次购房者而言，这是一项重要的经济支持。

• 实现购房梦想

按揭贷款实际上是一种民生工程，使许多家庭能够提前实现拥有自己住房的愿望，而不必等待积累足够的资金以全款购房，从而带来居住稳定和家庭幸福的实现。

• 资金使用灵活性

一旦购房并开始还款，购房者可以将有限的资金用于其他投资渠道，如租房或其他投资，从而提高了财务灵活性。

• 享受税收优惠

按揭贷款的利息支出可能享受税收优惠，而按揭贷款的利率通常比抵押贷款更低，尤其是在购买首套房时，可能还能享受到更为优惠的利率，这进一步减轻了购房者的经济负担，提高了购房的吸引力。

三、按揭买房贷款分类

 

 

按揭贷款可分为个人住房商业性贷款、公积金贷款、个人住房组合贷款。

1、商业贷款

对于没有公积金的个人来说，他们在贷款时只能选择商业贷款。如果是购买首套房，通常可以向银行申请按揭贷款，贷款金额可达房价总额的七成。非首套住房额度为房款总额得50%（部分城市也可以做到70%）这种贷款被称为银行个人住房担保贷款，即银行按揭贷款。

申请条件：

18-65周岁，有合法有效的身份证明，有稳定收入，在贷款银行存款余额不低于购房所需金额的30%，并将其作为首期付款，

银行通常会根据购房者的收入情况进行贷款额度的评估，一般情况下，购房者的贷款额度不宜超过其月收入的70%。

 

 

2、公积金贷款

有住房公积金的借款人可以享受低利率，相比个人贷款，公积金贷款利率较低，额度为房款总额得70%。公积金贷款不仅利率低于银行贷款，而且可以按年冲抵，提前还清无需支付手续费。

申请条件：

申请住房公积金贷款需具备合法身份、完全民事行为能力，并连续6个月以上缴存公积金（个别地区更长）。

 

申请人须有稳定职业和收入、良好信用记录、无其他大额债务。贷款仅用于购买符合规定的自住房，不能用于盈利性房产。

 

夫妻一方贷款未还清，则双方暂时无法再次申请贷款，直至还清为止，首付利率不变。

 

 

三、组合贷款

如果借款人在办理完公积金贷款后，还有差额，你还可以再向银行申请商业贷款。所谓组合贷款就是个人贷和公积金的混合贷款，如果购房总额超过了公积金的贷款范畴，可以申请住房商业贷，然后混合两种贷款就叫做组合贷。

申请条件：

公积金贷款部分需正常缴存公积金、符合当地管理机构要求，有稳定工作和收入，已签订购房合同并支付20%以上首付款，

 

购买的房产有个人产权，能提供符合银行要求的贷款担保，包括抵押、质押和保证。

 

 

四、按揭利率类型及申请材料

 

利率类型：

1. 固定利率：贷款利率是LPR利率，在合同期内保持不变，购房者每月支付的还款额也保持不变。

商贷首套为3.85% ，二套4.25%

公积金贷款，首套3.1% 二套3.575%

2. 浮动利率：贷款利率会根据市场利率的变化而变动，购房者每月支付的还款额也会相应调整。  

申请按揭贷款时，通常需要准备以下材料：(一手房和二手房材料）

1. 身份证明：申请人及配偶的身份证原件和复印件。

2. 婚姻状况证明：结婚证、离婚证明或单身证明。

3. 购房合同：与开发商或卖方签订的正式购房合同。

4. 首付款证明：已支付首付款的收据或银行转账凭证。

5. 收入证明：工资条、税单、银行流水等，证明稳定的收入来源。

6. 房产评估报告：由专业评估机构出具的房产价值评估。

7. 征信报告：申请人的个人信用报告。

8. 担保或抵押物证明：如有担保或抵押，需提供相关资产的权属证明和估价文件。

9. 贷款申请表：填写完整的贷款申请表格。

 

 

五、按揭贷款的还款方式（每月月供）

 

 

 

1、等额本息

贷款金额除以贷款期限（例如10或15年*12个月），得到每月应偿还的本金。由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

2、等额本金

本金不变，利息根据贷款期限的长短平摊到每个月，如果在利率不变的情况下，这贷款时间内每月所还的金额是不变的。

由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

3. 先息后本：在这种还款方式下，借款人在贷款期间只需支付利息，到期后再一次性偿还较大的本金。（有一些小银行可前3年先息后本，以减低客户还款压力）

 

六、什么样客户更受银行欢迎

 

 

 

1、具有稳定收入来源的人群

有固定工作，并能提供收入证明（如工资单、税单、银行流水等）的借款人。银行或金融机构会评估借款人的还款能力，以确保其能够按时偿还贷款。

一般看借款人是否有良好的还款记录，合理的负债水平（不超过70%），良好的征信情况等；

2、信用记录良好的人

银行或金融机构会查询借款人的信用记录，以评估其信用状况。信用记录良好的人通常更容易获得贷款批准，并可能享受较低的利率。

3、提供真实信息

客户提供真实、准确的个人信息，使银行能够更好地评估其信用状况和还款能力；

4、理性的消费观念

客户具有理性的消费观念，避免冲动消费和不必要的借贷行为，能够有效管理个人财务，维护良好的信用记录。

 

七、按揭房二次抵押怎么贷？

 

 

 

二次抵押是什么？

 

借款人先向贷款的银行或金融机构提交二次抵押贷款申请，审批通过后，签署贷款合同。

签完合同后带着贷款合同和抵押合同去政务中心可办理二次抵押手续，手续办理完毕后银行发放贷款。

 

适合场景：个人资金周转，个体经营，或企业融资快速周转。

 

八、相关问题答疑

 

 

 

 

①征信花了和黑了区别是什么？

 

征信花了：表示征信不良，一般是贷款查询次数多、网贷申请多、有逾期记录等。

征信黑了：征信有担保人代偿记录、征信出现呆账或严重性逾期等情况。

 

②什么情况下按揭贷款不容易被批复？

 

1、缺乏借贷能力的人：缺乏稳定的收入来源或财务规划，无法提供足够的还款能力，难以获得贷款审批。

 

2、过度投资或过度负债的人：银行不支持高风险投资或过度负债，因此过度投资或负债的申请人难以通过审批。

 

3、银行流水造假的人：提供虚假的银行流水或收入证明，容易被银行发现，导致贷款申请被拒绝。

 

4、不愿提供充分资产信息的人：不愿提供足够的资产证明或抵押物评估，无法证明财务实力和还款能力，难以通过贷款审批。

 

③如何提高贷款批复率？

 

1、提供还能力佐证

提供其他房产佐证材料，还有资产证明，如股票、汽车、房产等；

 

2、寻求第三方借款人

找朋友亲戚作为借款人，为贷款提供担保，以便降低银行风险提高续贷成功率；

 

3、办理其他贷款

如果一家银行拒绝了抵押贷款申请，可以尝试向其他银行申请贷款。有时候不同银行对贷款审批标准和政策有所不同，可能有更好的机会获得贷款；

 

以上就是沪京今天要分享的关于按揭贷款的内容了，非常感谢您的耐心阅读！我衷心希望这篇文章能为您在选择合适的银行抵押贷款产品时提供一些实用的参考和指导，如果问题可随时联系沪京。

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