呆呆聊金融：按揭贷款？全款买房再抵押优劣势对比

“全款买房再抵押”这个词有一部分客户还比较陌生，不过这类模式已经在贷款行业存在了很长时间，并且适合大部分客户群体。

什么是全款买房再抵押？所谓全款买房再抵押就是不使用按揭贷款，直接全款买入一套房产，并且拿到房产证后，再向银行申请房产抵押贷款。

 

可以按揭，是否还要考虑全款买房再抵押呢？

这两年有置换需求的客户，多数都已经是二套购房，一般按揭都需要7成首付，看中了自己喜欢的房子又因为首付不足而降低预算，每差100万，所购买的房子品质差距就很大，所以全款买房适合多数购买二套房的群体。

 

那么全款买房与按揭买房的区别是什么，有什么优势呢？

【全款买房贷款优势】：

1、成数高：由于主要的一二线城市多数需认房认贷，所有在被认定为二套房的情况下，非普通住宅首付一般需要7成，而使用全款买房再抵押，最高可抵押贷款房产价值的70%。

2、买房议价空间大：由于是全款买房，付款方式好，多数可与房东砍价，也有大概率挑选到合适的笋盘。

3、节省税费：多数按揭贷款银行只认定网签价格，部分买房客户希望按揭贷款金额可以大一些，那房产的评估价格就必须提高，提高的同时就代表着税费的提高。全款买房再抵押可按照市场成交价格作为评估价格，最高可贷7成。

4、节省利息： 目前二套房利率为5.25%，全款买房再抵押利率为4.35~4.75%，每年最高可节省0.9% 。

以贷款金额500万为例，每年最高可节省4.5万利息。

【全款买房再抵押劣势】：

1、无法使用公积金：由于属于房产抵押类贷款，无法使用公积金还贷。

2、不适合期房办理，必须现房，马上可办理房产证的，才可以进行抵押。
 

【按揭买房优势】：

1、首套房还是可享受利息优惠，同时可使用公积金抵冲房贷。

2、最长可30年按揭贷款，全款买房再抵押一般为20年，需要申请30年，需持证至少一个月以上。

 

【按揭劣势】：

二套房最高可申请房产价值的30%部分贷款，如果是交易价格较低，那可申请的金额更少。
 

以下我们来看看目前适合全款买房再抵押的贷款产品

以上5款产品适合新购房，新办房产证即可申请，利息多数低于二套房5.25%利率。

 

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办理抵押贷款时会遇到不少问题：

1、找银行咨询，感觉工作人员“吊炸天”；

2、多数客户对贷款政策不了解导致多次申请贷失败；

3、银行要求的、银行流水、贷款用途等相关条件无法办到；

4、寻找贷款中介机构害怕套路深；

5、多数需要打入第三方账户，安全系数难以保障 ；    

6、贷款规划不重视，导致贷款无法批复。 

 

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