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为更好的服务我们的贷款客户,呆呆团队新加入银行从业老信贷一名,对于银行抵押贷有颇深的实操,以下由我们新伙伴讲讲关于LPR的续篇。
本周寒潮来临,也是年末,带大家回顾下市场,提神醒脑,算是告别2020。
作为深度参与市场的团队,我们已多次提醒各位老板早作打算,可是千金难买早知道,冷不丁房价又跳起来了,冷不丁市面上二抵要收紧了;
虽说今年的游戏规则是去年的延续,主旨是普惠小微;可基本面实在是差,这钱还不是流入哪哪儿去了么...
银行同业公会于2020年12月20日公布LPR,当前依然没有变化,1年期LPR为3.85%,5年以上LPR4.65%,还是就借着LPR入正题聊聊。
之前针对各家银行将存量房贷、小微抵押贷款从挂钩人民银行基准利率切换到挂钩LPR我有过一篇普及文,因为LPR其实是分两档的;一档对应1年期LPR(包含5年),另一档对应5年期以上LPR,本文为姊妹篇。
5年期以上LPR的存在,主要是为中长期贷款而生,比如房贷;当前上海的首套房贷为4.65%,二套房贷为5.25%,这两种利息均为区域性定价(当时监管的指导意见是,上海地区首套房贷底线不得低于4.65%,二套不得低于5年期以上LPR+60BP),全国各地均不同,此处其他城市请勿对号入座,一线城市的融资成本通常会略低于其他城市,其他城市的朋友不要羡慕...(注:BP叫做基点,60BP=0.6%)
在2020年3月后办理房贷的朋友(基本上这个时间点各家银行新增贷款业务均已挂钩LPR),可以把银行按揭贷款合同拿出来翻阅下,仔细看下贷款利息的描述,假设是首套房贷,写的应该是5年期以上LPR,假设是二套房贷,应该是5年期以上LPR+60BP,千万注意,此处利息表述是公式,不是固定的某个利息数值,合同里固定的是加的基点(BP)。(问以前的人民银行基准利率的请去翻前面LPR普及文)
房贷采用LPR为什么可能会省利息,奥妙之处在于每年1月1日,会根据利息公式结合上月20日后公布的LPR去调整。
先说二套房贷,今年(上海)二套房贷利息是5.25%=5年期以上LPR+60BP,假设2022年12月20日(明年太接近猜起来没意思)公布的5年期以上LPR为4.35%,则2023年1月1日当年该笔贷款的利息表述为5年期以上LPR+60BP=4.35%+0.6%=4.95%<5.25%,月供降低,利息降低...所以是不是每个月可以多出点银子去消费了?可以去旅游了?经济增长,一片大好...
再说首套房贷,今年首套房贷利息是4.65%=5年期以上LPR+0BP,假设同上,2022年12月20日5年期以上LPR为4.35%,则理论上2023年1月1日当年的利息表述为5年期以上LPR+0BP=4.35%+0=4.35%,对不起,这里只是理论上,请看看前面的监管指导意见,在首套房贷利息不得低于4.65%的前提下,即使当年理论利息应为4.35%,都要硬生生的拉回底线4.65%,所以,只要首套的底线定价不变,首套房贷利息逃不了该底线定价。
花了这么多精力解释房贷,以及5年期以上LPR的影响,熟悉套路的应该知道,重头戏来了,没错,1年期LPR的价值。
某市场参与度极高的银行,在推出小微抵押贷款产品的时候,将单笔贷款设定为通常不超过5年,毫无烟火气(致敬《庆余年》小说里对于这个词的描述,太高冷了我喜欢)的将抵押贷款产品利息挂钩1年期LPR;
在各家银行面向大众推出LPR的时候,1年期LPR的定价基本都是远低于5年期以上LPR,意味着,小微抵押贷款与首套、二套房贷均可能存在着利差。
该银行最新的利息定价政策中,2020年12月31日前审批通过,且2021年1月15日前放款的业务,满足特定条件后,可以直接做到3.85%(按该银行阶段性定价的调调,大胆揣测2021年元旦后依然会存在3.85%);
虽然5年后市场行情变化无法预测,但至少5年内,在贷款合同里,利息表述为1年期LPR(3.85%)+0BP,利息调整日为贷款放款日。
那么意味着,假设2023年放款日对应那个月份1年期LPR为3.55%,则该笔贷款利息在当年的放款日那天开始,1年内下调为3.55%,没有底线定价限制,完全市场化的行为,18家商业银行投票表决,请问这个利息香不香,这个挂钩1年期LPR的抵押贷款产品好不好,今年房贷的4.65%也好5.25%也罢,对比看看每年会省多少成本。
行文至此,不禁豪气渐生,我先干为敬。
市场有时候很没有道理可讲,有人在前两年利息高的时候办理贷款,有人在今年的几波末班车中赶上了3.95%,乃至将来的3.85%,但只要经过合理规划,肯定存在置换的机会。
省下来的银子干啥不好,又有谁会嫌钱多的...
最后,感谢为疫情做出各种贡献的全国人民,希望今年春节大家都可以外出走亲访友,国内疫情绝迹,此为今年宏愿。
我们下期再会。
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