呆呆聊金融：房产抵押贷之-做好贷后管理 守护低息资金

从人民银行贷款基准利率到LPR，再由于疫情影响，国家对中小企业的扶持力度比往年要大的多，喊了多少年的扶持小微企业口号终于落到了实处，灵活的政策也让很多上车的朋友感受到了浓浓的关爱。

同时，各大媒体也频繁报道当前国家对房地产的调控，简单来说就是，前所未有的严，说打压很多人听着不服，但这场干预未必是坏事，挤走过多的泡沫让市场冷静看待房地产这个行业，才能更长更久的来玩这个游戏。

所以，不论赶上3.65%、3.85%、3.95%、4.05%等超低的利率哪一档的，今年1月22日后，有些已经是惊弓之鸟了，何解？有些是被要求提前还贷，有些是被要求提供这样那样的证明材料，有些已经开始害怕接到银行信贷员的电话了。

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2021房产抵押贷款 一抵二抵 解决多数需求

借着这个苗头，今天咱们就来聊聊贷后那点事儿。希望享受过低利息的朋友可以持续享受下去，尚未上车的，提前做好心理预期。

01身份

本轮的降息潮，应该是自2019年开始，总理2次走访某国有大行北京分行，于是有了普惠小微这个口径，曾经高高在上的银行，突然一夜之间，亲切了起来。

银行在受理业务时，通常会问，名下有没有公司在经营，不论是要求很严的真实经营，还是特殊类的暗股；有的人原先并没有经营过公司，一朝有了小微身份，觉得浑身不自在，嫌麻烦，贷款一放款，马上去做变更，要么转让去除股份，有的甚至连监事身份都不要，完全脱钩。

这不就是应了那句“原来叫人家小甜甜，现在叫人家牛夫人”的景么。真的当银行没有完整的贷款管理手段了？放款后，银行有一个名词会永远跟随你，除非结清贷款撤销抵押，这个词叫做“贷后管理”。

再次重申下，优惠政策给的是小微企业主，放款后你连小微企业身份都不是了，难道银行不应该做点什么？内部审计，外部审计，监管进场时候，前后一对比，傻子才看不出来什么调调。如果银行不做出动作，那就是在弄虚作假。如果毫无作为，简单，罚款，不行就停你一段时间业务，再不重视，简单，收你牌照。

如果真的没有习惯小微身份的，也可以留言，线下会给到一对一的辅导。

小结：真真假假，假假真真，既然开始了故事，就要一直讲下去。
 

02资金流向

这四个字，总结了今年各家银行都在严查的东西。

简单来说，一笔小微抵押贷款，如果按照贷款管理办法，受托支付给第三方的话，这个钱是不可能有以下行为的：资金回流，以贷还贷，购房，炒股等等。

开头提到的如果被银行要求归还这笔贷款的，十有八九是资金流向的问题，如果真的因为抵押物被查封，官司缠身，这么短时间被要求还贷，也不大现实，银行的风控不是摆设，大数据多少也能提前反应出申请人的一些问题。

由于本话题敏感度极高，本人尺度把握能力一般，特事特例，请留言线下咨询，谢绝记者。

小结：做个听话的孩子，善待你的信贷员。

 

03资金用途

该话题与前一话题有极大关联，这里展开讲讲何为正常的用途。

A是甲公司的股东，向宇宙银行申请小微经营贷，提供了甲公司向交易对手，或者说供应商采购货物、服务的购销合同，根据合同约定，款项打给交易对手的指定账户，这就是一个标准的贷款用途。

可以很清晰的发现，这份合同里，是没有出现银行的角色。整个贷款过程中，银行只不过是审核了A以及甲公司的资质，最终，银行代甲公司支付了合同款项给交易对手。

有兴趣的可以打开自己手机或者网银，看看当时放款后的流水。

没错，银行并不是直接把钱打给交易对手的，中间通过了A个人账户，或者是甲公司账户，款项是由A个人账户或者甲公司账户，最后打给了交易对手，一个非常清晰的映射关系。

小结：一笔清晰的贷款，有着清晰的逻辑关系。

 

04消费抵押贷款

目前消费抵押贷款，还是标准上班族、公务员事业单位的首选，虽然利息较高，不过还是比较适合场下市场，用途主要是用于购买家电家具与装修。除了利息较高、额度最高300万，其他缺点不明细。目前同业中还没有听说被抽贷的情况。

小结：没有完美的贷款产品，只有适合你的模式。

 

05结语

这里简单跟大家谈谈我对房地产调控的感受，个人认为是好事。

假设你是个家长，愿意一直放纵自家小孩，不对他有约束？现在家长都成熟很多了，都希望他/她进入社会后，能独立能健康成长，而不是一味的成龙成凤，遵守游戏规则，这是好事。想成为游戏规则制定者？那你必须很红！

也许不是一个很恰当的比方，但道理是相通的。

很久以前，一些文中也提到过，房地产吸纳了很多通胀，带来了大量好处。城市化、就业率、地方财政等等，但是，风险如影随形，这么些年下来，大家都盯着房地产，它几年一个周期，该涨的时候绝对不能手软，跌的时候赶紧跑开；另一方面，真的吸纳了太多社会资金，拦截了消费。

当所有人都觉得买房就是赚钱，你让实体企业家怎么想，辛辛苦苦积累原始资金，提升核心技术，有的还要弄个护城河，这里要管你那里要卡你，工人工资奖金正常支付也就算了，还越来越难伺候，利润还越来越低，想想还是算了，跟着一起炒房吧。

长此以往，国将不国。

应该一点都没有危言耸听，也不接受反驳。

欧美的强大，本质上源自基础科学的扎实，实体、创业的得到回报，成立相应基金会，再反哺教育，当然也有很多制度上的因素，但至少他们已经形成了良好的循环。

我们不能走当年日本的老路，叫嚣着去买遍美国，最后呢，失去的多少年？十年？

影响呢？整整一代人吧，陈奕迅都不敢唱这种悲情的歌。

 

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建议客户提前3-6个月就可做好贷前规划；

 

 

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