北京“老破小”成交量首次跌破此前几年50%的均线，置业北京，预算是刚需赶上第一班车的痛点所在。在他们眼中，总价每提高10万元，就是一个“圈层”的出局。随着疫情与“双减”，曾经的“老破小”似乎不那么吃香。     “老破小”曾经在北京市场一枝独秀，它们要么总价低、门槛低，是新北京人的首选，可以满足他们寻找一个落脚点的愿望；要么傍身重点学区，家长们可以用最低的成本为孩子投下一套占位房，只为12年的学籍。无论是哪种情况，选择“老破小”的他们，不在乎小区的物业、居住品质，只看重“学区房”这一关键因素，正是有学区房才带动西城和海淀区老破小不断刷价格新高！来自机构的数据显示，2022上半年，北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破此前几年50%的均线，而次新房则保持增长态势，突破20%。随着双减政策和消费者购房逻辑的转变，早几年的买房逻辑，大家认可的是上车盘，“能买”就行，总价越低的房子流转得越快，受关注度也越高。现在的逻辑似乎变了，“需求”匹配度上升到第一位，不再是“能买”就行，更要能满足“质 感”再说能买。现在买房都讲究居住质量、小区品质，“老破小”并没有给到购房者以生活，而只是简单地寄居。而是一个家，现在北京有可能买到好地段+好品质的房子据贝壳研究院推出的《2021居住客群消费趋势年报》显示，消费升级品质居住成为新刚需，人们已经不仅仅满足于房屋的居住属性，对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出了更高要求。以楼龄为例，2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%，较2017年提高15.7个百分点。此外，小区配套、物业服务方面也均有不同程度提升。北京某地产研究机构数据，2017-2021年，北京“老破小”住宅（2000年以前建成）市场成交套数占比一直保持在50%以上；同期，北京“次新房”（2010年以后建成）则相对较小，市场成交套数占有率均低于20%。对比疫情前后，2017年上半年到2019年末，北京“老破小”住宅成交套数占比为54.4%，带看量占比为24.7%；而2020年初到今年上半年，北京“老破小”住宅成交套数占比为51.5%，带看量占比为20.7%。相应的，同一时间维度上，北京次新房成交套数占比由15.1%增至18.9%；带看量占比由6.5%增至8.2%。“特别是今年上半年，‘老破小’住宅成交套数跌破此前几年50%的均线，而次新房则保持增长态势，突破20%均线。”在宋俊梅看来，这一个趋势代表了疫情后人们置业观念的改变，而这种改变很可能将一直持续。同时，影响“老破小”变化的还有政策因素，例如北京多校划片全面落地，曾经的学区房被剥离可供交易的“外衣”，而且政策的未来趋势，也促使购房者变得理性。
 

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