房子卖不掉，很多改善族是没有多少资金换房，我们从北京楼市10月份最新成交数据来看：10月新房和二手房交易已经全面下跌。根据北京住建委的网签数据，10月份北京新建商品住房一共网签5177套，与9月份5884套相比：环比下跌12%。
 
北京楼市10月份新房的网签量还能达到5177套，在2023年月成交周期来看，说明北京实施“认房不认贷”政策后，确实更利好不受“非普宅”限制的新房市场。相比新房，北京的二手房从二季度开始，成交量一直在低位徘徊，整个10月份，北京二手房一共网签10653套，月成交过万套，勉强维持住明面上的体面，与9月份相比：环比下跌25.3%。
 
新政落地后，成交量在短期内快速上涨，虽然网签量有增长，但是最后从成交数据来看中间差距接近5000套。
我们通过一家中介网站挂牌量来看，10月份挂牌量为13万到，11月份已经来到14.5万套左右，这个数据还不包括其他几家中介数据。

所以说：房子卖不掉，想换房的人群是享受不了“认房不认贷”政策。从最近各区成交数据来看，目前北京已经进入全面普跌，不管核心区还是郊区，不管学区还是非学区，也不管次新还是非次新，房价都出现了不同程度的回调。比如西城金融街、海淀清河、西二旗，亦庄河西等产业核心区，房价相比今年小阳春高点价格，下跌5～10%左右。顶级学区西城月坛、东城和平里等板块的价格也有小幅缩水，学区房价格缩水最多的是德胜，目前相比21年高点下跌7%。在近郊区里跌幅最惨的就是通州了，房价还不如六年前，相比2017年317高点，全区平均下跌15%左右。
对于未来北京楼市，目前政策工具箱可能还在持续。

比如，10月31日，北京市住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，业内人士指出，新的认定标准将惠及部分本市无房但有商业贷款记录的新市民和改善置换家庭，是9月份“认房不认贷”政策的有效补充，对房地产市场的健康平稳发展具有积极意义。
在此背景下，展望11月二手房市场，不少经纪人表示，整体的市场节奏预计会偏缓，趋于买方市场，购房者大多还是持观望状态，业主想要成交，还需要在价格方面有所让步。但整体来看，预计11月市场会与10月持平或略好一些。

对此咨询师认为：目前楼市依然买方市场，对于想置换的朋友，我们建议如下：

1、适当让出更多价格空间，然后去置换自己想买的房子。
2、如果不想让价格，可以用房产进行贷款，然后通过自筹资金购买到自己需要的房产，房子继续挂牌出售。
3、买新房需要注意，对于政策房产比如：竞价房，定向安置房等房产，在买的时候必须做好做足按揭贷款，一般这类房产5年内是不可以上市交易，也无法获得银行贷款支持。

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