来源公众号：玖鼎房产抵押咨询
自上海楼市开放以来，上海房产市场又迎来了新的活跃期，房产抵押贷款因其灵活高效的特性，已成为众多企业和家庭的优选融资途径。
近期，不少粉丝来咨询玖鼎上海房贷事宜，今天，玖鼎将从以下方面帮助大家梳理房贷整个流程。
年龄：一般来说借款人的年龄控制在18~72周岁左右
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单身：没有婚姻史，在银行填写单身证明即可 （注意不要瞒报）
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离异：带好离婚证+离婚协议，注意离婚协议务必上面列明财产分割（尤其是这套抵押房的财产分割）。
收入情况：可以很好的让银行了解借款人的还款情况，并银行要求提供贷款使用的相关证明。
征信情况：征信主要看负债量，逾期，查询次数。这里玖鼎提醒大家，不要自己去查征信，可以让有意向的银行去，切记不要让多个银行同时去查。
注意如果有诉讼，有行政拘留或案底，一定要提前跟银行说，不要隐瞒。
结合以上银行对于房产抵押的审批逻辑，可得出以下借款人相关要求：
⑤案件纠纷：是否被执行、涉诉（案件性质及是否有结案证明）
对位于系统“白名单楼盘”的房产，会更容易取得银行在额度利率方面的优待。
大部分银行对客户都要求房产持有时间大于6个月，但也有部分银行是接受刚过户的新产证的。
大多数银行通常要求抵押房产的使用年限不超过30年。
然而，少数银行可能会根据借款人的信用状况和房产地点等因素考虑接受使用年限超过30年的房产作为抵押。此外，某些挂铜牌的老洋房则不受房龄限制。
④产权人（房产证上有老人、小孩名字，审批相对麻烦一些）
老人房：房产证上有65岁以上老人名字（80岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）
小孩房：房产证上有未满18周岁的小孩名字（可选银行较少）；
标准银行要求抵押物必须是借款人本人或直系亲属（如配偶、父母、子女）的名下。
然而，少数银行可能会考虑接受第三方房产抵押，即抵押人与主贷人没有直接的亲属关系。
⑤面积/区域：住宅房产面积大于50平米（低于50平米只有极少数银行可以申请）
结合以上银行对于房产抵押的审批逻辑，可得出以下房产相关要求：
①区域要求：住宅房产面积大于50平米（低于50平米只有极少数银行可以申请）
②房龄要求：银行更喜欢30年以内的房子，但房子其他条件优越，银行也可适当放宽要求;
③产权性质：产权清晰，无违建，无查封、无产权纠纷，房屋的产权可以在市场上交易，需拿到房产证。
④共有情况：单人持有、夫妻共有、子女父母共同持有，当房产持有人超过两人且彼此之间没有亲属关系时，这类申请可能较复杂。
⑤房屋状态：是否有抵押（上家银行、贷款金额）二抵还是转抵押
首先我们要知道，抵押贷款是一种“经营性贷款”，前提就是贷款人名下有公司，资金用于经营。
在办理难度上，没公司 > 有公司无经营 > 有公司有经营。
执照：部分银行可接受新注册/新入股一年以上公司来申请。
经营细则：需要提供经营单据，部分要与经营流水匹配上；进件时要提供符合经营上下游产业链的购销/进货合同。
纳税记录：部分银行要求作为申请主体的公司要有相关纳税记录(可受理新过户公司)。
结合以上银行对于房产抵押的审批逻辑，可得出以下公司相关要求：
③公司经营情况：是否有真实经营、是否有经营异常、是否有地址异常
目前市面上常见的抵押贷有抵押经营贷与消费贷及二次抵押贷款。
抵押经营贷用于公司经营周转，借款人可以是公司法人或股东，主要用于生意周转、员工工资、设备购买等经营性投入。
额度最高可做8000万，额度远高于消费类贷款，且贷款年限较长，大部分可贷10年，个别银行可授信20-30年。
消费贷主要用于购物、旅游、生活、装修等日常消费支出，主要面向个人。
额度一般在100万以内，个别银行可做到300万，平均年限5年左右，10年以上产品相对较少。
有债务优化需求或征信稍有瑕疵，不方便办理信贷的朋友更适合这类贷款。
消费抵押贷款用途很广泛，比如：日常家用、旅游、教育、购买汽车、珠宝首饰、家具等都是可以的。
经营抵押贷款用途范围就很小了，只能用于生意类经营，比如：扩张门市、购买材料、发放工资、购买设备等。
经营抵押贷款最高单笔可达3000W，而消费贷款则不同，一般最高500W。（具体以地区为准）
经营抵押贷款的年限最长可以做到30年等额本息，20年期先息后本。而消费贷款一般10年等额本息，5年期先息后本。
经营抵押的借款人往往是公司的法人或股东。而消费贷款一般适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。
经营抵押贷款的利息最低可以做到2.8%，而消费抵押的利息往往都是4%以上。
二次抵押是指在已经存在一笔抵押贷款的情况下，再次以同一房产或其他资产为抵押，向原有抵押权人或其他债权人申请贷款的行为。
房产二次抵押贷款年利率一般为2.98%-3.45%，贷款期限1-20年 期限越短利息越低
借款人年龄18-70周岁（个别银行可以做到75周岁）
抵押人年龄18-65周岁，征信不能有严重逾期，无纠纷，收入稳定等
2）抵押物要求
（2）有余值：抵押物价值减掉先前抵押贷款的金额还有剩余价值。
二次抵押不仅看重个人的信用情况，还需要提供夫妻双方的户口本、身份证、结婚证，和产权清晰无纷争的房产证以及近半年的银行流水。
在填写信息时，贷款人需要将各项内容都要写的清清楚楚、实实在在。
ps：有情况一定不要瞒报或漏报，对后续贷款有一定影响哦！！
房产的评估值会直接影响放款金额，在个人资质情况良好的情况下，评估值越高银行的放款额度就会越高。
经过银行相关的风险评测，银行就会通知借款人到底给不给放款，如果放款就会告诉你具体的放款金额。
如果要跨行办理二次抵押贷款，借款人需想办法把办理第一次抵押的银行贷款结清，将红本“赎出”，解除抵押。如果没有结清贷款的资金，可以向亲朋好友借或让有实力的担保公司垫付现金赎楼
办理房产入押的时候，借款人需准备好资料前往，如果房产是夫妻共有的，还需要夫妻两人共同前往办理入押手续。
①等额本息：借款人每月偿还相同金额的贷款，包括本金和利息，直至贷款完全偿还。
优点：每月还款金额固定，便于借款人规划财务；长期来看，利息支出较少。
②等额本金：借款人每月偿还相同的本金，但随着本金的逐渐减少，每月的利息支出也减少，因此每月的还款总额逐月减少。
优点：长期总的利息支出最少；随着时间的推移，月还款额逐渐减少，适合收入逐年增加的借款人。
③气球贷款：在贷款期初，借款人支付较低的月付款，而在贷款期末需支付一次性的大额本金。
优点：初期月付款较低，有助于借款人在财务较紧张的初期减轻负担；适合短期内有较大收入预期的借款人。
④先息后本：在贷款的前期只偿还利息，本金在贷款的最后期限一次性偿还。
优点：初期只需支付利息，月还款额较小，适合短期内现金流紧张但预期未来有大笔收入的借款人。
⑤随额随还：借款人可以根据自己的财务状况随时偿还部分本金，而利息根据剩余本金计算。
优点：灵活性高，借款人可以根据实际情况调整还款计划，减少利息支出。
每一种还款方式都各有优势，还款方式的不同，还款压力都是不同的，资金使用率也是不同的，所以一定要要确定自己想办理什么样还款方式的抵押贷款。
玖鼎建议一定要根据自己实际情况去选择借款期限和还款方式。若有需要，可随时联系玖鼎哦！！
各大商业银行提供房屋抵押贷款产品。银行的审批程序相对较为严格，但通常提供的利率是各种机构中最低的。目前，上海的最低利率为2.7%，一般由银行发放。
除了银行外，市场上还有许多金融机构提供房产抵押贷款服务。这些机构包括典当行、信托公司、信保公司、小额贷款公司等。它们的审批流程可能相对灵活，但利率和条件可能有所不同。一般利率为3%-5%不等；
为个人配资，以公司为平台，为需要资金的借款人快速匹配出借人。
抵押贷款主要分为经营贷和消费贷，没有营业执照可以选择做消费贷。
目前上海房产抵押贷款年利率一般为2.7%-3.5%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.98%-3.45%，贷款期限1-20年期限越短利息越低，
①直接申请抵押消费贷款无需营业执照，额度一般在200万-500万，贷款期限一般为10年期，少数产品可以按20/30年分摊式还款；
还款方式先息后本/等额本息/等额本金都有；较为简单，贷款周期相对较长，适合稳定收入的工薪族。
②办理新营业执照，申请抵押经营贷款对于过往无经营的群体也可准入，利率低，还款周期较长，灵活度很高。
③找直系亲属做借抵不一，可选择的产品较多，利率低，还款方式也更多元化。
老房子普遍存在停车不方便、设施老化等诸多问题，在市场上变现是比较困难的。
一般银行都喜欢房龄在30年以内的房子，超过只要少部分银行可做，建议去咨询银行能做老房子的贷款产品，这样会更容易获得审批。
有些家庭部分房产在父母名下，子女需要抵押贷款时，往往会选择拿父母名下的房屋作为抵押。
若父母年纪已经超过了银行的准入年龄，可让子女作为主贷人
抵押贷款并非只有产权人才能办理，子女自己也可以作为主贷人，拿父母的房产去抵押，这样就不受年龄限制了。
如果一定要父母作为主贷人，则需要追加子女为担保人。
征信问题主要体现在查询多、逾期多、负债高等几个方面
在申请房抵之前，先结清部分贷款，或者增加抵押物，也可以采取流水账单、存款证明以及其他资产证明来证明自己的还款能力，或者选择一些条件宽松的银行。
如果征信实在太差，比如查询太多或者已经是黑户了，那么只有换配偶申请了，部分银行可看单方征信。或者先做机构产品过渡，等征信正常再转到银行。
5、被一家银行拒贷了，去申请其他银行产品能通过吗，还是只能找小贷借钱？
要想顺利申请到贷款，要先了解市面上有多少合适自己条件的产品，分析这些产品的准入条件。
一家银行拒贷只能说明你不符合这个产品的要求，但是市面上现在的信贷产品非常丰富，可以多找几家问问，选一个和自己资质最匹配的。
但是注意不要短期内频繁申请，因为一旦征信在短期内被多次查询就由可能被拒贷。
房子做完抵押后，是可以正常的挂牌卖卖的，房子虽然抵押了房子产权归属还在你自己名下，抵押后不会影响房子买卖或出租。
房产抵押并不会影响房子现状，不管是抵押经营贷还是抵押消费贷，房子抵押完成后不影响房子出租和自住，不影响房子后续买卖。
房子还是属于你除非贷款完成后你长期逾期长期不还款，那么银行才有可能向法院申请处置您的房产。
1）房屋估值房产抵押贷款的额度一般为房产估值的60%-70%，评估值越高,可贷额度就越高。主要影响房产估值的因素有房屋面积、周边设施、房屋装修等。
2）还款能力在申请房贷时，银行会要求借款人提供工资证明和流水情况。还款能力越强越能成功申请到较高额度的房产抵押贷款。
3）个人征信无论是哪种贷款方式,银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。征信越好，可选择的贷款产品也会越多。
非常感谢您的阅读！玖鼎真诚希望这篇文章能为您在厦门选择适合的银行抵押贷款产品时提供一些实用的参考和指导。如果您在阅读过程中有任何疑问，或者在实际操作中遇到困难，欢迎随时联系我们，玖鼎将竭诚为您服务。
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