上海静安区房产抵押贷款：抵押贷款深度解析【实用版】

来源公众号：玖鼎房产抵押咨询

 

老破小价格大幅下跌，不少刚需购房者趁机购房，像静安区永和二村这种老破小在近段时间成交量也有所上涨。但与售价相比，实际成交价格可能会更低。

 

不少房主表示：与其低价售卖，不如将房产抵押。

 

像售价360万的房子，房产抵押按最低利率2.7%，9成来算的话，可贷324万。一年持有成本为9.7万。

减去租金，实际持有成本会更低。
 

详细产品细则可参考：
《上海房产抵押贷：利率2.7%，成数8.5成，最快3天放款！！》

那下面玖鼎就来和大家聊一聊有哪些关于房产抵押贷款事项。
 

01

房产抵押贷款利率

这也是大家都比较关心的问题，目前上海房产一次抵押贷款年利率一般为2.7%-3.5%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.98%-3.45%

 

贷款期限1-20年 期限越短利息越低

额度一般为房产评估值的7成左右，最高能做到9成。

 

02

相关要求

【借款人资质】

1. 年龄要求：通常，借款人年龄需在65周岁以下，但具体情况可以进行沟通。

2. 婚姻状况证明：需要提供结婚证、离婚证及其相关协议等文件。

3. 收入证明：必须提供相关文件以评估您的还款能力。

4. 信用记录：银行会审查您的负债情况、逾期记录和信用查询次数。

5. 法律纠纷：若您有涉诉或不良记录，应提前告知。

 

【抵押物条件】

1. 房龄限制：大多数情况下，房产的年限不应超过30年，但某些特殊房产如老洋房可能例外。
2. 抵押类型偏好：住宅类房产通常比商业用途房产更受欢迎。
3. 产权人信息：产权人与借款人应为直系亲属关系，部分银行接受第三方房产抵押。
4. 面积和区域：住宅房产的面积通常需超过50平方米。
5. 产权清晰：必须确保产权无纠纷，且具备交易条件。
6. 共有情况：若房产为多人共有且无亲属关系，可能会增加申请的复杂性。
7. 房屋状态：需明确房产是否有现有抵押。
8. 持有时间：大部分银行要求房产持有时间超过6个月，部分银行接受新产证。

 

【公司相关要求】

1. 公司存在：申请经营贷款名下必须有公司，可以考虑收购公司。
2. 营业执照：多数银行要求公司成立满一年，少数银行接受新注册或新入股的公司。
3. 经营流水：需要提供至少一年的经营流水记录。
4. 经营单据：需提供购销合同、进货合同等经营相关的文件。
5. 公司类型：需确认公司是否属于银行禁止的行业。

03

贷款流程

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如何做好贷前规划
 

贷前主要也和借款人、抵押物和公司相关，如下所示：

【个人方面】

尽量不要借网贷，不要有逾期，养好征信，征信查询多的话可以过一两月再去申请，网贷多可以先还清一部分再申请贷款。

大多数银行都需要借款人提供流水，流水不够的话建议提前增加一点。

去银行申请抵押贷款一般都需要双签，如果配偶征信太差，可以选择单签的银行进行申请。

【抵押物方面】

如果房屋还有未结清的贷款，可以直接做二次抵押（需要有余值），也可以将未结清贷款结清再做一次抵押。

小孩房，老人房，老破小只有少部分银行可做，建议提前看好产品。

【公司方面】

申请抵押贷不需要公司，但申请抵押经营贷是需要公司的。

没有公司但想做额度高一点的经营贷怎么办？

这种情况，最好是过户一家公司到自己名下，当然也可以申请抵贷不一。

像房地产、金融、娱乐类等禁入行业的话，一般很难申请到贷款。

所以要做好提前规划哦！！

 

05

在贷中有哪些需要注意的地方？

一、转账限额

当办理银行手续时，需了解银行卡的转账限额，并及时开通大额转账功能。

另外，即使已经开通了大额转账，也要定期确认，因为长时间不使用可能会导致限额降低。

受限额影响，可能会被迫支付额外的过桥费用，因此需注意。
 

二、抵押物及经营场地拍照

在申请抵押贷款时，多数银行都会要求提供抵押物及经营场地的照片。

为避免后续时间紧迫，建议事先与银行经理确认并安排好拍照时间，确保所需资料都准备好。
 

三、购销合同及第三方收款人

办理抵押贷款往往需要涉及第三方收款。在签订购销合同前，了解清楚第三方收款的安排，并确保选择可信赖且熟悉的收款方，以免出现后续问题。
 

四、防范资金回流
 

贷款放款后，切勿直接将资金转回给借款人本人或其直系亲属，以避免资金回流问题。

另外，如果需要做按揭，需确保以下几点：
 

1、前银行贷款已结清，并拿到结清证明

2、撤销抵押登记

3、归还前银行贷款（需注意，归还银行的钱款来源不是借款而来，如信用卡，以及除父母之外的大额转账）贷款银行可能会查询前银行的还款来源。

 

非常感谢您的阅读！玖鼎真诚希望这篇文章能为您在选择适合的银行抵押贷款产品时提供一些实用的参考和指导。如果您在阅读过程中有任何疑问，或者在实际操作中遇到困难，欢迎随时联系我们，玖鼎将竭诚为您服务。

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