上班族如何成功办理房产抵押贷款？

近期全国‍房地产市场热度不减，一系列利好政策的出台不仅激发了购房者的兴趣，也为房产抵押贷款市场注入了新的活力。

多地政府推出多项举措包括放宽购房资格、优化公积金贷款政策等，市场信心显著增强。某银行最新推出了一款2.8%低利率抵押产品。无论是用于企业经营周转还是个人消费支出，该产品都是一项很不错的选择。

抵押贷款的主要参与者即贷款申请人，也被称为主贷人，年龄一般要求在18至72周岁之间、具有完全民事行为能力的公民。而抵押人，即房产持有人，年龄一般在18至80周岁之间。

只有个别银行接受未成年人和超过75岁老人作为抵押人。

借款人及其共借人和抵押人应无诉讼、无限高、无司法案件等不良记录。

个人征信方面，近两年内无连续三个月逾期、累计六个月逾期的情况。当然，特殊情况下，银行也会考虑借款人的实际情况。

上班族要想成功办理抵押贷款，首先要保证自己的收入稳定，征信良好，还款能力强等。

抵押的房产也有其特定的要求。首先，必须持有房产证（期房无法抵押），产权清晰，无违建，无查封，无产权纠纷。

房龄一般应在30年内，住宅房产面积大于50平米。房产类型包括住宅、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

对于新房产证、小孩房、老人房、经济适用房等情况，银行的要求各有不同。一般来说，住宅、别墅、住宅类公寓等类型的房产更容易抵押且获得较低的利率。

对于公司经营抵押贷款，银行通常要求申请贷款的主体公司成立满一年，持有满3-6个月。

目前，贷款主体有五种申请方式，包括新注册公司、实际控制人方式、新入股公司等。不同的申请方式，银行的要求和利率也有所不同。

上班族如果能注册或持有一家公司再去申请抵押贷款，利率会低很多，如借款人不是急需用钱的话，建议还是入股一家公司等几个月再申请。

申请抵押贷款时，需要准备一系列的材料。

公司材料包括营业执照、公章、法人章等，个人材料则包括身份证、户口本、结婚证（或离婚证离婚协议）、房产证等。不同银行对材料的要求可能有所不同。

贷款金额的计算标准因房产类型而异，住宅一般可以申请房产评估价值的70%，别墅和商业房产则为50%-60%。利率方面，一次抵押贷款的年利率在2.8%-3.95%之间，二次抵押贷款的年利率在2.88%-3.35%之间。

目前主流的还款方式有先息后本、等额本息、等额本金、气球贷等。

先息后本每月只支付利息，本金在10-20年到期后一次性归还。等额本息和等额本金则类似于按揭贷款，每月归还一定的本金和利息。气球贷则是一种“前小后大”的还款方式，前期还款金额较小，后期一次性还款金额较大。

从申请到放款，抵押贷款的周期一般为7-20个工作日。在此期间，借款人可能需要到银行及房产交易中心1-3次。签约时间一般为1小时左右，如果需要开企业户，则可能需要2小时。