2025房屋抵押贷款全流程坑指南｜从申请到放款全面解析

房产抵押贷款是指借款人以其合法拥有的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请贷款的一种融资方式。这种贷款形式因其额度高、利率低、期限长等特点，成为个人和企业获取大额资金的重要渠道。

房产抵押按用途可分为：

1、经营型抵押贷款

经营贷款通常面向那些需要资金来支持其商业活动的企业主或个体经营者，申请人必须是公司的法人代表或股东，以确保资金用于合法合规的企业运营之中。

由于国家政策的支持，经营贷款往往享有较低的利率，大约在2.6%左右，且经营贷的额度相对较高，可以更好地满足企业发展的资金需求。

2、消费型抵押贷款

抵押消费贷款更适合于普通消费者，尤其是那些没有公司或者不愿意持有公司的上班族。

这类贷款主要用于个人生活中的大额支出，如装修、购车等，并且不需要提供营业执照，消费贷的利率略高于经营贷，通常在3.8%左右。

3、按揭转抵押

将已有按揭房产转为抵押贷款，可释放房产增值部分资金，目前上海按揭转经营利率2.65%，免过桥。

房产抵押申请条件与流程

1、申请条件

条件类别	具体要求
借款人	18-65周岁，具有完全民事行为能力
房产要求	产权清晰，无纠纷，房龄一般不超过30年
收入证明	月收入≥月供2倍，经营贷款需提供营业执照
信用记录	近2年无连续3次或累计6次逾期，资产负债率控制在75%以内 近半年查新次数不超过4次。

2、申请流程

房产评估这一块你以为房产评估就是走个形式？业内好友透露："同样一套市价1000万的房产，不同评估师给出的报告可能相差200万。"

这里面的门道在于：

1、住宅类：银行内部有"指导价上限"，一般市场价打9折；

2、商业类房产：

由于银行考虑到流通性等问题，抵押层数普遍不如商品房，抵押贷款成数普遍被限制在评估价的5成-6成，尤其非核心地段的商铺或办公楼，融资空间更是备受压制，一般只能做到5-7成；

3、特殊房产：学区房要扣减政策风险折价，别墅需考虑流动性折价。

资金使用雷区

严禁直接转给房地产公司，购买银行理财，转入股票账户，最好先转入其他银行卡或家人名下账户再使用，分多笔小额使用。

常见问题解答

1、离婚了房产怎么抵押？

需要前配偶签字同意，或者法院判决书明确产权归属

2、按揭房能做抵押贷吗？

可以，但要先还清按揭，或者做"二押"（利率会高些）

3、抵押贷会影响子女上学吗？

不影响，只要按时还款，房子还是你的

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