房贷族必看：提前还贷 VS 等降息哪个更划算？

8 月 20 日最新一期 LPR 报价出来，5 年期以上品种还是 3.5%，这已经是连续第三个月没变动了。对背着房贷的家庭来说，这种 “没动静” 的状态挺让人迷茫的 —— 既不知道四季度会不会降息，也纠结要不要提前还房贷。今天就从这两个问题入手，分三块跟大家聊聊：四季度降息的可能性有多大、提前还贷该怎么判断、不同情况的家庭该选什么策略。

1、四季度能等来降息吗？

现在 LPR 不动，其实不是随便定的。自从 2025 年 5 月 LPR 跟着逆回购利率降了 10 个基点后，政策就进入了 “观察期”—— 看看之前的调整有没有起到效果。从二季度的经济数据来看，整体是稳中向好的，所以短期内不太需要靠降息来 “拉一把” 经济。

更重要的是，银行现在赚利息差的压力特别大：2025 年上半年商业银行净息差只有 1.42%，创了历史最低，这种情况下，银行主动下调 LPR 加点的意愿本来就不强。

不过，也不是完全没可能降息。上海金融与发展实验室的曾刚专家说，现在经济复苏的基础还不算特别稳，尤其是房地产市场还需要政策托着，而且四季度前美联储可能会开始降息，这会给国内调整货币政策留些空间。东方金诚的王青更直接，他预测下一次 LPR 下调可能在四季度初，幅度大概 0.2 个百分点，甚至不排除只降 5 年期以上的品种（专门针对房贷）。

大家对降息看法不一样，核心是政策要平衡的东西太多了：一方面要帮经济、稳楼市，需要降息；另一方面银行利润压力大、汇率也可能波动，又不敢随便降。广开首席产业研究院的王运金说：“短期内更可能先降准，而不是降息”，就算四季度真降了，幅度估计也就在 10-20 个基点之间，不会太多。

不过就算四季度真降息了，咱们手里的存量房贷也不能马上享受到。按现在的规则，存量浮动利率房贷要等 “重定价日” 才会调整，大部分人的重定价日都是每年 1 月 1 日。也就是说，哪怕12月宣布降息，真正能拿到低利率，可能要等到 2026 年了。

 

2、提前还贷划算吗？

面对 LPR 不动、降息又不确定的情况，很多人会想提前还房贷。但这事真不是 “利率高就该还” 这么简单，得从这三个方面好好算比账。

①利率差。

2025 年上半年新办的房贷利率大概 3.1%，但 2022 年前后办的房贷，利率大多在 4.5%-5.5% 之间。如果你的房贷是这个高利率区间，提前还确实划算 —— 比如你还有 100 万贷款没还，剩下 20 年，利率 5%，要是提前还 20 万，能省差不多 14 万利息，这相当于每年能拿到超过 4% 的无风险收益，比现在 3% 左右的定期存款利率高多了。

但如果你的利率已经低于 3.8%，就得再想想了。这个利率和有些银行的大额存单利率差得不多，提前还贷的 “好处” 就没那么明显了。尤其是家里有稳定投资渠道的，要是能拿到 4% 以上的年化收益，还不如把钱拿去投资。

②重定价周期

2024 年 11 月开始有个新政：存量房贷客户可以把重定价周期从 “每年调一次” 改成 3 个月或 6 个月调一次。这意味着哪怕不提前还贷，只要改了周期，以后要是降息，能更快享受到优惠。比如改成 3 个月一调，要是四季度降息，最快 2026 年 1 月就能按新利率还，比原来 1 月 1 日才调，差不多能提前一年。

③流动资金

一定要留够流动资金。现在经济环境下，手里得有笔钱应对突发情况 —— 比如失业、家人生病，不要把所有的钱都拿去还放贷。

3、不同房贷族怎么选？

不是所有家庭都适合同一种做法，得根据自己的利率、剩余还款时间来定，这里分四类情况给大家参考：

第一类是 “高利率、长周期” 的家庭 —— 利率≥4.5%，还剩 15 年以上没还。这类家庭优先考虑提前还贷，而且建议 “多还本金 + 缩短期限”：手里有钱的话，一次性还 20%-30% 的本金，同时跟银行说缩短还款期限，这样能省最多利息。

第二类是 “中利率、中期” 的家庭 —— 利率 3.5%-4.5%，还剩 5-15 年。这类家庭不用急着还，先 “观望 + 优化”：一方面去银行申请把重定价周期改成 3 个月或 6 个月，为四季度可能的降息做准备；另一方面可以开个 “还贷准备金账户”，把打算提前还的钱先存进货币基金，既能赚点收益，又能保持灵活 —— 等 LPR 走势明确了，再决定要不要还。

第三类是 “低利率、短周期” 的家庭 —— 利率 < 3.5%，还剩 5 年以内。这类家庭提前还贷意义不大。

第四类是 “高负债、高风险” 的家庭 —— 除了房贷，还欠着消费贷、信用卡的钱。这类家庭得先梳理债务：优先还利率超过 6% 的高息负债（比如信用卡分期、小额消费贷）。如果房贷利率比这些负债低，也可以考虑 “债务置换”—— 通过正规渠道把房贷的低息资金腾出来，还高息负债。

 

现在到了 2025 年三季度，LPR 没动静的这段时间，不管是决定提前还贷，还是等降息，先算清楚划不划算再根据实际情况来选，另外如果要还贷记得提前和银行客户经理预约。

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