上海房产抵押必看：要求、流程、问题一次讲透

来源知乎：无悠悠

 

在上海做房产抵押这么多年，我前前后后经手过近千个案子，这行不是光有房子就能贷，还得知道办贷款银行那边有什么样的要求—— 今天就把最核心的要求、细节、流程和常见问题掰开揉碎了说，都是能直接落地的干货。

一、先搞懂：上海房产抵押的 “准入门槛”（不是有房就能贷）

很多人第一句就问 “我家房子能贷吗”，先别急，先看两个核心前提：

1、房产本身的要求

类型：住宅、商用房（商铺、写字楼）、独栋别墅都能做，但有禁区 —— 动迁房必须满 3 年（从产证日期算），共有产权房（比如经济适用房）要满 5 年且补缴土地出让金，查封房、小产权房直接 pass；

房龄：多数银行卡 25 年，但不是绝对 —— 去年徐汇有个客户，85 年的老工房，因为在徐家汇核心区，某城商行还是给批了（但抵押率降了 1 成）；

产权：必须是 “完全产权”，夫妻共有的要双方签字，未成年子女占股的麻烦（多数银行不接）。

2、借款人的资质

征信：不是有逾期就拒 —— 两年内不超过 6 次 “连三累六”（连续 3 次、累计 6 次），单次逾期不超 90 天，多数银行能接受；但如果有当前逾期，必须先结清；

用途：现在查得严，消费贷（装修、留学）额度上限 100 万，超过的基本要走 “经营贷”—— 得有营业执照（今年年初国有行刚调的政策，要求企业成立满 1 年，之前是 6 个月），空壳公司容易被拒；

年龄：18-65 岁，超过 60 岁的话，要么找子女做共借人，要么只能选少数城商行（比如上海银行、江苏银行）。

二、关键细节：决定你 “能贷多少、成本多少” 的核心

这些细节是外行最容易忽略的，也是我们帮客户 “提额降息” 的关键：

1、评估价：不是你说值多少就多少

银行有合作的评估公司，评估逻辑很固定：同小区近 3 个月成交价（去掉极端高价低价）× 房龄系数（10 年以内 0.95，20 年以上 0.85）× 楼层系数（中间层最高，顶楼底楼降 5%-10%）；

举个例子：浦东张江 100 平次新房，小区成交价 8 万 / 平，评估价可能到 7.8 万（房龄 5 年，中间层），但如果是一楼带院，因为采光问题，可能只给到 7.5 万；

2、抵押率：上海不同房产差很多

住宅：正常 7 成，优质学区房、核心区次新房能到 7.5-9成（比如静安寺、陆家嘴的房子）；

商用房（商铺、写字楼）： 5-6 成，有一家银行可做到7成，而且要看 “租金回报”—— 如果商铺能租 6 万 / 年，抵押率会比空铺高 2%-3%；

别墅：独栋 7 成，联排 6.5 成，叠拼 6 成（主要怕流通性差）。

3、利率与还款：选对方式能省几十万

目前上海抵押经营贷利率在2.2%-2.4%左右，抵押消费贷利率在3.8%以上，选经营贷利率这就省了将近1个点。

还款方式业别只看 “先息后本”—— 企业主适合先息后本（每月还利息，到期还本金，资金灵活），上班族更适合 “等额本息”（月供固定，压力小）；

注意：先息后本多数是 3-5 年循环贷，每年或隔几年要 “归本”（还一次本金再贷出来），如果资金周转不过来，提前找银行沟通 “续贷”，别逾期。

三、上海房产抵押的 “实操流程”：别踩流程里的坑

很多人以为流程是 “找银行→签合同→放款”，其实中间有很多 “隐形步骤”，错一步就耽误时间：

1、预审（最关键，避免白跑）

先把房产证、征信报告、营业执照（经营贷用）给我们或银行客户经理，先做 “预审”—— 判断能不能贷、大概能贷多少、哪些银行能做；

为什么要预审？去年有个客户没预审，直接找某国有行，结果因为营业执照刚满 6 个月（当时政策要 1 年），被拒了，还在征信上留了 “贷款审批” 记录，影响后续申请。

2、选银行（不是利率低就好）

要根据自己的需求选择适合自己的银行，想稳定一点就选国有银行，但审批可能会相对严格一点，想审批宽一点就选股份制银行，审批会比大行更迅速一些。

3、正式申请到放款

评估：银行安排评估师上门，1-2 天出报告；

签合同：带齐产权人身份证、户口本、结婚证、房产证，签借款合同和抵押合同；

抵押登记：去房产所在区的不动产登记中心办 “他项权证”，上海现在快了，3 个工作日能拿；

放款：抵押证交到银行后，1-3 个工作日放款（经营贷要打到第三方账户，比如供应商，别直接进自己账户，会被查用途）。

四、常见问题：我每年被问最多的 5 个坑

1、“房龄超 30 年还能贷吗？”

能，但银行少 —— 有些银行会接受 30-35 年的老房，但抵押率要降（比如住宅只能 6 成），而且要在核心区（比如黄埔、静安），郊区老房基本拒。

2、“征信有逾期，还能做吗？”

看情况：两年内 1-2 次小逾期（比如忘还信用卡几十块），结清后多数银行能接受；但如果有 “呆账”“坏账”（比如贷款没还被起诉），必须先处理完，至少等半年再申请。

3、“夫妻共有房，只一个人签字行不行？”

绝对不行 —— 上海不动产登记中心要求 “共同共有” 的房产，必须双方签字，哪怕一方征信差，也得一起出面（可以让征信好的一方做主借人）。

4、“贷出来的钱能进股市吗？”

绝对不能 —— 银行会查 “资金流向”，如果发现钱进了股市、楼市，会要求你 “提前还款”，还要罚违约金（一般是剩余本金的 1%-3%）。

5、“能不能先放款，再还之前的房贷？”

可以，这叫 “过桥解押”—— 但要注意两点：一是先确认银行审批通过（拿到 “批复函”），再找过桥资金（避免过桥后银行不放款）；二是过桥成本不低（上海现在标准是万六一天），算好时间，别拖太久。

其实办房产抵押，不是随便找个银行就行，当然你情况好另说，核心是 “匹配”—— 你的房产、资质，要和银行的政策匹配。别盯着 “利率最低” 的银行，也别信 “黑户也能贷 ” 的套路（大概率是AB贷）。我见过不少客户，为了等某家银行的低利率，等了两个月，结果政策变了，反而贷不出来。不如先搞清楚自己的需求：是急用钱？还是要长期低息？再找适合的渠道，这才是最稳的。

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