北京房贷大动作！商贷不再区分首套二套，非京籍1年社保就能买

来源公众号：小严融房

 

继今年8月五环外限购调整后，北京再一次对楼市调控进一步优化，12月24日四部门联合发文的新政，直接把购房门槛和成本砍到了新低位——商贷利率不再区分首套二套，非京籍社保年限再缩短，多子女家庭还能多买一套。

新政从12月24日已经正式执行，“降门槛+降成本”双管齐下。尤其是商贷利率拉平这一条，对想换房、买改善房的家庭来说，这一下省的钱，够交好几年物业费了。

 

利率拉平

 

之前北京商贷利率是分层的：首套3.05%，五环内二套3.45%，五环外二套3.25%。现在不管你买首套还是二套，统一按市场化定价，最低就能享受到3.05%的首套级利率，具体利率多少，由银行根据利率定价机制安排，大家也别觉得几个点的差距不大：

按最常见的“贷款200万、30年、等额本息”计算：

——买五环内二套：新政前月供8926元，总利息121.3万元；新政后月供8486元，总利息105万元，省了16.3万。

而且存量房贷客户也能享福利！链家研究院院长高原明确说，符合要求的存量客户可以同步申请降息。

 

 

门槛放松

 

这次新政是组合拳，除了商贷利率，限购和公积金政策也同步放宽，精准瞄准了两类核心人群：

第一类是非京籍刚需：

之前买五环内要3年社保，五环外要2年；现在直接降到五环内2年、五环外1年。要知道北京80%的新房成交都在五环外，1年社保的低门槛，相当于给刚扎根北京的年轻人、新市民打开了购房大门。中原地产预测，五环外刚需楼盘的访客量大概率会激增50%以上。

第二类是多子女家庭：

二孩及以上家庭，在五环内可以多买1套住房——京籍能买3套，符合社保要求的非京籍能买2套。再叠加公积金二套首付从30%降到25%的政策，多孩家庭换大房的压力直接减轻。比如买一套600万的改善房，首付就能少付30万，资金周转空间更大了。

 

 

政策托底

 

很多人会问，现在买房时机合适吗？先看一组最新数据：2025年1-11月，北京二手房成交15.7万套，同比增长1.9%，市场还算平稳；但新房表现偏弱，11月成交面积是全年除2月外的最低位。这也是政策密集出台的核心原因——稳住市场预期，帮刚需和改善族上车。

业内普遍判断，这次新政不会让楼市立刻“热起来”，但会带动市场活跃度阶段性好转。毕竟买房是大事，大家需要时间消化政策、看房选房。不过从时间点看，现在上车刚好能赶在春节后的“小阳春”前完成交易，避开后续可能的需求集中释放期。

还有个重要信号：当前全国房贷利率已经处于历史低位，11月个人住房新发放贷款加权平均利率才3.1%，后续进一步下降的空间有限。对北京来说，这次利率拉平+限购放宽，已经是比较有力度的支持政策了。

 

 

资质自查

 

1. 先查自己是否符合资格：非京籍查社保缴纳年限，多子女家庭准备好子女证明材料，提前和银行确认利率定价细节（虽然政策落地了，但银行系统细则还需要一点时间完善）。

2. 优先选核心区域：五环内配套成熟，是改善型家庭的首选，这次多孩家庭增购政策也主要覆盖五环内，优质房源的流动性会更好；五环外重点看地铁沿线、有产业规划的板块，刚需上车性价比更高。

3. 置换客户抓住时机：当前二手房挂牌量充足，11月北京二手房挂牌量7.33万套，选择空间大，但优质房源只占29%。可以先卖后买，利用政策红利降低换房成本。

政策红利期往往有限，尤其是一线城市的宽松政策，不会一直持续。如果是刚需自住、或者确实有改善需求，现在可以认真看房选房了；如果是投资，还是要谨慎，毕竟楼市已经进入“房住不炒”的平稳阶段，靠炒房赚钱的时代早就过去了。

你是准备上车的刚需，还是想换大房的改善族？评论区聊聊你的情况，帮你分析具体能省多少钱、该怎么选房！

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