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房贷利率大降！新政下买房贷款能省27万，老房贷也能降

2026-01-19|阅读（）|作者（）

刚过去的 10 月 20 日，房贷市场迎来了今年最重磅的调整 ——5 年期 LPR 下调到 3.35%，叠加首套房专属优惠后，实际利率直接跌破 3.1% 关口，再加上存量房贷批量调整到位，身边不少朋友都在问：现在买房贷款真的能省一大笔吗？自己的老房贷能跟着降吗？

作为帮 3 个同事、2 个亲戚搞定过房贷的 "过来人"，今天就用大白话拆解 2025 年房贷的新玩法，不管是准备买房的刚需，还是想优化还款的业主，看完这篇至少能省几万利息。

一、先搞懂：10 月新政到底给你省了多少钱？

这次政策不是小打小闹，不管是准备买房的 "增量客户"，还是已经还贷的 "存量业主"，都能吃到红利，但省钱力度得看具体情况。

1. 准备买房的人：首付 15%+ 利率 3%，门槛降到底

现在全国多数城市的首套房首付已经降到 15%，比如总价 100 万的房子，首付只要 15 万就能上车，比两年前少掏 10 万本金。利率更是划算，按最新的 LPR3.35% 算，首套房能享受到 LPR-30BP 的优惠，实际利率就是 3.05%。
给大家算笔明白账：100 万贷款 30 年，以前利率 4.4% 的时候，月供要 5013 元，总利息 80.5 万；现在按 3.05% 算，月供直接降到 4240 元，每个月少还 773 元，总利息砍到 52.6 万，整整省了 27.9 万！这相当于普通家庭一两年的收入了。
如果用公积金贷款更划算，5 年以上利率才 2.6%，同样 100 万 30 年，总利息才 44.9 万，比商贷又省了 7.7 万。要是组合贷（比如公积金贷 80 万 + 商贷 120 万），利息能比纯商贷再少近 8 万。

2. 已经有房贷的人：存量利率自动调，最高省 20 万

2025 年 1 月 1 日前办的首套房贷款，只要现在利率高于 3.2%，10 月 25 日已经自动批量下调了，不用自己跑银行。我邻居张姐 2023 年办的房贷，当时利率 4.8%，100 万 30 年，现在月供从 5246 元降到 4240 元，每个月少还 1006 元，总利息直接省了 36.2 万。

这里有个隐藏福利：现在可以跟银行协商重定价周期了，以前默认一年调一次，现在能选 3 个月、半年或一年。在利率下行期，选 3 个月周期的话，下次降息就能更快享受到，相当于给房贷利率装了 "加速降价开关"。

二、贷款申请别瞎忙：2025 年银行审核就看这 3 点

虽然政策放宽了，但今年房贷拒贷率反而涨了 3.2%，很多人栽在细节上。结合北京、深圳几家银行的审核标准，这几个关键点必须提前准备。

1. 征信：别让 "小事" 毁了贷款

现在征信系统特别严，除了信用卡逾期，水电煤欠费、手机停机未销户这些都可能有影响。银行的硬标准是：近 2 年不能有 "连三累六"（连续 3 次或累计 6 次逾期），近 3 个月征信查询次数不能超过 6 次 —— 频繁点网贷额度、申请信用卡，都会被当成 "资金紧张" 的信号。
我同事小王去年因为忘了交物业费被记逾期，今年申请房贷时差点被拒，最后花了 3 个月跟物业开证明、跟银行解释才通过。建议大家提前 6 个月查征信（央行征信中心 APP 就能查），有问题早修复。

2. 流水：稳定比金额重要

银行要求月收入至少是月供的 2 倍，比如月供 8000 元，月收入得有 16000 元以上。但别以为流水金额高就行，银行更看重 "稳定性"—— 每个月固定时间有工资到账，比偶尔一笔大额转账管用多了。
2025 年有个好消息：支付宝、微信流水也能当辅助证明了。要是自己流水不够，可以加配偶或父母做共同借款人，一起提供流水，通过率能提高不少。

3. 负债：先清小额贷再申请房贷

总负债不能超过家庭月收入的 50%，比如你月入 2 万，名下所有贷款月供加起来不能超过 1 万。要是有花呗、借呗这些小额贷，最好提前还清，尤其是额度超过 5 万的，银行会担心你的还款能力。

我表妹前段时间申请房贷，因为有 3 笔几千块的网贷没还清，被银行要求先结清再审批，耽误了整整一个月。记住：申请房贷前 3 个月，尽量别新增任何贷款。

三、还款方式选不对，多给银行送 10 万：2025 年最优解在这

房贷要还二三十年，选对还款方式比砍房价还重要。别听中介瞎推荐，看完这 3 点再决定。

1. 等额本息 vs 等额本金：看收入选更靠谱

这两种方式没有绝对的好坏，只看适不适合你。

等额本息：每月还款额固定，比如 100 万 30 年 3.05% 利率，每月都是 4240 元。优点是压力平均，适合刚工作、收入稳定但不高的年轻人。缺点是前期还的大多是利息，前 10 年还款里利息占比超 70%，等于给银行打了十年工。
等额本金：首月还款多，之后逐月减少，同样 100 万贷款，首月要还 5208 元，最后一个月只要 2786 元。总利息比等额本息少 4 万多，但前期压力大，适合收入高、能承受前期压力的中年人，或者打算 5 年内提前还款的人。

我哥当年选了等额本金，前两年月供压力大，但现在孩子上小学了，月供已经降了一千多，反而比等额本息轻松。

2. 固定利率 vs 浮动利率：现在闭着眼选后者

2025 年还选固定利率，基本等于当 "接盘侠"。现在利率处于历史低位，而且还有下降空间，选浮动利率（LPR + 基点）才能跟着享受到降息红利。
尤其是这次新政后，固定利率可以零费用转成浮动利率，银行会批量操作，存量房业主等着收通知就行。记住重定价周期选最短的 3 个月，下次降息就能最快跟上。

3. 别浪费公积金：能贷多少贷多少

公积金是国家给的 "福利贷款"，2.6% 的利率比商贷低了近 0.5 个百分点，千万别嫌麻烦不申请。哪怕只能贷 30 万，30 年下来也能省近 3 万利息。

要是公积金余额少、贷款额度不够，就选组合贷，用公积金贷一部分，商贷补一部分，比纯商贷划算多了。我同事就是这么操作的，每月比纯商贷少还 300 多块。

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四、提前还款热潮来了：这 3 个误区千万别踩

最近银行里提前还款的人排起了队，但不是所有人都适合提前还，这几个坑一定要避开。

1. 不是越早还越好：超过这个时间别瞎动

等额本息贷款的，前 15 年提前还划算，超过 15 年再还，大部分利息已经交完了，省不了多少钱；等额本金的可以放宽到前 20 年，但最好还是 5 年内操作，省息效果最明显。
我邻居张姐还贷 8 年了，想提前还 10 万，算了下才省 2 万利息，最后干脆把钱存了定期，利率 3.0% 跟房贷利率差不多，还能留着应急。